Tiền chênh căn hộ, những ai “chấm mút”?

Dự án CT4 Vimeco có tiền chênh khủng 350 - 400 triệu đồng/căn - Ảnh: Trọng Tuyến

Thông tin từ một số môi giới bất động sản cho biết, các căn hộ tại VP6 - Linh Đàm hoặc Kim Văn - Kim Lũ của Xí nghiệp Xây dựng Tư nhân số 1 Lai Châu có mức giá chênh từ 100 - 500 triệu đồng/căn so với mức giá do chủ đầu tư đưa ra ban đầu, tùy từng vị trí. Đáng chú ý, các dự án này có giá gốc 15 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá của các dự án lân cận, từ 18 - 20 triệu đồng/m2.

Dự án CT4 Vimeco do CTCP Vimeco làm chủ đầu tư cũng có mức chênh "cắt cổ" lên đến 350 triệu đồng/căn hộ, thậm chí có suất được rao bán với giá chênh 400 triệu đồng/căn hộ. Đây là những suất ngoại giao được chủ đầu tư này phân phối cho những cá nhân có quan hệ với Công ty, trong đó “có phần” của khá nhiều lãnh đạo Công ty mẹ Vinaconex.

Tình trạng tiền chênh chủ yếu diễn ra tại các sàn giao dịch bất động sản và số tiền chênh lệch là sự thỏa thuận giữa khách hàng với sàn trên nguyên tắc “thuận mua vừa bán”, được thu ngoài hợp đồng. Câu hỏi đặt ra là vì sao nhiều chủ đầu tư lại “đẩy” hàng qua sàn giao dịch và chấp nhận thực tế các sàn bán chênh rất lớn so với giá gốc, mà lại không tự phân phối và nâng giá bán để hưởng lợi?

Theo tìm hiểu của Đầu tư Bất động sản, nguyên nhân chủ yếu là nếu thu tiền chênh ngoài hợp đồng, các sàn sẽ không phải giải thích số tiền chênh này đi đâu về đâu, còn các công ty thì không thể làm như vậy.

Thứ hai, trong quá trình thực hiện dự án sẽ có nhiều khoản chi mà các công ty không thể hợp lý hóa chứng từ nên việc “bắt tay” với các sàn để cho ra một mức giá hợp lý, đủ có lãi là phương án an toàn cho cả hai bên. Thường thì mức giá này thường thấp hơn giá thị trường, đủ để tạo thanh khoản cũng như việc “sốt” lên theo kế hoạch.

Thứ ba, trường hợp dự án không triển khai như kế hoạch, cùng lắm chủ đầu tư trả lại tiền trong hợp đồng, còn khoản chênh lệch đương nhiên người mua sẽ chịu mất không. Như vậy, toàn bộ giao dịch này chủ đầu tư luôn an toàn.

Thứ tư, tại một số dự án có thể còn thiếu một số giấy tờ mà chủ đầu tư đang trong quá trình “thương thảo” như giấy phép điều chỉnh thiết kế nội bộ, nợ tiền thuế sử dụng đất… Những loại giấy tờ này nếu chủ đầu tư làm việc trực tiếp với khách hàng lại bị khách hàng yêu cầu cho xem thì không có lý do để từ chối. Nếu “đẩy” qua sàn thì sàn có thể cò cưa bằng việc hứa “hỏi lại chủ đầu tư”.

Khác với việc “sốt” căn hộ ở giai đoạn trước, khi chỉ cần có dự án là khách hàng đặt mua chủ yếu nhằm mua đi, bán lại, thì khách mua hiện nay thường là những người có nhu cầu thực. Ba tiêu chí thường được khách hàng lựa chọn là: dự án có vị trí đẹp, chủ đầu tư chưa có tai tiếng trên thị trường và giá rẻ hơn so với mặt bằng khu vực. Khách hàng hiện nay đã rút được kinh nghiệm từ hàng loạt dự án trước đó nên ít có chuyện họ “bị lừa”.

Anh Bình, một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết: “Nhiều dự án có vị trí đẹp, chủ đầu tư còn chưa bán mà nhiều người đã đến đặt suất tại sàn để săn căn đẹp. Là người môi giới nếu khách có nhu cầu thì kết nối để ăn hoa hồng, còn việc dự án ra sao mình không chịu trách nhiệm”.

Anh Bình cho biết thêm, các dự án đang xây, có vị trí đẹp mà chưa bán thì lượng khách đến đặt chỗ càng đông. Thực ra, khách đâu có mất gì ngoài việc để lại số điện thoại với lời nhắn “có căn anh cần thì chú alô”, còn từ alô cho đến giao dịch thành công đâu có dễ.

Tại TP. HCM, chuyện “vênh giá” giữa khách hàng và sàn ít xảy ra vì gần như mọi công tác bán hàng của sàn đều bị chủ đầu tư kiểm soát. Nhiều chủ đầu tư không chấp nhận “chiêu trò” câu khách để giữ uy tín và thương hiệu. Hơn nữa, thị trường TP. HCM vẫn “ê hề” nguồn cung, chơi chiêu trò dễ bị mất khách.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết: “Chúng tôi công bố rộng rãi cho khách hàng biết giá bán, tiến độ thanh toán, tư vấn cho khách hàng nếu họ có nhu cầu. Nếu khách hàng hỏi dự án bán được bao nhiêu, còn bao nhiêu mình sẵn sàng cho họ biết để họ lựa chọn. Không phải bây giờ, lúc bất động sản ấm lên, mà ngay cả khi thị trường đóng băng, Dự án 91 - Phạm Văn Hai của Hưng Thịnh vẫn bán hàng rất tốt. Thương hiệu của Hưng Thịnh được xây dựng từ sự trung thực nên mình không từ bỏ nguyên tắc này”.

Dù người mua đều biết rõ những rủi ro khi mua sản phẩm tại các dự án có giá chênh, nhưng nếu tình trạng “tiền vênh” vẫn tiếp tục phát triển thì hệ lụy không chỉ cho riêng người mua. Cho dù việc sốt căn hộ tại Hà Nội chỉ là sốt cục bộ, chưa đủ mạnh để tạo nên “bong bóng” . Tuy nhiên, mầm mống thiếu minh bạch trên thị trường đã bắt đầu hình thành dưới một dạng mới.