Thu hồi thêm đất hai bên đường làm dự án: Không được mua giá thị trường, TP.HCM làm gì để dân không bị ép giá?

Mới đây, UBND TP.HCM đã phê duyệt Đề án "Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả", trong đó, quy định nội dung thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới đang nhận được sự quan tâm lớn của dư luận.

Thu hồi thêm đất hai bên đường làm dự án để bán đấu giá được kỳ vọng sẽ đảm bảo quyền lợi người dân bị thu hồi, tránh việc chênh lệch giá đất trước và sau khi làm đường. Đồng thời, việc thu hồi đất thêm đất hai bên đường mới, quy hoạch ngay từ đầu, sẽ không còn cảnh nhà siêu mỏng, siêu méo sau khi làm đường.

Thu hồi đất theo giá thị trường hay theo bảng giá đất?

Theo các chuyên gia và luật sư kinh tế, đề xuất này không vi phạm các quy định pháp lý và đảm bảo công bằng quyền lợi của các bên, nhất là người dân. Tuy nhiên, trên thực tế, việc thu hồi đất làm đường đã khó, thu hồi thêm đất bên đường làm dự án sẽ khó hơn. Đặc biệt, khi giá bất động sản vẫn chưa minh bạch thì phương thức đền bù, xác định được giá trị đất để đền bù thỏa đáng…

Thực tế, khi Nhà nước đầu tư công trình hạ tầng như mở đường cũ hoặc làm đường mới thì giá đất hai bên đường và cả khu vực tăng lên rất nhiều lần.

Chia sẻ về vấn đề này, KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, để thực hiện chính sách thu hồi thêm đất hai bên đường làm dự án để bán đấu giá cần các chủ trương, chính sách khác đi kèm. Cần quy định rõ ràng phần đất lấy thêm hai bên đường là bao nhiêu, có tính đến các con đường kế cận, hết các lô đất xung quanh như thế nào.

Quan trọng nhất, khi đền bù giải tỏa cho người dân, nên đền bù theo giá thị trường ở thời điểm chưa mở rộng đường để việc giải tỏa diễn ra nhanh chóng và ít khiếu kiện. Sau khi mở rộng, giá đất chắc chắn sẽ tăng lên nhiều lần, nhà nước không chịu thiệt và đừng ép giá, cứ đền bù theo giá thị trường để đảm bảo công bằng với người dân.

Tuy nhiên, KTS Võ Kim Cương lại cho rằng, nhà nước bồi thường theo giá thị trường là không đúng vì giá thị trường không tính tới tiền nhà nước đã bỏ ra để đầu tư cho hạ tầng. Giá trị đất tăng lên là nhờ việc phát triển hạ tầng mà nhà nước đã phải bỏ rất nhiều tiền ra để đầu tư. Mặt khác, nếu chỉ áp giá của nhà nước theo bảng giá từng loại tên đất như hiện nay sẽ rất khó để có được sự đồng thuận của người dân.

Việc thu hồi đất và đề bù theo giá thị trường vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều.

Cùng chia sẻ về vấn đề này, TS Dương Như Hùng, Trưởng khoa Quản lý công nghiệp, Trường ĐH Bách khoa (ĐHQG TP.HCM) cho rằng, hiện nay có 3 khung giá mà TP.HCM có thể lựa chọn làm giá bồi thường. Thứ nhất là theo bảng giá đất. Đây là mức giá không cập nhật thường xuyên, từ trước đến nay khi sử dụng làm giá đền bù thì luôn không hiệu quả, thường xuyên dẫn đến khiếu kiện. Đó là lý do phải chuyển sang mô hình khác.

Thứ hai, giá thị trường tại thời điểm bồi thường. Mô hình này tốt hơn việc lấy giá sổ sách theo bảng giá đất nhưng việc xác định rất khó. Giá giao dịch cho 1 lô nhỏ cũng khác giá 1 lô lớn, chưa kể tình trạng "cò" đất, đầu nậu gây nhiễu rất nhiều, dẫn đến không công bằng, tiếp tục phát sinh khiếu kiện.

Thu hồi đất hai bên đường làm dự án để bán đấu giá được kỳ vọng sẽ "xoá" bỏ nhà siêu mỏng siêu méo.

