Thị trường nhà thu nhập trung bình nhiều tiềm năng

Các dự án tại TP HCM như chung cư E-home của Nam Long ADC, cụm chung cư Thái An của Địa ốc Đất Lành, chung cư The Era Town, căn hộ Tecco Tower... hay ở Hà Nội nằm trên khu vực đường Lê Văn Lương, Lê Trọng Tấn kéo dài như Lê Văn Lương Residentials, Dương Nội (Hoài Đức), Xa La (Hà Đông)… đều nằm trong phân khúc nhà cho người thu nhập trung bình với mức giá từ 800 triệu tới hơn 1 tỷ đồng mỗi căn.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho biết, do cung cầu lệch pha, căn hộ cao cấp dư thừa nên nhiều doanh nghiệp, kể cả nước ngoài lâu nay thường đầu tư nhà cao cấp, dần chuyển sang các sản phẩm giá trung bình để tăng tính thanh khoản, thu hồi vốn nhanh. Thậm chí nhiều dự án căn hộ giá trung bình đơn giá thấp nhưng diện tích lớn cũng phải giảm diện tích để giá bán được giảm theo.

Một trong những dự án nhà thu nhập trung bình, dự án Kỷ Nguyên Era – cách PMH 900 m, đại lộ Nguyễn Lương Bằng.

Cùng chung quan điểm, ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Cen Group, cho rằng căn hộ cho người thu nhập trung bình là phân khúc có nhu cầu thực sự bởi giá cả phù hợp với đại đa số người dân. Bên cạnh đó, sự chuyển dịch của nhà đầu tư thứ cấp từ phân khúc cao cấp sang trung bình cũng góp phần hâm nóng thị trường này. Sự chuyển hướng ngoài lý do nhà cao cấp đòi hỏi chủ đầu tư phải có nguồn tài chính lớn trong khi các ngân hàng đang siết chặt cho vay mua nhà và lãi suất cao còn có nguyên nhân từ Nghị định 71 của Chính phủ (hiệu lực từ 8/8/2010). Theo nghị định này, điều khoản "Nghiêm cấm nhà đầu tư thứ cấp ký hợp đồng mua bán với khách hàng" đã khiến các nhà đầu tư khó lướt sóng như trước.

Hơn nữa, từ khi thị trường bất động sản bắt đầu trở thành xu hướng đầu tư ở Việt Nam thì đa số chủ đầu tư đều nhắm vào đối tượng người có thu nhập cao với những sản phẩm căn hộ cao cấp, vị trí đẹp, gần trung tâm thành phố, môi trường tiện ích. Nhưng hiện những dự án này hầu hết đều gặp khó khăn khi thị trường bất động sản nói chung gần như "đóng băng", kéo theo nhiều rủi ro vì nhà bán không được, thanh khoản chậm, thậm chí 5-7 năm mới bán hết một dự án. Từ đó vốn bỏ ra để xây dựng bị tồn đọng, khó xoay chuyển. Trong khi đó, mỗi dự án nhà ở trung bình chỉ mất thời gian xây dựng 2-3 năm nên chủ đầu tư có thể thu hồi vốn nhanh.

Blook B1 khu dân cư Kỷ̉ nguyên Era, giá chỉ từ 900 triệu đồng.

Thống kê của Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành tại thị trường TP HCM cho thấy hiện các căn hộ được giao dịch nhiều trên thị trường thường có giá dao động từ 500 triệu đồng đến 5 tỷ đồng, nhưng trong đó, căn hộ dưới 1 tỷ đồng (khoảng 15 triệu đồng mỗi m2) chiếm khoảng 80% các giao dịch.

Ông Đặng Văn Thạnh, một chuyên gia bất động sản tại TP HCM, cho rằng những sản phẩm này có giá thành phù hợp với đa số người dân là do các chủ đầu tư không tập trung quá cầu kỳ vào nội thất, diện tích nhà nhỏ, đất rẻ vì chủ yếu xây dựng chung cư ở các vùng ven mới mở rộng, quỹ đất còn nhiều nên chi phí ban đầu như bồi thường, đền bù giải phóng mặt bằng thấp, thuế sử dụng thấp. Chẳng hạn như dự án khu dân cư Kỷ nguyên – The Era Town 240 căn hộ block B1. Đây là dự án nằm tại khu đô thị mới ở quận 7, TP HCM, gần Phú Mỹ Hưng, trên trục đường chính Nguyễn Lương Bằng, kết nối quận 1, quận 4, Nhà Bè. Với tổng diện tích hơn 11 ha, mật độ xây dựng 32,5%, còn lại là hệ thống giao thông, hồ bơi, trung tâm thương mại và công viên ven sông...

Ông Lê Quốc Duy, Phó tổng giám đốc Công ty Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình, nhà thầu chính của dự án cho rằng đối với thu nhập của mỗi cặp vợ chồng cộng lại mỗi tháng khoảng 10-15 triệu đồng là có thể mua căn hộ ở đây có giá trung bình khoảng 900 triệu đồng mỗi căn, diện tích từ 66,33 m2 đến 90,2 m2 theo các hình thức như trả tiền theo tiến độ và hỗ trợ vay tới 70%. Sở dĩ dự án này được triển khai là do chủ đầu tư đã xác định rõ về tình hình thị trường bất động sản hiện nay và nhu cầu thực của đại đa số khách hàng. Theo ông Duy, hiện căn hộ khoảng 900 triệu đến 1,3 tỷ đồng một căn với tiến độ thanh toán linh hoạt và được hỗ trợ đầy đủ về mặt tài chính, sẽ luôn "nóng".

Ngoài những lợi thế như trên, phân khúc nhà chung cư giá trung bình cũng gặp phải một số khó khăn. Khung giá và chi phí đầu tư đất không ngừng tăng lên, tình hình kinh tế không tốt và lãi suất ngân hàng cao sẽ là trở ngại cho các doanh nghiệp muốn đầu tư. Giá căn hộ càng thấp thì các khoản tiền doanh nghiệp thu về từ việc bán sản phẩm sẽ bị dàn trải, tạo áp lực cho những doanh nghiệp vừa và nhỏ trong việc xoay đồng vốn thực hiện các dự án tiếp theo.

Nhà ở giá trung bình hợp túi tiền song khó khăn hiện nay cho người mua là làm sao có thể tiếp cận được với tài chính bởi người dân không đủ tiền để chi trả mà nhu cầu mua thì rất lớn, nên nếu muốn nhà trung bình có nhiều người mua và bán nhanh hơn thì chủ đầu tư cần kết hợp với nhau như ngân hàng sẽ hỗ trợ giảm lãi suất vay, giảm lợi nhuận cho người mua.

Ngoài ra, theo ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House), bài toán hiện nay là làm sao giảm được giá thành cho vừa túi tiền của người mua, nhưng đó là bài toán khó vì tình hình lạm phát khiến giá vật liệu và nhân công đều tăng. Yếu tố gây lo lắng nhất cho nhà đầu tư là dòng vốn bị thắt chặt và lãi suất quá cao nên vay tiền để đầu tư dự án là lỗ. Ngoài ra, giá thành nhà còn cao do yếu tố tiền sử dụng đất Nhà nước theo quy định phải đóng theo giá thị trường và phải đóng một lần, chứ không được đóng nhiều lần. Do đó, các chủ đầu tư phải bỏ một số tiền lớn vào dự án ngay từ đầu trong khi vốn rất thiếu.