Thị trường nhà ở thời khốn khó. Bài 3: Điều chỉnh, thích nghi thời cuộc

Ưu tiên nhà giá rẻ

Đối với các công ty có quỹ đất dồi dào, việc chuyển hướng đầu tiên là tập trung xây dựng nhà giá rẻ. Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức nhận định, hiệu ứng “giọt nước tràn ly” đã xảy ra khi chính sách tiền tệ bị bóp chặt và lãi suất bị đẩy lên quá cao nhưng dù cao vẫn không vay được, cộng với sản phẩm không bán được nên hầu hết DN đều lâm vào tình cảnh không có tiền để triển khai dự án, nợ cũ cũng không trả được. Tình hình bi đát này sẽ còn kéo dài, nhưng đến quý 3, 4-2012 có thể bình ổn trở lại. Với dự báo tình hình thị trường như vậy, công ty sẽ có một số điều chỉnh trong kế hoạch đầu tư - kinh doanh để thích nghi.

Theo đó, công ty sẽ đình hoãn một số dự án bất động sản du lịch chưa cần thiết hoặc chưa mang lại hiệu quả ngay để tập trung cho các dự án về nhà ở. Trong đó, các dự án cao cấp sẽ liên doanh với nước ngoài, còn các dự án trung bình khá, Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức sẽ tiếp tục triển khai dòng sản phẩm Apartment đã làm trước đây. Đặc biệt, công ty sẽ triển khai sản phẩm chưa bao giờ có: nhà ở dành cho người lao động, công nhân viên chức, có diện tích nhỏ, giá khoảng 500 - 600 triệu đồng/căn.

Ông Lê Hùng, Tổng Giám đốc Công ty HAGL Land, cho biết công ty đang ưu tiên xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ nhất so với các dự án đã làm từ trước tới nay, giá phù hợp với túi tiền của người có thu nhập trung bình. Dự kiến, sắp tới, công ty sẽ tung ra hàng ngàn căn hộ có giá từ 1,5 tỷ đồng/căn trở lại. Đó là dự án căn hộ trên đường Lũy Bán Bích, quận Tân Phú. Dự kiến giá bán 13 triệu đồng/m² nhưng diện tích căn hộ khá nhỏ, phần lớn khoảng 60m²/căn. Dự án khác có vị trí đắc địa, ngay chân cầu Kênh Tẻ, giáp ranh quận 7 và quận 4, giá bán khoảng 20 - 22 triệu đồng/m² nhưng giá trị mỗi căn không vượt quá 1,5 tỷ đồng.

“Với lợi thế có sẵn gỗ, đá nên công ty hoàn toàn chủ động đưa giá thành căn hộ xuống thấp nhưng vẫn đảm bảo chất lượng”, ông Lê Hùng khẳng định.

Một hướng đi khác là xây dựng bất động sản công nghiệp. Ông Nguyễn Thế Hùng, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp và đô thị Long An nói về định hướng sẽ triển khai. Tiếp tục đầu tư các dự án bất động sản công nghiệp vốn là thị phần cực kỳ tiềm năng. Mô hình bất động sản công nghiệp vừa giải quyết được việc làm cho rất nhiều lao động, đi kèm là hàng loạt dịch vụ khác, tạo nên những khu vực có đời sống nhộn nhịp. Tuy nhiên, để làm được điều này, rất cần sự hỗ trợ của nhà nước về chính sách, đặc biệt là chính sách về thuế thu nhập DN, tiền sử dụng đất…

Ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đức Khải cho biết, mục tiêu năm nay chỉ dành “một ít” cho bất động sản mà thôi. Phần bất động sản thế mạnh của công ty sẽ tiếp tục triển khai. Đó là xây dựng các dự án nhà ở xã hội theo yêu cầu của TP; đẩy mạnh hoạt động giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch. Đức Khải là công ty tư nhân duy nhất được Chính phủ cho phép hoạt động trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch.

Phân lô bán nền trở lại


Một điểm rất mới nhưng cũng rất xưa, đó là trở lại câu chuyện phân lô bán nền, đánh vào phân khúc đang được người mua ưa chuộng. Mặc dù gặp khó nhưng Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng vẫn tập trung nguồn lực để đẩy nhanh tiến độ thi công dự án khu nhà ở Nhơn Đức, Nhà Bè. Diện tích dự án trên 40ha, ba bề sông nước. Chủ đầu tư tin tưởng sẽ thành công lớn vì phê duyệt quy hoạch hầu hết là nhà phố và biệt thự.

Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức sẽ chuyển đổi quy hoạch của một số dự án nhà cao tầng ở quận 9, Thủ Đức sang dạng đầu tư hạ tầng rồi bán nền vì đây là những sản phẩm dễ tiêu thụ hơn. Một công ty khác đang có quỹ đất gần 10ha, trước đây quy hoạch khu dân cư nhà phố, sau đó lại chuyển sang xây dựng chung cư, còn nay, vì khó quá chủ đầu tư tính chuyện trở lại phân lô bán nền.

Thành công từ việc điều chỉnh kiểu này không phải ít. Một dự án ở khu Nam Sài Gòn gần 2ha, được duyệt với tổng số gần 1.000 căn hộ nhưng việc xây dựng chung cư quá lâu, chủ đầu tư xin chuyển lại quy hoạch sang nhà phố và nhà biệt thự. Trên 100 nền nhà vừa tung ra, khách hàng đã đăng ký mua hết.

Chuyện cũng xảy ra tại một dự án ở quận 9. Vì thị trường nhà chung cư hết thời, chủ dự án quyết định chuyển hướng xin điều chỉnh quy hoạch sang dự án nhà biệt thự để bán. Một số dự án ở huyện Bình Chánh, quận 8, quận 2… cũng có chủ đầu tư đang xin điều chỉnh từ dự án chung cư sang nhà phố, biệt thự nhưng số lượng không nhiều.

Tất nhiên, việc phân lô bán nền phải tuân thủ quy định của pháp luật nhưng khi chọn giải pháp này coi như chủ đầu tư mất đi toàn bộ lợi nhuận kỳ vọng khi đầu tư xây dựng chung cư!