Tranh chấp sân golf: Bán tài sản hay quyền kinh doanh tài sản

Ảnh minh họa.

Quá trình triển khai thực hiện dự án, Công ty 5 Sao mới giải phóng mặt bằng, xây dựng được 27/36 lỗ golf và một số công trình phụ trợ phục vụ hoạt động kinh doanh, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích 1.500.000m2.

Năm 2012,Công ty 5 Sao ký hợp đồng thế chấp “quyền khai thác, kinh doanh hoạt động sân golf cùng toàn bộ máy móc, thiết bị phục vụ cho hoạt động của sân golf” cho Ngân hàng Toàn Cầu. Các giấy tờ kèm theo tài sản thế chấp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Sau khi ký hợp đồng, Ngân hàng Toàn Cầu đã đăng ký giao dịch bảo đảm, được Trung tâm Đăng ký giao dịch bảo đảm chứng nhận nhưng các bên không ký phụ lục hợp đồng chi tiết đối với các tài sản thế chấp.

Đến hạn thanh toán, do không có khả năng trả nợ, dưới sự trung gian của Ngân hàng Toàn Cầu, Công ty 5 Sao đã ký hợp đồng chuyển nhượng “quyền quản lý, khai thác, kinh doanh hoạt động sân golf cùng toàn bộ máy móc, thiết bị phục vụ cho hoạt động của sân golf”cho Công ty Cổ phần 370 (viết tắt là Công ty 370).

Sau khi nhận chuyển nhượng, Công ty 370 liên hệ cơ quan có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục đăng ký thay đổi chủ đầu tư đối với toàn bộ dự án sân golf trước đây đã được UBND thành phố chấp thuận cho Công ty 5 Sao và đăng ký biến động đất đai theo quy định. Tuy nhiên, nhiều vướng mắc bắt đầu xuất hiện từ đây.

Phía Công ty 5 Sao cho rằng chỉ chuyển nhượng “quyền quản lý, khai thác, kinh doanh hoạt động sân golf cùng toàn bộ máy móc, thiết bị phục vụ cho hoạt động của sân golf” tương ứng với phần diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ không chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê, không chuyển nhượng dự án. Do đó, Công ty 5 Sao vẫn là chủ sở hữu đối với toàn bộ dự án được chấp thuận 3.000.000m2 và chủ sở hữu, chiếm hữu, quản lý, sử dụng đối với phần diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công ty 370 chỉ có quyền quản lý, khai thác, kinh doanh hoạt động sân golf trên phần diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hợp đồng đã ký mà không có quyền sở hữu toàn bộ dự án.

Phía Công ty 370 cho rằng danh mục tài sản kèm theo hợp đồng thế chấp đã thể hiện rõ các tài sản gắn liền với đất thuê gồm 27 lỗ golf, nhà cửa, vật kiến trúc khác và khi xử lý hợp đồng thế chấp, ký hợp đồng chuyển nhượng đều viện dẫn đến danh mục tài sản này. Do đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (được bổ sung tại khoản 53 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017) thì UBND thành phố phải thu hồi đất, cho Công ty thuê đất trong thời hạn còn lại. Điều này cũng phù hợp với hướng dẫn của Tổng cục quản lý đất đai trong việc thực hiện các thủ tục về đất đai theo quy định.

Để có cách nhìn thấu đáo sự việc, qua trao đổi với đại diện cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, đăng ký biện pháp giao dịch bảo đảm nhận thấy nội dung hợp đồng thế chấp và việc xử lý tài sản thế chấp, chuyển nhượng chưa chặt chẽ vì thấy rằng:

Thứ nhất, phần tài sản thế chấp gồm 02 nội dung chính:“quyền khai thác, kinh doanh hoạt động sân golf” và “máy móc, thiết bị phục vụ cho hoạt động của sân golf”- có danh mục tài sản kèm theo và“được lập thành phụ lục của hợp đồng” nhưng thực tế các bên không lập phụ lục mà chỉ có danh mục tài sản trong đó có thể hiện các công trình gắn liền với đất thuê như 27 lỗ golf, nhà cửa, vật kiến trúc khác, ... Do đó, căn cứ vào danh mục tài sản thế chấp để cho rằng Công ty 5 Sao đã thế chấp cả tài sản gắn liền với đất thuê là chưa chặt chẽ.

Thứ hai, trường hợp hiểu theo nghĩa đã thế chấp cả tài sản gắn liền với đất thuê thì thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản gắn liền với đất phải là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường theo quy định tại Điều 5 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT. Từ căn cứ này có cơ sở xác định tài sản gắn liền với đất chưa được đăng ký thế chấp theo đúng quy định nên không thuộc trường hợp xử lý tài sản thế chấp. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền quản lý, khai thác kinh doanh sân golf ký giữa Công ty 5 Sao và Công ty 370 có dẫn chiếu đến các tài sản theo danh mục kèm theo hợp đồng thế chấp là không chặt chẽ.

Do còn có các quan điểm khác nhau nêu trên nên đến nay vụ việc chưa được giải quyết dứt điểm.