Thị trường BĐS quý II/2011 nhìn từ CBRE: Những câu chuyện thú vị

Căn hộ: Vẫn cao hơn cùng kỳ 10%

Theo ông Nguyễn Minh Tuấn - PGĐ CBRE, quý II/2011 thị trường ghi nhận một lượng cung mới dồi dào với 7.500 căn hộ, tương đương gần một nửa nguồn cung mới của cả năm 2010, trong đó riêng dự án Times City của CTCP Vincom cung cấp hơn 1/3 nguồn cung mới trong quý này. “Tuy nhiên, nguồn cung nhiều không phải là nguyên nhân chính đẩy thị trường đi xuống, giá giảm mà là do tác động của chính sách kinh tế vĩ mô, đặc biệt là chính sách về tiền tệ đã ảnh hưởng đến thị trường. Số người muốn mua nhà vẫn rất lớn nhưng không đủ yếu tố cấu thành được nhu cầu do thiếu vốn” - ông Tuấn nói.

Phối cảnh biệt thự Vicom Village.

Đáng chú ý, theo nghiên cứu của CBRE, mặc dù nhìn về tổng thế, giá phân khúc căn hộ đã giảm mạnh, nhưng thực tế là mức giảm so với quý I, còn nếu so sánh với giá của cùng kỳ năm 2010 thì vẫn ở mức tăng khoảng trên dưới 10%. Hiện giá chào bán căn hộ trên thị trường thứ cấp với hạng sang có giá trung bình 3.230USD/m2; cao cấp 1.995USD/m2; trung cấp 1.400USD/m2 và bình dân 1.040USD/m2. Nếu so với quý I/2011 thì mức giá này mới giảm nhẹ khoảng dưới 5%; trong khi đó nếu so với cùng kỳ năm 2010 thì tất cả các phân khúc đều tăng trên dưới 5%, trong đó riêng phân khúc bình dân và trung cấp có mức tăng mạnh nhất - xấp xỉ 10%.

Tuy nhiên, theo ông Marc Townsend - TGĐ CBRE, thị trường nhà ở vẫn sẽ bị chi phối vởi những người mua để đầu tư. Do đó, thị trường sẽ vẫn nhạy cảm với những thay đổi kinh tế ngắn hạn. CBRE dự đoán sẽ có 5.000 căn hộ được chào bán trong quý III/2011 và với tốc độ “ra hàng” như vậy, giá bán sẽ tiếp tục giảm.

Đất nền: Vẫn có những điểm sáng

Với thị trường đất nền dự án, theo CBRE, cũng là một câu chuyện thú vị. Ông Marc Townsend cho rằng, thị trường truyền thống này đang chứng kiến những biến động lớn về giá với những cú giảm giá mạnh lớn nhất trong lịch sử BĐS Hà Nội, đặc biệt trong quý II/2011. So với đợt suy thoái 2008-2009, mức độ giảm giá của dự án mạnh hơn rất nhiều. Ghi nhận của CBRE tại 60 KĐT ở Hà Nội cho thấy, có tới 70% số lượng dự án giảm giá; 20% giữ giá và 10% còn lại không có hoặc có rất ít giao dịch. Mức độ giảm giá chào bán thứ cấp phổ biến trong khoảng 10-15% so với quý trước.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Bích Sơn, chuyên viên cấp cao bộ phận nghiên cứu thị trường thì những dự án có giá thực, có thể đưa vào sử dụng ngay sẽ có mức giảm giá rất thấp, “thậm chí với dự án Vincom Village, CBRE ghi nhận trên thị trường có thực trạng khách hàng bán nhà đang ở để chuyển đến sinh sống trong dự án này do kỳ vọng vào những cam kết của chủ đầu tư về tiến độ, kết nối hạ tầng...” - ông Sơn nói.

Và cũng theo điều tra của CBRE, “tuy con số bán ra thực chưa được xác định, nhưng 2 dự án đất nền Vicom Village ở quận Long Biên và Hà Nội Garden City ở huyện Gia Lâm đang là điểm sáng trên thị trường BĐS Hà Nội do thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và thời điểm chào bán của các dự án này mang lại những câu chuyện thú vị về chiến lược phân kỳ phát triển dự án và chiến lược bán hàng” - ông Marc Townsend thừa nhận.

Trong khi đó, các dự án xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng, chưa thể đưa vào sử dụng ngay được, chủ yếu dành cho giới đầu cơ thì mức độ giảm giá chắc chắn sẽ mạnh hơn trong thời gian tới. Nguyên nhân, do việc giảm nhiệt lãi suất tại các ngân hàng dù có diễn ra nhưng cũng không nhiều, vì vậy cả chủ đầu tư và nhà đầu tư sẽ buộc phải đánh đổi giữa việc tăng giá và chi phí lãi suất và lúc đó, việc giảm giá là chắc chắn nếu muốn duy trì dòng tiền.