Thị trường căn hộ chung cư TPHCM: Tăng-giảm trái chiều!

Xu hướng chung là giảm

Số liệu mới công bố của thị trường căn hộ tại TPHCM trong quý II vừa qua của các Cty nghiên cứu thị trường BĐS tiếp tục cho thấy xu hướng đi xuống của thị trường, thậm chí có dự báo thị trường trong 6 tháng còn lại của năm 2011 giá căn hộ sẽ còn tiếp tục giảm. Theo số liệu công bố của Cty CBRE, số lượng các căn hộ chào bán trong quý II khoảng 5.000 căn hộ, giảm 12,5% so với quý trước. Trong đó, số lượng căn hộ thuộc phân khúc trung bình chiếm khoảng 40% số lương căn hộ chào bán.

Dự án đảo Kim Cương đã tăng giá đến 4 lần, mức tăng cao nhất là hơn 27% so với giá bán cuối năm 2009.

Về giá cả, cũng theo kết quả nghiên cứu của CBRE, giá chào bán trên thị trường thứ cấp của tất cả các phân khúc đều giảm do điều kiện tài chính khó khăn. Trên thực tế, thị trường căn hộ trong thời gian liên tục điều chỉnh giá bán theo kiểu nhỏ giọt mỗi đợt vài phần trăm để thăm dò sức mua. Bên cạnh đó, cũng có những dự án công bố giảm giá lên đến 10%. Tuy nhiên, hình thức giảm giá gián tiếp được nhiều chủ đầu tư lựa chọn nhiều hơn là hình thức giảm giá trực tiếp. Hình thức giảm giá phổ biến nhất là tặng quà, khuyến mãi, xổ số trúng xe hơi hoặc là hỗ trợ lãi suất ngân hàng cho khách hàng...

Các Cty nghiên cứu thị trường còn đưa ra dự báo giá bán căn hộ chung cư sẽ tiếp tục giảm trong 6 tháng cuối năm do nguồn cung tiếp tục tăng mạnh. Theo số liệu của Cty Savills trong 2 quý tới, khoảng 32 dự án căn hộ dự kiến sẽ tung bán, cung cấp tổng cộng khoảng 26.000 căn. Tuy nhiên, số căn hộ tung bán sẽ thấp hơn nhiều so với tổng số do những dự án lớn sẽ tung bán thành nhiều đợt. Cũng theo Savills, trong 5 năm tới đây sẽ có ít nhất 124 dự án với hơn 54.700 biệt thự/nhà phố sẽ gia nhập thị trường.

Nhận định chung về thị trường căn hộ, một số Cty nghiên cứu đều cho rằng trong điều kiện chính sách tiền tệ vẫn tiếp tục theo xu hướng thắt chặt, mặt bằng lãi suất có khả năng giảm nhẹ, nhưng thị trường căn hộ chưa thể bật lên được do sức cầu trên thị trường vẫn còn yếu.

Tăng do giá đầu vào

Xu hướng chủ đạo của thị trường căn hộ là giảm giá, nhưng cũng có một số chủ đầu tư “tự tin” công bố tăng hoặc sẽ tăng giá bán căn hộ trong thời gian tới. Mới đây nhất, CTCP BĐS Bình Thiên An - chủ đầu tư của dự án đảo Kim Cương (quận 2) - công bố sẽ tăng giá bán và đây là đợt tăng giá lần thứ tư kể từ khi bắt đầu mở bán dự án này. Theo ông Đặng Hồng Phong - GĐ Kinh doanh và tiếp thị dự án đảo Kim Cương: “Việc tăng giá đợt 4 là nhằm đảm bảo chất lượng của dự án như đã cam kết bằng việc bù đắp lại sự tăng giá liên tục của nguyên vật liệu, đảm bảo cho việc đầu tư bền vững và gia tăng giá trị cho những người mua dự án đảo Kim Cương”.

Trong bảng giá mới sau lần tăng giá thứ tư này, những căn hộ tăng ít nhất cũng từ 3 - 5%, còn những căn hộ có hướng nhìn đẹp (nhìn về sông, thành phố) có giá tăng nhiều nhất lên đến 10 - 15% mỗi lần tăng giá ví dụ căn hộ A3 124,03m2, có hướng nhìn đẹp nhất giá chào bán tháng 10.2009 là 375.386USD (tương đương với trung bình 3.026USD/1m2, chưa VAT). Giá hiện tại của đợt tăng mới là 525.083USD, gần 3.849USD/m2 (chưa bao gồm VAT) tăng hơn 27,2%. Trước đó, dự án Era Towe (quận 7) do Cty Đức Khải làm chủ đầu tư giá đã công bố tăng 5 - 7%, thậm chí có nhiều căn đẹp giá còn tăng đến 10%.

Theo lý giải của chủ đầu tư, sở dĩ tăng giá thời điểm bất lợi này là do giá khởi điểm bán hàng đã thấp hơn mặt bằng chung để huy động vốn, nay giá vật liệu tăng cao, cộng các yếu tố đầu vào khác và lãi suất cũng tăng mạnh nên phải điều chỉnh giá tăng. Dự án căn hộ Hoàng Kim Thế Gia (quận Bình Tân), sau 6 tháng kể từ đợt mở bán đầu tiên giá đã tăng bình quân 3 triệu đồng/m2...

Một điểm chung của các dự án chọn hướng đi ngược dòng trong thời gian vừa qua, đó là những dự án được thị trường đánh giá cao, có đầu ra khá tốt. Bên cạnh đó, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, không chịu quá nhiều áp lực buộc phải ra hàng bằng mọi giá như những dự án khác.