Thu hồi đất và giá đất là hai nội dung được nhiều đại biểu phân tích, mổ xẻ tại hội thảo đóng góp ý kiến dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Viện Nghiên cứu lập pháp (Ủy ban Thường vụ Quốc hội) tổ chức tại TPHCM. Tại hội thảo, nhiều ý kiến cho rằng, hiện có sự nhầm lẫn, nhập nhằng về quyền của nhà nước trong vai trò là đại diện chủ sở hữu và vai trò quản lý nhà nước. Do chưa có sự tách bạch các quyền nên nhà nước có quá nhiều quyền: giao đất, ra quyết định thu hồi đất và cả cưỡng chế thu hồi

Hiện các dự án chỉnh trang đô thị đều thực hiện theo phương thức thu hồi đất. Trong ảnh: Một số dự án chỉnh trang đô thị tại khu trung tâm TP. Ảnh: Huy Anh

Thu hẹp dự án diện thu hồi

Về thu hồi đất, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định có 3 trường hợp thuộc diện thu hồi đất: Thứ nhất, để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội. Thứ hai, do vi phạm pháp luật đất đai. Thứ ba, do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện. Theo TS Phạm Văn Võ (Trường ĐH Luật TPHCM), quy định 3 trường hợp như trên là quá rộng, chỉ nên sử dụng biện pháp thu hồi đối với trường hợp thứ nhất mà thôi. Các trường hợp còn lại nên chuyển sang áp dụng hình thức trưng mua quyền sử dụng đất. Ngoài ra, nếu áp dụng phương thức thu hồi cho trường hợp thứ nhất thì cũng cần trường hợp thu hồi đất để phục vụ mục đích phát triển kinh tế.

TS Phan Văn Võ lý giải: Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, quyền tài sản là quyền được trị giá bằng tiền và có thể chuyển giao được trong giao dịch dân sự. Như vậy, quyền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp được đưa vào giao dịch dân sự theo quy định của Luật Đất đai cũng là một dạng của quyền tài sản. Theo dự thảo Hiến pháp sửa đổi, quyền sử dụng đất được khẳng định là quyền tài sản, được pháp luật bảo hộ. “Với ý kiến cho rằng, đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên nhà nước không thể trưng mua, trưng dụng tài sản của mình là có sự nhầm lẫn giữa trưng mua đất đai với trưng mua quyền sử dụng đất. Tại Việt Nam không có chuyện trưng mua đất đai, chúng ta nói thu hồi đất thực chất chỉ là thu hồi quyền sử dụng đất và không hiểu rõ bản chất của pháp luật về tài sản và quyền tài sản” - TS Võ phân tích. Ngoài ra, TS Võ cũng cho rằng, lợi ích của nhà đầu tư (kinh tế) thường có sự đan xen với lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Chính vì thế để khắc phục hạn chế này, dự thảo nên quy định rõ thu hồi đất sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, công cộng là phục vụ lợi ích chung, phi lợi nhuận.

Nhiều ý kiến đồng tình cho rằng, tuy đất đai thuộc sở hữu nhà nước, nhà nước có quyền lấy lại quyền sử dụng đất nhưng không thể lấy lại một cách tùy tiện. Hơn nữa, việc thu hồi đất để làm kinh tế là đi ngược với xu thế chung của thế giới và có biểu hiện vi phạm Hiến pháp. Về nguyên tắc, quyền sử dụng đất có thể thu hồi nhưng tài sản gắn liền trên đất thuộc sở hữu của người sử dụng đất phải được trưng mua. PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng bộ môn Luật Đất đai ĐH Luật Hà Nội còn kiến nghị trường hợp sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nên sử dụng phương thức trưng dụng có bồi thường thay cho thu hồi để tương thích với Hiến pháp.

Hỏi ý dân về giá đất

Theo PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, cơ chế nhà nước xác định giá đất mang nặng tính áp đặt ý chí chủ quan của nhà nước hơn là sự thỏa hiệp giữa nhà nước và chủ thể có lợi ích liên quan, đặc biệt là người có đất bị thu hồi. Điều này nghĩa là pháp luật định cho nhà nước quyền định giá đất như một việc làm riêng của nhà nước và dường như người dân ít được tham gia đóng góp ý kiến hoặc tham vấn trong quá trình xác định giá. Phần lớn quy định vẫn nghiêng về bảo vệ quyền của Nhà nước hơn, trong khi lẽ ra cần có quy định đảm bảo xác định giá đất phù hợp để đảm bảo hài hòa quyền lợi giữa nhà nước và nhân dân. “Cần có quy định giao Bộ Tài chính hoặc Hội đồng định giá quốc gia do Chính phủ thành lập hay một tổ chức độc lập để thực hiện định giá đất, không nên giao cho UBND cấp tỉnh quyết định, tránh tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi” - ông Tuyến đề xuất.

Nhiều ý kiến đồng tình cần có quy định cơ chế thi hành về việc định giá đất. Trong nguyên tắc xác định giá đất nên giải thích rõ thế nào là phù hợp với giá đất phổ biến của các loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, đấu giá quyền sử dụng đất thành công; xác định rõ tiêu chí để xác định tính phù hợp giữa giá đất nhà nước với giá đất phổ biến của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng. Ngoài ra cũng cần bổ sung các nguyên tắc về định giá đất như cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, kịp thời và chính xác các thông tin về giá đất, việc xác định giá đất phải có sự tham khảo ý kiến đóng góp của người dân dựa trên nguyên tắc đảm bảo dân chủ và minh bạch.

Liên quan đến khái niệm “sát giá thị trường”, TS Đinh Xuân Thảo, Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp cho rằng, quy định đền bù theo giá thị trường hiện nay chỉ mang tính định tính chứ không định lượng. Thế nào là sát, thế nào là phù hợp, giá này là giá đất hay giá quyền sử dụng đất… TS Trần Du Lịch, Phó Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội TPHCM cho rằng đi tìm giá thị trường là rất vô chừng. Tại huyện Cần Giờ, ruộng 1 năm làm 1 vụ nhưng đụng đến miếng đất người dân đòi 2 triệu đồng/m². Với mức giá này phải mất 500 năm mới có được. Tuy nhiên, theo TS Trần Du Lịch, làm sao để người dân phải được bồi thường quyền lợi tương xứng khi bị thu hồi đất. Nếu pháp luật có cơ chế bảo đảm cho người có đất bị thu hồi tham gia một cách thực chất vào quá trình thu hồi đất, định giá đất sẽ hạn chế được tối đa khiếu nại, tố cáo hoặc thực hiện dự án chậm do giải phóng mặt bằng chậm.

Minh Huy (Sài Gòn giải phóng)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.