Trả lại bản chất cho việc góp vốn, hợp tác đầu tư nhà ở

Dưới góc độ pháp lý, theo quan điểm của luật sư Trần Đức Phượng, công ty luật Hợp Việt, việc khách hàng đấu tranh và đòi quyền tham gia quản lý dự án là tất yếu (quản lý dòng tiền dự án chỉ là một phần quyền của họ). Ông Phượng cho rằng cần bỏ ngay hình thức “hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư được phân chia sản phẩm là nhà ở” theo nghị định 71/2010/NĐ-CP.

Ông đưa ra lý do: bản chất của giao dịch góp vốn hoặc hợp tác đầu tư là đồng vốn đưa vào kinh doanh là vốn thuộc quyền sở hữu chung, do họ cùng nhau quản lý và cùng chịu trách nhiệm. Những quy định tại nghị định 71/2010/NĐ-CP không phù hợp với bộ luật Dân sự và đã tước đi quyền sở hữu chung của người góp vốn, hợp tác và quyền quản lý của họ.

Thứ đến, những quy định này sẽ làm rối thêm và phá vỡ nguyên tắc “giao dịch qua sàn giao dịch BĐS” của pháp luật Kinh doanh BĐS và dẫn đến tình trạng không thể quản lý được, do các sản phẩm của dự án BĐS không được tiến hành giao dịch qua sàn giao dịch BĐS mà “tự phân chia”.

Kế tiếp, mặc dù tên gọi là hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp tác nhưng nghị định 71/2010/NĐ-CP lại quy định theo hướng bản chất là “mua bán, chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai”. Rõ ràng quy định pháp luật không điều chỉnh đúng nội dung quan hệ pháp luật nên không thể đảm bảo quyền của người người tham gia giao dịch (người góp vốn, hợp tác).

Vì vậy mà hiện nay lĩnh vực kinh doanh BĐS đá nhau, vẫn rối như tơ vò. Hậu quả tất yếu xảy ra: quy định pháp luật không giảm được các tranh chấp; cơ quan nhà nước không quản lý được lĩnh vực kinh doanh BĐS; hoạt động kinh doanh BĐS vẫn không thể công khai, minh bạch; các chủ thể tham gia giao dịch mất quyền tự do thoả thuận, không đảm bảo quyền lợi của chủ thể, mọi rủi ro bị đẩy về người góp vốn, hợp tác...; phát sinh nhiều bất cập và rủi ro trong hoạt động giao dịch bảo đảm về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các dự án BĐS; hiệu quả kinh tế xã hội đầu tư trong lĩnh vực BĐS vẫn kém.

Luật sư Trần Đức Phượng đề xuất: Thứ nhất, nên quy định việc góp vốn hoặc hợp tác được điều chỉnh theo quy định của bộ luật Dân sự. Người góp vốn, hợp tác sẽ cùng với chủ đầu tư tham gia góp vốn và quản lý thực hiện dự án theo văn bản góp vốn, hợp tác và quy định pháp luật. Chủ đầu tư sẽ cùng với các người góp vốn, hợp tác có thể cùng thành lập một bộ máy để quản lý việc hợp tác chung...

Thứ hai, các sản phẩm của doanh nghiệp kinh doanh BĐS đều phải qua sàn giao dịch BĐS, người góp vốn, hợp tác sẽ được hưởng theo thỏa thuận với chủ đầu tư và chỉ được nhận “giá trị sản phẩm” thay cho “nhận sản phẩm”, để phù hợp và không mâu thuẫn với luật Kinh doanh BĐS.

Thứ ba, người góp vốn, hợp tác có thể mua, nhận chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai của các dự án BĐS phải qua sàn giao dịch BĐS và các giao dịch này theo quy định chung của pháp luật.

Thứ tư, vốn thực hiện dự án BĐS của chủ đầu tư phải thực hiện thông qua một tài khoản riêng nhằm kiểm tra năng lực tài chính của chủ đầu tư, việc huy động vốn.