Thời điểm mua lại dự án BĐS "khủng" giá hời?

GS. TS Đặng Hùng Võ cho rằng, việc các DN nội mua lại dự án BĐS của NĐT ngoại là hoàn toàn bình thường

-Vừa qua thị trường chứng kiến một vài thương vụ chuyển nhượng dự án BĐS khủng trong lĩnh vực khách sạn, nghỉ dưỡng... giữa "đại gia" Việt và nhà đầu tư nước ngoài, như thương vụ Hanel mua lại khách sạn Daewoo, tập đoàn BRG mua lại Hilton... Ông nhận định như thế nào về hiện tượng này?

Tôi cho rằng đây là câu chuyện bình thường, có thời điểm nhà đầu tư (NĐT) mua lại dự án của DN trong nước và ngược lại. Ở đây chắc chắn là có vấn đề lợi ích, có hai giả thiết được đặt ra.

Khả năng thứ nhất, có thể sau một thời gian đầu tư kinh doanh và phân tích thị trường trong tương lai, các NĐT nước ngoài nhận thấy xu hướng kinh doanh dịch vụ khách sạn, resort nghỉ dưỡng... có thể suy giảm ở Việt Nam, nên tỏ ra mất kiên nhẫn. Do đó họ quyết định chuyển nhượng với giá thành mà NĐT trong nước có thể tiếp nhận và khai thác được. Và với DN Việt, đây lại là cơ hội để có thể mua lại các dự án tiếng tăm thế giới với giá "hời".

Khả năng thứ hai cũng có thể xét đến là họ muốn thu gọn thị trường đầu tư, thay vào đó tập trung nguồn lực vào những dự án, khu vực trọng tâm khác... nên quyết định chuyển nhượng các dự án này cho các NĐT trong nước.

Dù ở góc độ nào, đây là câu chuyện hết sức bình thường, phổ biến trên thị trường, không có gì quá đặc biệt khiến chúng ta phải lo lắng.

Khách sạn Daewoo Hà Nội đã được chuyển nhượng cho 1 DN trong nước từ ông chủ Hàn Quốc Ảnh: Internet

Tuy vậy, sau một thời gian dài khai thác, các NĐT ngoại lại rút đi. Điều này phải chăng do thị trường Việt Nam đã kém hấp dẫn hơn trong con mắt các NĐT nước ngoài ?

Tôi cho không hẳn là như vậy. Đầu tư vào BĐS có rất nhiều lĩnh vực: văn phòng, căn hộ nhà ở, khách sạn, resort nghỉ dưỡng... Có thể sau một thời gian đầu tư ồ ạt vào lĩnh vực khách sạn, nghỉ dưỡng với những khoản đầu tư lớn, nay các NĐT thấy "hụt hơi", nhu cầu sử dụng các dịch vụ này ở Việt Nam giảm sút, đồng nghĩa nhu cầu kinh doanh khách sạn, khu nghỉ dưỡng... bị thu hẹp lại.

Cùng với đó khủng hoảng kinh tế toàn cầu khiến lượng khách nước ngoài tới Việt Nam du lịch, hay khách chuyên gia tới Việt Nam... có nhu cầu sử dụng các dịch vụ cao ít đi. Trong khi chi phí vận hành các NĐT nước ngoài phải chi trả cho nhân công, dịch vụ, bảo dưỡng... cao hơn rất nhiều so với NĐT trong nước. Nhìn trước xu thế đó nên các NĐT ngoại có ý định chuyển nhượng lại cho DN nội để khai thác hiệu quả hơn.

Còn xa hơn, chuyện chuyển nhượng các dự án hoàn toàn là quan điểm kinh doanh của NĐT. Cái gì họ thấy có lợi nhất cho kinh doanh của họ thì sẽ làm. Tôi không cho rằng từ một vài thương vụ chuyển nhượng như vậy mà cho rằng các NĐT nước ngoài không còn thấy thị trường Việt Nam kém hấp dẫn trong mắt họ.

Thực tế vốn đăng ký và vốn thực hiện đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS từ năm 2007 đến nay rất cao. Tất nhiên, cũng phải thừa nhận dòng vốn FDI vào Việt Nam nhiều, nhưng hiệu quả dòng vốn này chưa đạt được như mong muốn là do cách quản lý của chúng ta chưa tốt, còn nhiều bất cập.

Điểm nghẽn được coi là lớn nhất của thị trường BĐS hiện tại là vốn. Theo ông, giải pháp vốn nào hiệu quả cho thị trường này?

Giải pháp vốn cho thị trường BĐS đã được tính tới nhiều, ví dụ huy động vốn từ người dân thông qua cơ chế mua bán nhà trên giấy. Nhưng hiện nay người dân chưa muốn tiếp cận nguồn này vì họ hy vọng giá đất BĐS sẽ giảm hơn nữa.

Chúng ta cũng hy vọng một nguồn vốn dồi dào từ FDI đem lại, nhưng giải pháp này xem ra cũng chưa phát huy được do các NĐT ngoại đang lưỡng lự chờ giá BĐS xuống thấp hơn nữa mới đầu tư.

Hiện có một giải pháp đã được Chính phủ chấp thuận về nguyên tắc, cho thế chấp bằng BĐS của Việt Nam tại các ngân hàng nước ngoài. Lúc đó sẽ khơi được nguồn vốn đầu tư từ các NH đầu tư nước ngoài với 1 tỷ lệ lãi suất tín dụng thấp cỡ 4-5%. Nếu thực hiện theo phương thức này, chúng ta phải tính tới bài toán giải quyết nguồn đất đai sẽ như thế nào khi người thế chấp – các NH nước ngoài không có pháp nhân Việt Nam - không trả được nợ.

Đây là câu chuyện khá phức tạp, nhưng nếu thực hiện được thì sẽ khơi thông được một nguồn vốn đáng kể cho thị trường BĐS cũng như DN BĐS trong bối cảnh vốn trong nước đang rất eo hẹp. Nhưng để thực hiện được giải pháp này phải chờ sau khi Luật đất đai sửa đổi có hiệu lực.