Thị trường căn hộ phía Nam đang phân hóa mạnh mẽ

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2025 của Savills Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm, căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 9% tổng lượng giao dịch tại TP.HCM. Trong khi đó, ở các tỉnh lân cận, căn hộ cùng mức giá lại chiếm hơn 60% giao dịch. Bình Dương cũ chiếm đến 90% lượng giao dịch căn hộ giá phải chăng của khu vực.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM nhìn nhận diễn biến này cho thấy thị trường căn hộ phía Nam ngày càng phân hóa mạnh mẽ. TP.HCM gần như không còn hàng để mua ở phân khúc dưới 3 tỷ đồng, nếu có phần lớn nằm tại các khu vực vùng ven như Bình Tân, Bình Chánh hoặc Nhà Bè (cũ). Với múc giá này hiện chỉ đủ để sở hữu một căn hộ 1 phòng ngủ. Trái lại, cùng tầm giá đó tại Bình Dương cũ, người mua có thể lựa chọn căn hộ 2 - 3 phòng ngủ.

Thị trường căn hộ phía Nam đang phân hóa mạnh mẽ khi căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm 9% tổng số giao dịch tại TP.HCM. Ảnh minh họa - Duy Khánh

Số liệu từ Avison Young Việt Nam cũng ghi nhận diễn biến tương tự khi trái với lượng căn hộ mới nhỏ giọt tại TP.HCM, thị trường nhà ở phía Nam đang đón lượng lớn sản phẩm ở các khu vực vệ tinh, từ căn hộ thương mại, nhà phố/biệt thự đến đất nền, với mức giá khá dễ tiếp cận. Long An cũ dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp đất nền và nhà thấp tầng. Trong khi Bình Dương cũ chiếm ưu thế về lượng căn hộ mới mở bán và đất nền.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Avison Young Việt Nam, bên cạnh nguồn cung đa dạng, khoảng cách giá giữa TP.HCM và các khu vực vệ tinh cũng là động lực kích thích lực cầu.

Nếu như giá đất nền tại TP.HCM đắt gấp đôi, căn hộ cao hơn 1,6 - 2,4 lần, trong khi nhà phố/biệt thự chênh lệch 1,2 - 7 lần thì sản phẩm dồi dào và đa dạng với mức giá vừa túi tiền khiến cho các khu vực vệ tinh này ngày càng thu hút sự quan tâm của nhóm khách hàng trẻ mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trung lưu cần nơi ở rộng rãi hơn.

Sức hút của thị trường vùng ven không chỉ nhờ giá bán cạnh tranh mà còn bởi các như quy hoạch đô thị, chính sách sáp nhập hành chính và hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện. Các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như vành đai, cao tốc và tuyến metro giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa vùng lõi TP.HCM và các khu vực vệ tinh.

Khi khả năng tiếp cận các khu vực ngày càng cải thiện, giá trị bất động sản càng tăng. Một mặt, điều đó thúc đẩy doanh nghiệp tìm kiếm quỹ đất mới và phát triển các sản phẩm vừa túi tiền. Mặt khác, khi chi phí sinh hoạt ở trung tâm càng đắt đỏ, người dân càng có xu hướng dịch chuyển nơi ở ra các khu vực vệ tinh.

“Diễn biến thị trường từ đầu năm 2025 đến nay cho thấy các dự án tại Long An và Bình Dương cũ có tỷ lệ hấp thụ và thanh khoản khả quan. Đồng Nai dù có các dự án quy mô lớn nhưng tín hiệu chưa rõ ràng. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ ghi nhận lực cầu tăng gần đây sau khi sáp nhập với TP.HCM, qua đó thúc đẩy tăng giá”, ông David Jackson nhận định.

Giá tăng cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp

Giữa bối cảnh thiếu hụt nguồn cung kéo dài, Savills Việt Nam ghi nhận lượng giao dịch trong quý tăng lên 2.700 căn, với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư ổn định.

Trong năm qua, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng giá mạnh. Mặc dù quý 3/2025 có điều chỉnh giảm nhẹ do các ưu đãi lớn được triển khai tại những dự án quy mô nhằm giải phóng hàng tồn kho đã bàn giao, xu hướng chung của thị trường vẫn duy trì đà tăng trưởng

Cụ thể theo bà Cao Thị Thanh Hương, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đã tăng trung bình 8% so với năm 2024, trong khi giá thứ cấp tăng phổ biến từ 5 - 20% tùy khu vực. Các quận 2, 7, 9 và huyện Nhà Bè cũ ghi nhận mức tăng mạnh nhất, từ 15 - 20%, do hội tụ nhiều dự án thu hút nhà đầu tư trong những năm gần đây và được hưởng lợi từ hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Savills Việt Nam dự báo, nguồn cung mới tại TP.HCM sẽ tiếp tục hạn chế trong ngắn hạn, trong khi giá được dự báo tăng. Áp lực khả năng chi trả khiến người mua nhà có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh lân cận với mức giá dễ tiếp cận hơn. Đến năm 2028, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 60.000 căn từ 80 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo.