Triển vọng bất động sản nhà ở năm 2021: Ước tính giá bán tăng 5% tại TP.HCM và 2% tại Hà Nội

Ảnh minh họa.

Trong khi đó, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp sẽ tiếp tục hỗ trợ khả năng thanh toán của người mua nhà, với tỷ lệ sử dụng thế chấp tăng.

Bên cạnh đó, SSI Research nhận thấy xu hướng thị trường đang chuyển dịch khỏi các bất động sản liên quan đến ngành du lịch (như condotel, biệt thự biển) và các điểm nóng có giá quá cao, đồng thời chuyển hướng quan tâm nhiều hơn đến câu chuyện thành lập các thành phố mới (như TP. Thủ Đức ở TP.HCM hay thành phố trực thuộc tỉnh cấp 2) và các dự án hạ tầng mới sắp được khởi công xây dựng trong thời gian tới.

Do vậy, SSI Research cho rằng các chủ đầu tư có uy tín đi đúng xu hướng và đúng thời điểm với quỹ đất sẵn sàng phát triển quy mô lớn tọa lạc ở các địa điểm tiềm năng, sẽ có thể là bên giành chiến thắng trong điều kiện hiện tại. Ngoài ra, SSI Research cũng lưu ý rằng các chủ đầu tư với những câu chuyện kinh doanh đáng chú ý như thâu tóm quỹ đất mới, tái cơ cấu quản trị sau các sự kiện M&A hoặc những Công ty có thể ghi nhận mức lợi nhuận phục hồi mạnh so với mức thấp trong năm 2020 cũng đang được theo dõi chặt chẽ.

Hoàn thiện khung pháp lý để từng bước giúp tăng cường nguồn cung thị trường

Trong năm 2021, với cuộc bầu cử Quốc hội sắp tới, chúng tôi cho rằng lãnh đạo mới sẽ khởi đầu một chu kỳ kinh doanh mới với rủi ro chuyển giao ít hơn cho các nhà đầu tư bất động sản. Bên cạnh đó, việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan, bao gồm Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Nghị định 148/2020/NĐ-CP (có hiệu lực từ năm 2021) có thể từng bước giải quyết các vấn đề sau:

(i) rút ngắn tiến độ cấp phép xây dựng (20 ngày thay vì 30 ngày);

(ii) bỏ yêu cầu phân bổ vốn theo tiến độ xây dựng;

(iii) không yêu cầu phê duyệt M&A đối với việc chuyển nhượng cổ phần giữa các nhà đầu tư nước ngoài nếu không làm tang tổng sở hữu; và

(iv) hướng dẫn xử lý các lô đất thuộc sở hữu Nhà nước, vốn là vấn đề gây tranh cãi của một số dự án bất động sản.

Với những sửa đổi này, SSI Research dự báo quá trình phát triển dự án có thể tiến triển tích cực hơn nhưng sẽ chưa có ảnh hưởng ngay lập tức đến nguồn cung thị trường vì thông thường phải mất 12 đến 24 tháng để hoàn thành thủ tục và quy trình giải phóng mặt bằng trước khi dự án thực sự được đưa ra mở bán.

Theo CBRE, các dự án mở bán mới năm 2021 tại TP.HCM sẽ tương đương năm 2020 với tổng số 17.300 căn. Trong khi việc khắc phục các vấn đề về giấy phép chưa thúc đẩy nguồn cung thị trường tang ngay lập tức, các chủ đầu tư với các dự án sẵn sàng mở bán dường như cũng thận trọng trong việc tung ra số lượng lớn căn hộ để tận dụng xu hướng tăng giá cao hơn nữa tại TP.HCM. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng cân đối với việc mở bán tại các tỉnh thành lân cận, những nơi đang nhận được nhiều sự chú ý với triển vọng cải thiện cơ sở hạ tầng và giá còn ở mức tương đối hấp dẫn.

Trong khi đó, tại Hà Nội, hầu hết nguồn cung mới sẽ ở khu vực phía Tây của thành phố và nằm dọc các tuyến đường vành đai. Cụ thể, số căn mở bán mới trong năm 2021 tại Hà Nội có thể tăng trưởng ~ 40% so với cùng kỳ, theo CBRE.

Xu hướng tăng giá được hỗ trợ nhờ việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng

SSI Research cho rằng, một yếu tố khác sẽ có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là hoạt động đầu tư cơ sở hạ tầng đã được đẩy mạnh trong năm 2020. SSI Research dự báo tiến độ giải ngân sẽ được đẩy nhanh trong năm 2021 – điều này tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường. Cụ thể, theo Bộ Giao thông Vận tải (GTVT), năm 2020, giải ngân vốn của Bộ GTVT đạt 35,6 nghìn tỷ đồng (+44% so với cùng kỳ, hay đạt 90% kế hoạch năm 2020) và dự kiến sẽ đạt 46 nghìn tỷ đồng trong năm 2021, tăng +28% so với năm 2020.

