Toàn cảnh thị trường bất động sản TP.HCM qua lăng kính của các công ty tư vấn

Văn phòng cho thuê

Theo số liệu của Công ty Savills Việt Nam tổng nguồn cung diện tích văn phòng tại TP.HCM mới gia nhập vào thị trường trong quý 3 khoảng 1,27 triệu m2. Trong đó, hạng A chiếm 11% thị phần, hạng B chiếm 45% và hạng C chiếm 44%, giá thuê trung bình đạt khoảng 540.000 đồng/m2/tháng.

Trong khi đó, thống kê của Jones Lang Lasale cho biết, tổng nguồn cung văn phòng trong quý 3 là 1,42 triệu m2. Trong đó phân khúc hạng A là 209.000m2, hạng B là 283.000m2 và hạng C là 506.000m2. Giá thuê vẫn tiếp tục giảm nhẹ sau sự sụt giảm mạnh diễn ra vào quý trước. So với cùng kỳ năm 2011, giá thuê văn phòng hạng A và hạng B có mức giảm mạnh nhất, tương ứng 10,6% và 8,7%. Đơn vị này dự báo, tình hình thị trường văn phòng hiện tại có thể khiến cho giá thuê tiếp tục giảm trong ngắn hạn, tuy nhiên, giá thuê có thể bắt đầu phục hồi trong năm 2013 nếu kinh tế trong nước có diễn biến khả quan hơn.

Còn theo Knight Frank thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM trong quý 3/2012 tương đối ổn định, khách thuê vẫn giữ được thế chủ động trong các cuộc thương lượng tiềm năng, mặc dù thị trường không tốt bằng nửa đầu năm 2012. Giá thuê văn phòng hạng A khá ổn định trong quý 3 đạt mức khoảng 689.000 đồng/m2/tháng chưa bao gồm phí quản lý và VAT, giá chào thuê văn phòng hạng B đạt khoảng 459.000 đồngm2/tháng.

Căn hộ bán

Theo nhận định của Savils Việt Nam, nguồn cung căn hộ sơ cấp và thứ cấp đạt khoảng 82.000 căn, tăng 2% so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Thị trường căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện đang cung cấp khoảng 14.500 căn hộ từ hơn 100 dự án. Giá giao dịch trung bình trên thị trường sơ cấp là 21,8 triệu đồng/m2.

Theo Jones Lang Lasale, số lượng căn hộ hoàn thành trong quý 3 là 51.000 căn, trong đó căn hộ chung cư chiếm 48.00 căn, còn lại là biệt thự và nhà phố. Nguồn cung chưa hoàn thành là 37.00 căn. Như vậy, tổng nguồn cung căn hộ bán trong quý này là 88.000 căn. Công ty này nhận định, thị trường bất động sản dự báo sẽ còn nhiều khó khăn khi nền kinh tế vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc. Giá chào bán nhiều khả năng sẽ tiếp tục đà giảm trong quý 4/2012.

Cùng ý kiến trên, Knight Frank dự báo giá căn hộ sẽ tiếp tục giảm trên thị trường sơ cấp và thứ cấp trong quý tới. Theo thống kê của đơn vị này, trong quý 3/2012 có khoảng 2.200 căn hộ từ 7 dự án được chào bán, lượng căn hộ được chào bán cao hơn gấp 1,25 lần so với quý trước. Giá chào bán tại các dự án giao động từ 12,3 triệu - 20 triệu đồng/m2.

Hầu hết các tổ chức nghiên cứu bất động sản đều cho rằng thị trường bất động sản đang khó khăn. Ảnh T.Vy

Biệt thự, nhà phố, đất nền

Theo Savills Việt Nam, thị trường biệt thự, nhà liền kề cung cấp khoảng 3.200 căn, tăng 0,5% so với quý trước và 4,9% so với cùng kỳ năm trước, trong đó thị trường thứ cấp chiếm 89% nguồn cung. Giá bán trung bình của biệt thự nhà liền kề trên thị trường thứ cấp vẫn tiếp tục xu hướng giảm ở hầu hết các quận trọng điểm, giảm 6% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó Knight Frank nhận định tỷ lệ giao dịch vẫn tiếp tục thấp và được dẫn dắt bởi các sản phẩm có giá trị khoảng 1 tỷ đồng. Thị trường đất nền ở các khu vực khác đều trải qua giai đoạn khó khăn. Tỷ lệ giao dịch ở các phường Phước Kiểng và Phước Lộc, quận Nhà Bè là các khu vực cách xa Phú Mỹ Hưng, tiếp tục giảm nhẹ từ đầu năm dù giá chào bán khá tương đương với các dự án tại quận 9. Đơn vị này dự báo, khoảng cách giữa giá chào bán và giá kỳ vọng hiện tại của thị trường tạo nên áp lực giảm giá hơn nữa lên giá đất. Vì vậy giá đất sẽ giảm nhẹ trọng quý tiếp theo.

Mặt bằng bán lẻ

Theo Jones Lang Lasale, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong quý này đạt 742.000m2, trong đó phẩm cấp đầu tư là 356.00m2 và các phẩm cấp khác là 386.000m2. Nhìn chung, giá thuê trung bình trên thị trường mặt bằng bán lẻ giảm nhẹ và có thể tiếp tục trong vài quý tới. Giá thuê có thể phục hồi vào năm 2013 nếu kinh tế trong nước và thế giới có những chuyển biến tích cực.

Không giống nhận định của Jones Lang Lasale, CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường bán lẻ TP.HCM vẫn ổn định trong suốt các quý với các hợp đồng thuê mới tập trung vào khu vực thành phố. Giá chào thuê tương đối ổn định, chỉ có 1 số nơi giảm nhẹ.

Cùng quan điểm CBRE Việt Nam, Knight Frank nhận định, giá thuê mặt bằng bán lẻ hiện nay vẫn duy trì không đổi so với quý trước. Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại các vị trí đắc địa hiện nay có mức cao nhất là khoảng 3,7 triệu đồng/m2. Công suất thuê trung bình của các dự án bán lẻ hiện nay duy trì ở mức 84%, không đổi so với quý trước. Trong kỳ, có 2 dự án tham gia vào thị trường, đó là Co.opmart Hòa Vinatex Bình Trưng cung cấp cho thị trường mặt bằng bán lẻ 3.700m2, nâng tổng nguồn cung bán lẻ hiện nay tại TP.HCM đạt khoảng 709.000m2 bao gồm các khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại, trung tâm mua sắm, siêu thị và trung tâm bán sỉ.