Thị trường BĐS TPHCM:Trả giá cho sự phát triển “quá nóng”

Qua những câu chuyện không đầu không cuối về giới kinh doanh nhà đất hiện lên một câu chuyện khác, đó là không ít đại gia đang “thở bằng mũi” của các ngân hàng. Khi các ngân hàng “khoá van” tín dụng, lập tức nhiều đại gia khốn đốn.

Đầu ra – thế giới phẳng

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TPHCM cho biết: “Chưa bao giờ các DN BĐS trên địa bàn TPHCM lại gặp khó khăn như hiện nay. Những khó khăn hiện nay một phần là do thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ và qua đó làm lộ ra những bất cập trong các quyết định đầu tư của doanh nghiệp trước đây”. Khi được hỏi khó khăn nhất của các DN BĐS là gì, ông Lê Hoàng Châu cho rằng khó khăn lớn nhất hiện nay là DN không tiếp cận được với tín dụng. Đối với ngành BĐS Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng, nếu không có nguồn vốn tín dụng chẳng khác gì một cơ thể của con người bị khô máu.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu – thị trường BĐS trong khu vực phía nam khác với Hà Nội, đó là hoạt động trên nền tảng của 2 nguồn vốn ngân hàng và vốn góp của khách hàng. Hai nguồn vốn này kết hợp lại tạo nên tính thanh khoản cho thị trường BĐS. Trong khi đó, ở Hà Nội, vốn tự có của doanh nghiệp, vốn tích lũy chiếm tỉ trọng lớn hơn. Chính vì vậy, khi có chính sách siết chặt tiền tệ, thị trường BĐS TPHCM gặp khó khăn nhiều hơn. Nhận định về đầu ra của thị trường BĐS TPHCM hiện nay, ông Lê Hoàng Châu cho rằng đó là một “thế giới phẳng”.

Ngay cả, phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình hiện nay cũng gặp khó khăn. Trước đây, những người có nhu cầu mua nhà chỉ cần có một khoản tiền bằng 30% giá trị căn nhà sẽ mua được nhà bởi có ngân hàng đứng đằng sau các Cty kinh doanh BĐS hỗ trợ cho vay 70% còn lại với thời hạn từ 10 -20 năm.

Thị trường BĐS gặp khó khăn một phần là do phát triển quá nóng. Ảnh: Quỳnh Mai

Sau khi có Nghị quyết 11, BĐS là đối tượng đầu tiên bị loại khỏi vòng ưu tiên nhận hỗ trợ vốn từ các ngân hàng. Việc siết chặt chính sách tiền tệ còn tác động mạnh đến đối tượng mua đi bán lại thường được gọi dưới tên những nhà đầu tư thứ cấp. Những nhà đầu tư thứ cấp là đối tượng cần có để tạo nên sự sôi động của thị trường BĐS. Những năm trước cũng có những giai đoạn mặt bằng lãi suất tăng cao nhưng các doanh nghiệp, các nhà đầu tư thứ cấp vẫn có cơ hội tiếp cận nguồn vốn từ đó đầu ra của các doanh nghiệp BĐS vẫn còn. Nhưng tình hình hiện nay thì không như vậy.

Ông Lê Hoàng Châu cũng phản ánh một thực tế hiện nay có rất nhiều chủ đầu tư chấp nhận bán hòa vốn hoặc lỗ với một tỉ lệ nhất định quỹ căn hộ của mình, nhưng đầu ra hiện nay vẫn đang vô cùng nan giải. Nhiều doanh nghiệp xác định thà chấp nhận bán với giá thấp để cắt lỗ còn hơn cứ tình hình này kéo dài sẽ phá sản, vì không thể nào gồng gánh nổi lãi suất quá cao của những khoản vay trước đây. Trong khi đó, những báo cáo tình hình thị trường căn hộ trên địa bàn TPHCM từ đầu năm đến nay đã liên tiếp tục giảm và trong thời gian tới, mặt bằng giá căn hộ trên địa bàn thành phố còn được dự báo sẽ tiếp tục giảm sâu.

Chết vì “thở bằng mũi” của ngân hàng

Một chuyên gia am tường về thị trường BĐS TPHCM cho rằng hiện tượng thị trường chuyển nhượng dự án trong thời gian gần đây rộ lên là mặt trái của việc phát triển quá nóng của thị trường BĐS trong thời gian qua. Khi thị trường tài chính khó khăn, tính thanh khoản của thị trường BĐS bị sụt giảm nghiêm trọng những DN trước đây dùng đòn bẩy tài chính gặp khốn đốn.

Trước đây trong điều kiện thị trường BĐS đang hoạt động tốt có một thực tế, các DN chỉ cần có một nguồn vốn hạn chế khoảng 5-10% đủ để triển khai một số thủ tục ban đầu là đã có thể triển khai một dự án BĐS. Toàn bộ nguồn vốn cần có cho công tác giải phóng mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất, đầu tư hạ tầng, xây dựng... tất tần tật đều có thể đi vay. Giới đầu tư thường gọi hoạt động vay vốn để triển khai các dự án dưới cách gọi mỹ miều là “sử dụng đòn bẩy tài chính”.

Theo ông Lê Hoàng Châu thì không nên định kiến với kiểu kinh doanh bằng vốn của người khác vì trong nên kinh tế thị trường, vấn đề làm sao để người ta tin giao vốn cho mình kinh doanh. Tuy nhiên, đó là trong điều kiện thị trường hoạt động tốt, một khi thị trường gặp khó khăn những DN “thở bằng mũi” của ngân hàng sẽ gặp khốn đốn, buộc phải chuyển nhượng dự án hoặc bán hàng bằng mọi giá để trả các khoản nợ cho ngân hàng còn hơn là chấp nhận phá sản.

Những khó khăn của thị trường BĐS hiện nay còn có nguyên nhân từ chính nội tại của các doanh nghiệp. Theo ông Lê Hoàng Châu, nhiều DN gặp khó khăn là do chiến lược đầu tư lệch hướng. Khi thị trường văn phòng, căn hộ cao cấp “sốt nóng”, đã có một làn sóng đầu tư ồ ạt vào 2 phân khúc này, chỉ sau vài năm thị trường bão hòa, đầu ra của nhiều dự án gần như bị khóa...

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, qua những khó khăn của thị trường BĐS hiện nay mới có thể thấy hết để hoạt động và kinh doanh trong thị trường BĐS cần có tầm nhìn không phải ai cũng có thể làm được.