Tìm “thuốc” cứu dự án ách tắc sổ hồng

Để giải quyết việc tính tiền sử dụng đất (SDĐ), làm cơ sở tháo gỡ hàng trăm dự án còn đang tắc việc cấp sổ hồng ở TP.HCM, mới đây UBND TP đã có chỉ đạo trước mắt tập trung tháo gỡ, giải quyết đối với các dự án trọng điểm, có nhiều hộ dân và chủ đầu tư bức xúc.

Chia ra hai loại hình để tính phương án phù hợp

Theo đó, cuối tháng 11, Phó Chủ tịch UBND TP Võ Văn Hoan đã có văn bản kết luận về các kiến nghị giải quyết liên quan việc xác định diện tích đất ở, cấp sổ hồng, trách nhiệm quản lý công trình công cộng tại các dự án xây dựng nhà ở chung cư trên địa bàn TP.

TP.HCM phân loại các chung cư trên địa bàn thành hai loại để gỡ vướng việc cấp sổ hồng. Ảnh minh họa: Hoàng Giang

Cụ thể, đối với các dự án xây dựng nhà ở chung cư có thể chia thành hai loại để đề xuất phương án giải quyết. Loại thứ nhất là các dự án chung cư có tính chất biệt lập, chỉ có một số hạng mục công trình khép kín như bồn hoa, mảng xanh, hồ bơi, đường nội bộ... thì toàn bộ diện tích đất dự án được xác định là đất ở để thu tiền SDĐ và cấp sổ hồng theo quy định.

Loại thứ hai, các dự án lớn có nhiều hạng mục phục vụ công cộng, ngoài diện tích đất xây dựng công trình chung cư còn có các công trình tiện ích khác như khu thương mại, khu thể dục thể thao, công viên, trường học, bệnh viện... các trục đường chính kết nối với đường giao thông công cộng bên ngoài chung cư.

Với loại thứ hai thì diện tích đất xây dựng chung cư để thu tiền SDĐ và cấp sổ hồng được xác định theo cơ cấu SDĐ của dự án đã được phê duyệt theo quy hoạch.

Tính đến tháng 9 năm nay, tại TP.HCM có tổng cộng 63 dự án thuộc 17 tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản, bao gồm 30.402 căn nhà và căn hộ officetel bị chậm cấp sổ hồng.

Ngoài ra, TP cho biết đối với những dự án đã triển khai thực hiện trong các giai đoạn trước đây thì giao cơ quan chức năng rà soát quy định trước đây, kiểm tra thực tế xây dựng để phân loại dự án và nhóm đất xây dựng các công trình như trên để có cơ sở thu tiền SDĐ.

Đối với dự án mới bắt đầu triển khai, các đơn vị tham mưu phải xác định rõ, cụ thể ngay từ đầu từng loại đất xây dựng công trình nhà ở chung cư và các công trình khác để làm cơ sở thu tiền SDĐ ở và cấp sổ hồng theo quy định.

Lưu ý cho các dự án đã triển khai

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), vướng mắc nổi cộm gây ảnh hưởng đến công tác cấp sổ hồng cho dự án phát triển nhà ở là ở khâu xác định giá đất của dự án để người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước. Trên thực tế có nhiều dự án bị treo sổ hồng rất lâu chỉ vì bị tắc tiền SDĐ.

“Về cơ bản, chỉ đạo của lãnh đạo TP để tháo gỡ việc tắc sổ hồng. Tuy nhiên, trong đó có nội dung lưu ý về việc rà soát các dự án đã triển khai trước đây. Theo tôi, không nên hồi tố với các dự án đã triển khai. Hiệp hội sẽ có văn bản nêu rõ quan điểm về vấn đề này” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh.

Lý do của việc không nên hồi tố với các dự án đã triển khai là vì các dự án này đã được cấp sổ hồng. Nếu rà soát lại và sau đó tính lại tiền SDĐ thì sẽ phải xử lý thủ tục hành chính từ đầu, gây nhiều phức tạp hơn cho công tác cấp sổ hồng.

Tháng 7-2020, Sở TN&MT có văn bản gửi UBND TP.HCM về xác định diện tích đất ở tại các dự án xây dựng nhà ở chung cư. Sở này nhận định theo quy định pháp luật về quy hoạch, xây dựng và đất đai thì toàn bộ diện tích đất khuôn viên xây dựng khu nhà ở chung cư phù hợp quy hoạch đất ở (bao gồm diện tích đất xây dựng chung cư - khối đế và diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa...) phải được xác định là đất ở. Các diện tính này phải tính thu nghĩa vụ tài chính về tiền SDĐ, tiền thuê đất. Do đó, sở đề nghị rà soát, thu bổ sung khoản tiền SDĐ đối với sân, vườn hoa, sân chơi, lối đi nội bộ, hồ bơi, bãi đậu xe nổi... thuộc chung cư vì cho rằng việc miễn thu là chưa phù hợp quy định, gây thất thu ngân sách.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) - một đơn vị phát triển và phân phối bất động sản, cũng đồng ý quan điểm không nên hồi tố đối với các dự án trước đó đã có quyết định giao đất, đã tính tiền SDĐ.

“Riêng các dự án đến nay chưa được giao đất thì mới phải rà soát lại, áp dụng quy định mới. Có như vậy mới phù hợp nguyên tắc pháp luật và tránh các xung đột giữa doanh nghiệp, Nhà nước và người dân” - ông Việt nói.

Ngoài ra, ông Việt cũng cho rằng việc cấp sổ hồng cần xác định người mua không có lỗi. Nếu chủ đầu tư có sai phạm khi thực hiện các thủ tục hành chính về phê duyệt, cấp phép và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì họ cần có trách nhiệm xử lý để bảo vệ quyền lợi của người mua.

“Nếu chủ đầu tư sai, chủ đầu tư trốn tránh thì cần xử lý chủ đầu tư và cơ quan nhà nước cần đứng ra hỗ trợ cư dân hoàn thành thủ tục còn lại để được nhận sổ hồng” - ông Việt phân tích.