Với chủ trương mới, TS Hùng cho rằng, TP.HCM sẽ phải lên dự án, quy hoạch cụ thể tất cả các khu vực lân cận rồi mới đem đất đi đấu giá, bán lại cho các chủ đầu tư có nhu cầu. Giá đất sau khi đem đấu giá mới đúng nghĩa là giá thị trường.

"Đây là giá trong tương lai, nên sẽ lấy làm tham chiếu, trừ những chi phí cần để phát triển dự án, sau đó có công thức minh bạch để lấy làm giá đền bù cho người dân. Trong trường hợp này, giá đền bù sẽ linh động theo từng dự án vì chi phí phát triển dự án khác nhau, vị trí khác nhau", TS. Hùng nói.

Nhà nước cần có vai trò là chủ trong chủ trương thu hồi đất

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản TP.HCM, để triển khai hiệu quả quy định thu hồi đất liền kề đường mới này, phải thành lập một tổ chức phát triển quỹ đất theo hướng sự nghiệp có thu.

Hiện nay TP.HCM có Trung tâm phát triển quỹ đất nhưng chỉ giống như ông thủ kho, TP.HCM có đất giao nơi đây quản lý, chức năng lớn nhất là tạo quỹ đất để đầu tư công bằng vốn ngân sách Nhà nước. Muốn có đất để bán đấu giá thì tổ chức này phải có cơ chế vận hành từ nguồn vốn đầu tư ban đầu là vốn mồi với các quỹ đất sạch bán đấu giá.

Cần thành lập một tổ chức phát triển quỹ đất theo hướng sự nghiệp có thu để thực hiện việc thu hồi đất hai bên đường làm dự án để bán đấu giá mới có hiệu quả?

"Cần có 3 cơ chế để thực hiện là tạm cấp vốn ban đầu cho Trung tâm phát triển quỹ đất như ở TP.HCM là khoảng 500 tỷ đồng. Sau khi đấu thầu đấu giá sẽ được giữ lại phần trăm, nơi đây sẽ trả dần khoản tiền tạm ứng này.

Chỉ cần có vốn mồi, đơn vị này sẽ dễ dàng đi giải phóng mặt bằng theo giá thị trường để có đất sạch đem đấu giá, thu về được rất nhiều tiền cho ngân sách. Cho trung tâm này này có cơ chế vận hành linh hoạt như một doanh nghiệp tư nhân và sát sao trong công tác kiểm soát, phòng chống tiêu cực khi phát triển quỹ đất, bán đấu giá", Chủ tịch HoREA đề xuất.

Đưa ra hướng giải quyết việc thu hồi đất và đền bù thoả đáng, KTS. Arnon Snapir, thành viên Viện Kiến trúc sư Hoa Kỳ (AIA) cho rằng, để người dân hiểu và đồng thuận trong việc thu hồi đất, chính quyền địa phương trước khi quy hoạch thực hiện dự án, phải có những khảo sát tỉ mỉ để phân loại và đưa ra các phương án đền bù công bằng, tái định cư phù hợp.

"Vấn đề của người dân, người chủ đất không phải họ được tái định cư, nghĩa là chỉ nhận lại nhà để ở, mà là họ phải giữ được kế sinh nhai, bài toán làm ăn kinh tế của họ sau khi làm dự án vẫn có thể được giữ và không bị xáo trộn", KTS. Arnon chia sẻ.

Ngoài ra theo ông Arnon, trong việc thực hiện dự án hạ tầng có 3 chủ thể tham gia: Nhà nước, người dân, doanh nghiệp đầu tư. Nhà nước phải có vai trò là người là chủ, dẫn dắt quá trình này, nghĩa là từ khâu quy hoạch, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, tái định cư… đều do Nhà nước làm. Doanh nghiệp chỉ là đơn vị tham gia đấu giá đất sau này, tránh việc thỏa thuận trực tiếp với người dân.

Để làm được điều đó, ông Arnon cho rằng, chính quyền cần phải đưa ra một khung pháp lý với các quy định cụ thể về việc làm thế nào để thực hiện từng thành phần của dự án hạ tầng đó. Quan trọng nhất, khi triển khai một dự án hạ tầng, cần sự phối hợp đa ngành và phải có một tầm nhìn dài hạn của nhà quản lý.