Một số dự án đáng chú ý tại TP.HCM dự kiến hoàn thành trong năm 2021 bao gồm tuyến Metro số 1 và cầu Thủ Thiêm 2, cùng một số dự án khác trong trung và dài hạn như tuyến Metro số 2, sân bay quốc tế Long Thành,... Trong khi đó tại Hà Nội, tuyến Metro đầu tiên dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào đầu năm 2021 còn tuyến thứ hai có thể bắt đầu hoạt động vào Q4. Hai dự án giao thông trọng điểm này song song với việc liên tục hoàn thiện hệ thống đường nội đô cũng như hệ thống giao thông đến các quận ngoại thành sẽ tác động tích cực đến mặt bằng giá đất và gia tăng nhu cầu bất động sản. Nhìn chung, chúng tôi ước tính giá bán sẽ tăng ~ 5% tại TP.HCM và ~ 2% ở thị trường Hà Nội so với năm 2020.

Tăng trưởng lợi nhuận tập trung vào các nhà đầu tư có doanh số bán hàng tốt

Năm 2021, các chủ đầu tư danh tiếng sở hữu quỹ đất lớn ở những vị trí chiến lược, đã hoàn thiện thủ tục pháp lý sẽ được hưởng lợi. Các chủ đầu tư này bao gồm: Công ty cổ phần Vinhomes, Côngty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long.. Chúng tôi kỳ vọng các công ty đề cập ở trên sẽ đạt tăng trưởng lợi nhuận tích cực trong năm 2021.

Cụ thể, Vinhomes (VHM) tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu thị trường, bỏ xa đối thủ cạnh tranh gần nhất. Nguồn lợi nhuận của VHM sẽ đến từ các giao dịch bán buôn tại các dự án đô thị lớn, Vinhomes Symphony và các đợt mở bán sắp tới khác, chẳng hạn như Vinhomes Wonder Park (ở Đan Phượng). Với sự kết hợp của cả giao dịch bán lẻ và bán buôn, chúng tôi ước tính tăng trưởng lợi nhuận của Vinhomes năm 2021 sẽ tăng 16% so với cùng kỳ.

Đối với các chủ đầu tư khác, SSI Research ước tính lợi nhuận của KDH sẽ tiếp tục đà tăng trưởng tích cực, với lợi nhuân sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) ước tính đạt 1,4 nghìn tỷ đồng (+22% so với cùng kỳ) và được hỗ trợ từ việc bàn giao các dự án chung cư. Chúng tôi ước tính lợi nhuận ròng của NLG sẽ phục hồi 33% so với mức thấp trong năm 2020 đến từ việc bàn giao các dự án trọng điểm như Mizuki & Waterpoint, cũng như lợi nhuận tài chính từ chuyển nhượng cổ phần liên quan đến dự án Paragon. Về DXG, công ty đang đưa ra kế hoạch phục hồi khá mạnh mẽ từ việc bàn giao các dự án đã hầu như bán hết, bao gồm Opal Boulevard (Bình Dương), St. Moritz (Thủ Đức) và một phần Gem Skyworld (Long Thành). NVL cũng đang đặt kế hoạch tăng trưởng hai con số, với việc bàn giao Aqua City (ở Đồng Nai), Novaworld Hồ Tràm (ở Bà Rịa) và các dự án căn hộ khác tại TP.HCM.

Về doanh số bán hàng, SSI Research dự báo, năm 2021 dự kiến ​​sẽ là một năm sôi động hơn đối với các chủ đầu tư bất động sản nhà ở, với một số đợt mở bán mới được khởi động. Cụ thể, VHM có kế hoạch mở bán phân khu thấp tầng của Vinhomes Wonder Park (ở Đan Phượng, Hà Nội), đồng thời mở bán giai đoạn tiếp theo của ba dự án lớn (Vinhomes Ocean Park, Smart City tại Hà Nội và Grand Park tại TP.HCM) theo cả hai hình thức bán buôn và bán lẻ. Ngoài ra, VHM cũng đang chuẩn bị cho việc triển khai các dự án tiềm năng tại các thành phố Cấp 2.

Về NLG, SSI Research ước tính rằng Waterpoint, VSIP Hải Phòng và Mizuki Park là ba trong những dự án sẽ được mở bán trong năm 2021, với doanh số bán hàng ước tính tăng 19% so với cùng kỳ. Về DXG, Công ty tiếp tục bán dự án thấp tầng Gem Skyworld (ở Đồng Nai) và đặt mục tiêu mở bán hai dự án chung cư mới có quy mô tầm trung tại Bình Dương. Trong khi đó, dự án Gem Riverside tại Quận 2, TP. HCM, vốn đã bị đình trệ trong hai năm gần đây do quá trình xin cấp phép kéo dài, cũng có triển vọng tái khởi động và mở bán lại.

Ở chiều ngược lại, SSI Research cho rằng KDH có thể sẽ có mức sụt giảm đáng kể (-53% so với cùng kỳ) về doanh số bán hàng trong năm 2021 do không có các dự án cao tầng lớn để mở bán mới, mà chỉ có một dự án thấp tầng - Armena sẽ được mở bán.