Thử đo lường độ rẻ của căn hộ 240 triệu - Lê Thành Twin Towers

Căn hộ đáp ứng được nhu cầu thực tế

Lê Thành Twin Towers tọa lạc ngay giao lộ đường Mã Lò và Hương lộ 2, phường Bình Trị Đông A, Q. Bình Tân, TP.HCM, cách khu du lịch Đầm Sen 3km về phía Tây. Đây là dự án chung cư thuộc phân khúc trung cấp, bao gồm 2 block cao 19 tầng. Khối đế gồm 4 tầng với đầy đủ tiện ích như: trung tâm thương mại, siêu thị, khu vui chơi giải trí, khu thể dục thể thao, hồ bơi, khu ẩm thực, nhà hàng, cafe, khu sảnh cưới, spa...

Mật độ xây dựng của khối tháp là 27%, các căn hộ cho thuê được thiết kế gọn, đẹp và hoàn thiện 100% bao gồm 1 phòng ngủ chính, phòng khách, khu bếp và 1 phòng vệ sinh. Ngoài ra, công ty còn cung cấp trọn bộ nội thất đầy đủ nếu khách hàng có nhu cầu. Trong bán kính 500m xung quanh Lê Thành Twin Towers có đầy đủ các tiện ích xã hội như: bệnh viện, trường học từ mẫu giáo đến cấp 3, trụ sở UBND, công an phường…

Khách hàng mục tiêu của dự án là những người trẻ độc thân, vừa có gia đình hoặc có 1 con chưa đủ khả năng mua nhà. Với 240 triệu các khách hàng có thể an cư ổn định 15 năm, sau 15 năm khách hàng đủ tích luỹ để mua 1 căn nhà khác theo nhu cầu của mình.

Đặc biệt đối với doanh nghiệp có nhiều chuyên gia là người nước ngoài đang làm việc tại công ty thì doanh nghiệp có thể mua vài căn để chuyên gia mình ở mà không phải tốn chi phí thuê nhà hàng tháng với giá 1.000 USD/căn hộ. Đồng thời các doanh nghiệp Việt Nam ngày nay muốn giữ chân nhân viên giỏi có thể mua để bố trí chổ ở cho nhân viên cao cấp của mình.

Đối với những bạn trẻ, với phương án này gánh nặng tài chính được giảm bớt so với mua căn hộ trả góp, vì 1 căn hộ để bán thấp nhất hiện nay bao gồm VAT và phí bảo trì khoảng 700 triệu đồng. Nếu khách hàng có 240 triệu thì phải vay thêm 460 triệu đồng trong thời gian 10 năm lãi suất 15%/tháng (do vay dài hạn) thì mỗi tháng khách hàng phải trả gốc và lãi trên 10 triệu/tháng. Đây là một gánh nặng tài chính rất lớn đến người thuê nhà.

Mức giá hấp dẫn cho khách hàng còn chủ đầu tư rủi ro

Với mức giá mua căn hộ 240 triệu đồng trong thời hạn thuê 15 năm ổn định ít ai có thể hình dung được mức độ rẻ của nó. Tuy nhiên bằng cách phân tích dòng tiền của khách hàng theo nhiều phương thức khác nhau để chúng ta hình dung một cách rõ ràng hơn sự hấp dẫn của căn hộ này.

Giả định từ phía khách hàng: Khách hàng đem tiền gởi ngân hàng và lấy tiền lãi để đi thuê căn hộ trả tiền theo tháng. Số tiền được phân tích theo bảng sau:

Số tiền gốc gởi ngân hàng ban đầu 240 triệu với lãi suất tiền gửi ngân hàng trung bình hàng năm là 10%/năm. Trong khi đó khách hàng phải đi thuê nhà giả sử với căn hộ 35m2 vào khoảng 4 triệu đồng/tháng. Mức giá này thấp hơn nhiều so với giá thuê căn hộ hạng C theo thống kê của Savills là khoảng 350.000 đồng/m2/tháng.

