Thị trường BĐS trước cơn địa chấn ngầm

“Tịt ngòi” BĐS cao cấp

Ông Brett Ashton, Giám đốc Điều hành Công ty TNHH Savills Việt Nam tại TP.HCM nhận định, từ nay đến đầu năm 2012 tại TP.HCM sẽ không có một dự án văn phòng hạng A nào tung ra thị trường. Nguyên nhân được ông Brett Ashton lý giải là các nhà đầu tư đang thắt chặt nguồn vốn cho các dự án cao cấp hoặc các dự án này không kịp “chào hàng” trong khoảng thời gian trên.

Bên cạnh việc siết chặt vốn đầu tư, nguồn cung hạn chế thì cùng đó, hầu hết các dự án BĐS đều sụt giảm giá cho thuê. Cụ thể, giá văn phòng cho thuê giảm trung bình 3% trên tất cả các phân hạng. Tuy nhiên, do nguồn cung tăng đáng kể nên kéo theo công suất thuê giảm tương ứng 3% (đạt mức 80%).

Thị trường BĐS cao cấp sẽ “khuất bóng” trong một thời gian dài

Còn ô ng Rudolf Hever, Phó Giám đốc phòng Nghiên cứu và Tư vấn Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) cho rằng, còn quá sớm để dự đoán giá thuê BĐS sẽ chạm đáy thị trường nhưng khả năng tiếp tục giảm là điều có thể xảy ra.

Theo CBRE, do không có các dự án hạng A nào khai trương trong năm 2011 nên thị trường văn phòng cho thuê sẽ tập trung vào các phân hạng B và C; trong đó, riêng phân khúc hạng B đã cung cấp cho thị trường gần 42.000m2 trong quý 1/2011.

Tuy nhiên, cũng theo ông Rudolf Hever, trước thách thức của thị trường nên phân khúc hạng B và C có khả năng đứng trước nguy cơ trống gia tăng. Ngoài ra, trong vòng 3 quý tới nguồn cung của hai phân hạng này sẽ “dày” lên thêm. Chính vì vậy, để “giải phóng” nguồn hàng, các nhà đầu tư cần tính đến khả năng giá cả hợp lý và tăng tiện ích cho khách thuê.

Khảo sát tại các sàn giao dịch trên địa bàn TP.HCM, chúng tôi ghi nhận lượng khách hàng đều tăng nhưng chủ yếu để nghe ngóng tình hình, còn thực tế thì tỷ lệ giao dịch thành công giảm tới 36,6% so với cùng kỳ quý trước. Lý giải về điều này, đại diện CBRE cho rằng, do những quan ngại trên thị trường về lạm phát gia tăng cùng với việc tiền đồng Việt Nam bị giảm giá đã đẩy người mua đến việc nghe ngóng chờ xem tình hình.

Cơn địa chấn ngầm

Các chuyên gia của Công ty Tư vấn BĐS Knight Frank cho rằng, trong thời gian tới thị trường bất động sản đối mặt trước nguy cơ “loạn” do người mua chuyển sang đầu cơ các dự án biệt thự, nhà phố và đất nền bởi phân khúc này có khả năng tạo một làn sóng đầu tư mới khi khách hàng đang quay lưng với căn hộ cao tầng.

Cũng theo Knight Frank, các dự án đất nền ở những vị trí chủ chốt, có hệ thống cơ sở hạ tầng sẽ phát triển rầm rộ trong các quý tới, bởi các dự án này được kỳ vọng là sẽ sinh lợi cao cho đối tượng nhà đầu tư có nguồn vốn huy động hạn chế.

Đối với dự án văn phòng cho thuê, Ban Tư vấn và Nghiên cứu thị trường của Knight Frank khẳng định, một số dự án đã bị đình trệ do chính sách thắt chặt tiền tệ và viễn cảnh bấp bênh của nguồn cầu. Đơn cử như dự án Vietcombank Tower tại Công trường Mê Linh (TP.HCM) đang phải chịu cảnh thi công “rùa bò” và dự án cao ốc BIDV trên đường Nguyễn Huệ (TP.HCM) tuy đã giải phóng xong mặt bằng nhưng vẫn “án binh bất động”.

CBRE đưa ra dự báo, trước năm 2015 sẽ có 1,4 triệu m2 sàn cho các hạng mục văn phòng cho thuê tham gia thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, chỉ có 43,7% trong số này thực sự đang trong quá trình xây dựng, hơn 56% còn lại đang phải chịu “cơn địa chấn” do nguồn vốn huy động bị tắc nghẽn.

Ngoài ra, trong khi các tổ chức tài chính, quỹ đầu tư trong nước dè dặt cho vay bởi chính sách siết chặt tiền tệ của Chính phủ còn ngân hàng thì ra sức huy động vốn khiến tính thanh khoản của thị trường BĐS đang đứng trước nguy cơ “hụt hơi”. Các hợp đồng tái ký và chuyển nhượng manh nha hoạt động, cản trở tính minh bạch của thị trường này.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư các dự án đang hoàn thiện hoặc sắp tung ra thị trường thì tìm đủ mọi cách để thu hồi vốn nhanh nên sẵn sàng ký các hợp đồng cho thuê dài hạn, cho thuê sỉ, hoặc cho một cá nhân thuê toàn bộ tòa nhà. Theo các chuyên gia, điều này tạo cơ hội cho các đối tượng dễ dàng gom hàng nhằm mục đích đầu cơ, khuấy đảo thị trường.