Thị trường đất giá rẻ: Nguồn cung dồi dào, sức mua thấp

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc các dự án cấp tập ra hàng cho thấy, đã có những kỳ vọng nhất định vào việc hạ lãi suất trên thị trường vốn. Tuy nhiên, do sức mua thấp nên mặt bằng giá tụt giảm.

Cấp tập ra hàng

Nếu tính từ đầu tháng 2 âm lịch đến nay, đã có ít nhất hơn một chục dự án bán nền đất, có giá dưới 5 triệu đồng/m2 đã lần lượt được tung ra thị trường. Nhiều nhất là trên địa bàn tỉnh Đồng Nai có 6 dự án. Các dự án mới chào bán trong thời gian gần đây đều có quy mô rất lớn, ít nhất cũng 300 - 500 nền, hạng trung lên đến cả ngàn nền. Cá biệt, có dự án quy mô lên đến gần 1.000ha. Một điểm chung mặt bằng giá nền đất trong các dự án địa bàn miền Đông Nam Bộ đã sụt giảm đáng kể, ít nhất là 20% so với năm 2010. Một số dự án trong KĐT mới Tam Phước (Đồng Nai) hoặc lân cận khu trung tâm hành chính mới tỉnh Đồng Nai trên QL51, 2 năm trước bán giá không dưới 3,7 triệu đồng/m2. Sau 2 năm, cũng tại khu vực này các dự án chào bán cao nhất cũng chỉ bằng mức thấp so với trước đây.

Trên địa bàn tỉnh Bình Dương, một dự án khá lớn trước đây đã từng dự định chào bán với giá trên 3 triệu đồng/m2 thì nay chào bán với giá chỉ xấp xỉ 2 triệu đồng/m2. Theo một chuyên gia, với giá bán dưới 3 triệu đồng/m2 như hiện nay các chủ đầu tư rất khó có lời. Chỉ tính riêng tiền san lấp mặt bằng và tiền đầu tư xây dựng hạ tầng thì mỗi mét vuông đất đã có giá xấp xỉ 2 triệu đồng, đó là chưa kể chi phí bồi thường. Tính chi ly, một dự án quy mô 10ha phải mất từ 2-3 năm chuẩn bị mới đủ điều kiện bán ra, cùng thời gian đó, lãi vay NH cũng đã chiếm 40-60% tổng vốn vay. Nếu hạch toán tất cả các khoản sẽ không quá khó để thấy rằng các chủ đầu tư đang gặp khó khăn đầu ra, buộc phải giảm giá.

Giá: Diễn biến bất thường

Việc một loạt các dự án BĐS cấp tập ra hàng đầu năm 2012 cho thấy có một sự kỳ vọng nhất định vào những chuyển biến của thị trường vốn. Tuy nhiên, thật khó giải thích một cách thấu đáo khi khị trường vốn đang diễn biến thuận lợi, trong khi đó mặt bằng giá đất lại tụt giảm.

Theo GĐ một sàn giao dịch BĐS lớn, chuyên môi giới đất dự án tỉnh Bình Dương, những diễn biến về giá của thị trường đất dự án giá rẻ trên địa bàn các tỉnh miền Đông Nam Bộ thời gian gần đây có thể chứa đựng yếu tố bất thường do những tác động của thị trường vốn. Nhìn ở một góc độ khác, điều đó cho thấy trong điều kiện thị trường khó khăn, các NĐT buộc phải chọn giải pháp đẩy mạnh đầu ra thu vốn về, còn hơn găm hàng chờ bán giá cao nhưng phải gánh lãi suất NH.

Cũng theo vị GĐ này, hiện thị trường đất giá rẻ các tỉnh lân cận TP đang ở trong tình trạng nguồn cung quá dồi dào, trong khi nhu cầu của thị trường đang ở mức thấp. Đất dự án giá gốc, do chính chủ đầu tư bán ra rất chật vật. Thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) bị tê liệt. Những NĐT mua đất giá rẻ trong thời điểm hiện nay không có hy vọng bán lại kiếm lời. Điều tất nhiên, cho dù thị trường vốn có thuận lợi nhưng mặt bằng giá vẫn bị tụt giảm là hợp với quy luật cung – cầu.