Trái đắng của những dự án không gặp thời

Không gặp thời

Năm 2009 -2010, thời thị trường tranh mua, chung cư bán trên giấy cũng lãi, mặc dù dự án chưa đầy đủ pháp lý nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn mở bán với mức giá mềm chỉ trên dưới 20 triệu đồng/m2. Hàng bao nhiêu tiêu thụ hết bấy nhiều, chủ đầu tư ôm khoản lãi lớn.

Trong khi đó, với những dự án chung cư cao cấp, chủ đầu tư lựa chọn cách làm ăn bài bản. Chờ đợi dự án hoàn thành thủ tục, xây dựng xong móng mới mở bán, huy động vốn theo đúng quy định tại nghị định 71/NĐ- CP. Như vây, giá bán cũng cao hơn nhiều và khi minh bạch mọi thông tin sẽ được khách hàng chọn lựa. Tuy nhiên, thật trớ trêu, với những dự án này khi chờ hoàn thành thủ tục thì thị trường lại đóng băng.

Tất nhiên, chờ đến lúc dự án hoàn chỉnh pháp lý chủ đầu tư đã phải bỏ ra một lượng tài chính lớn để trả tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng, tiền “chạy “thủ tục pháp lý....Với chi phi tài chính quá lớn trong khi hàng không thanh khoản được khiến nhiều chủ đầu tư “đứng ngồi không yên”.

Chủ đầu tư dự án khu nhà ở Văn La (Hà Đông, Hà Nội) cho biết, nếu chúng tôi chấp nhận huy động vốn tại thời điểm 2010 khi dự án chưa đầy đủ thủ tục, giá bán mỗi m2 đất lúc đó vào khoảng 65-70 triệu đồng (bao gồm VAT), mỗi căn nhà liền kề diện tích 70m2 giá trị đất khoảng 5 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, đến cuối năm 2011, khi dự án hoàn thành pháp lý thì thị trường đóng băng, mở bán dự án nhưng rất khó tìm được khách mua. Toàn bộ 30 căn nhà liền kề hiện mới chỉ bán được 2 căn, giá bán hiện chỉ còn khoảng hơn 40 triệu đồng/m2.

Tương tự, chủ đầu tư dự án chung cư lớn tại khu đô thị Mỹ Đình cho biết, thời điểm năm 2009 khi chưa có nghị định 71, doanh nghiệp này hoàn toàn có thể bán dự án với giá 1.600-1.800USD. Thời điểm đó, thị trường nguồn cung hạn chế, những dự án ở vị trí đẹp thanh khoản rất nhanh. Khách hàng, nhà đầu tư tranh nhau mua. Tuy nhiên, lúc đó dự án vẫn mới chỉ hoàn thành xong việc giải phóng mặt bằng vì vậy công ty quyết định chờ hoàn tất thủ tục sau đó mới bán. Mất hơn 1 năm, dự án mới hoàn thành xong pháp lý tuy nhiên cơ hội đã bị bỏ lỡ khi giá chung cư phân khúc cao cấp giảm mạnh.

Chủ đầu tư đã áp dụng mọi phương thức bán hàng nhưng thanh khoản không được cải thiện. Cực chẳng đã, chủ đầu tư phải chọn cách thức hạ cấp tiêu chuẩn dự án để giảm giá thành. Từ dự án chào bán theo kiểu chìa khóa trao tay, giờ chủ đầu tư này chỉ bán thô với mức giá chỉ khoảng 19-20 triệu đồng/m2 giảm 50% so với thời điểm trước đó tuy nhiên để thanh khoản được vẫn là một vấn đề rất lớn.

Chết vì chính sách

Kêu than về chính sách là vấn đề nổi cộm khi PV trao đổi với các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp cho rằng, việc chính sách thay đổi liên tục là thủ phạm giết chết các doanh nghiệp.

Nổi lên trong đó là sự tác động mạnh mẽ từ các chính sách của Chính phủ, cụ thể là thực hiện Nghị quyết 11 nhằm ổn định kinh tế vĩ mô đó là chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm chi tiêu công,... đã làm giảm nguồn cung cho thị trường, làm giảm tiến độ thi công của các dự án đang thi công vì khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng.

Bên cạnh đó, một số chính sách đã ban hành thời gian gần đây và những bất cập của nó tác động đến thị trường bất động sản, điển hình là việc ban hành Nghị định 69/2009. Theo đó, chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thỏa thuận, hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường.

Tiếp đến là Nghị định 71/2010 quy định chi tiết Luật Nhà ở ra đời đã tiếp tục khiến chủ đầu tư và người mua đều e ngại, đặc biệt về tính pháp lý của giao dịch dưới hình thức hợp đồng góp vốn.

Nhưng "cú sốc" lớn nhất đối với tín dụng bất động sản đó chính là sự ra đởi của Chỉ thị 01/CT của Ngân hàng Nhà nước, trong đó quy định tỷ trọng tín dụng phi sản xuất của tất cả các ngân hàng sẽ giảm về mức tối đa là 16% vào ngày 31/12/2011. Đồng thời, việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư về việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản từ mức 150% lên 250%, đã không khuyến khích ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản....

Chỉ sau 1 năm ngấm đón chính sách, thị trường gần như tê liệt, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản kiệt sức bất chấp hàng loạt các động thái nới lỏng tín dụng cho thị trường của Ngân hàng nhà nước. Ngay cả khi lãi suất huy động, cho vay đã về mức rất hợp lý nhưng không doanh nghiệp nào muốn vay vì lo ngại chính sách lại bị điều chỉnh.

Bài 2: Doanh nghiệp và kế sách tự cứu mình