Thêm một giả thiết chẳng hạn giá căn hộ hàng năm sẽ tăng trung bình khoảng 6% (thấp hơn mức dự kiến lạm phát trung bình của Việt Nam là 6-8%/năm). Giả định này là hoàn toàn hợp lý nếu như lạm phát của Việt Nam trong những năm tới tăng 6-8%/năm. Thực tế nếu tính từ năm 2000 đến nay thì giá thuê nhà tại Tp HCM có thể tăng cao hơn mức này rất nhiều.

Với những giả định đó ta tính dòng tiền của phương án đem tiền đi gửi tiết kiệm rồi lấy tiền lãi suất để trả tiền thuê nhà theo bảng sau:

ĐVT: Đồng

Bảng số liệu đó cho thấy nếu một người dùng 240 triệu đem gửi tiết kiệm rồi lấy tiền tiết kiệm đó với một phần tiền gốc để trả tiền nhà thì chỉ sau 6 năm số tiền còn lại chỉ là 1,54 triệu đồng. Điều đó đồng nghĩa với từ năm thứ 7 trở đi họ phải trả một lượng tiền rất lớn cho thuê nhà.

Một rủi ro là thuê nhà tháng thì có thể mỗi năm mỗi dọn nhà rất vất vả và không dám mua sắm đồ trong nhà thuê theo tháng vì khi dọn đi sẽ hư hao và nơi khác ráp không khớp. Vậy ta luôn sống trong điều kiện thiếu thốn đủ thứ.

Bên cạnh đó rủi ro tăng giá nhà là rất lớn vì với những bất ổn kinh tế vĩ mô như Việt Nam thì lạm phát có thể tăng mạnh và giá nhà hoàn toàn có thể tăng cao hơn mức 6% như giả thiết nói trên. Như vậy, rõ ràng căn hộ mua trong 15 năm có tính hấp dẫn rất cao. Đây là dạng căn hộ hoàn toàn phù hợp với một nhóm đối tượng rất lớn người có nhu cầu nhà như hiện nay.

Giả định từ phía chủ đầu tư: Giả định giá thành căn hộ 450 triệu đồng và chi phí vốn hàng năm là 14%.

Giá thành ước tính cho việc xây căn hộ 35-40 m2 tại vị trí hiện tại của Lê Thành Twin Towers vào khoảng 450 triệu đồng/căn, đây là mức giả định hoàn toàn hợp lý với căn hộ 35-40 m2. Như vậy, với việc cho thuê 240 triệu đồng chủ đầu tư phải bỏ ra thêm 210 triệu đồng bù vào. Giả sử chi phí vốn (hay lãi suất ngân hàng) vào khoảng 14%/năm bằng một cách tính đơn giản là lấy 210 triệu x (1,14)^15 = 1.499 triệu đồng. Như vậy, rõ ràng chi phí vốn bù vào của chủ đầu tư cho căn hộ này sau khi nhận lại nhà vào năm thứ 16 là 1,5 tỷ đồng. Đây là một mức giá khá cao đối với căn hộ này.

Ngoài ra, căn nhà vào thời điểm thu hồi 15 năm, chủ đầu tư phải sửa chữa lại căn hộ do đã hư hao xuống cấp với một chi phí không hề nhỏ.

Sau khi phân tích dòng tiền ở nhiều khía cạnh, ở đây ta thấy chủ đầu tư đang khá mạo hiểm khi thực hiện phương án này. Chủ đầu tư chỉ có lợi nhuận khi giảm giá thành đầu tư căn hộ về gần mức 240 triệu đồng. Đây chính là lý do tại sao ở Việt Nam không ai làm nhà cho thuê kiểu này.

Tóm lại: Căn hộ 240 triệu đồng cho thuê 15 năm được xem là một nỗ lực rất lớn của Lê Thành trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở hiện này. Qua phân tích dòng tiền cho thấy đây là một căn hộ rất hấp dẫn với người đi thuê. Đối với chủ đầu tư thì đây là việc khá mạo hiểm và cần phải có một tiềm lực tài chính dồi dào, quản lý tốt để tiết giảm tối đa chi phí xây dựng. Bên cạnh đó chủ đầu tư cũng gặp khá nhiều rủi ro khi tung ra dòng sản phẩm này.