Thị trường BĐS Nha Trang: Giá cao và vẫn... lặng lẽ tăng

Lặng lẽ… tăng giá

Ngay khi “con đường vàng” Trần Phú được nối dài theo 2 hướng bắc - nam để ôm trọn mặt vịnh Nha Trang, nhiều DN đã đăng ký đầu tư các dự án “đổi đất lấy công trình” để khai thác quỹ đất tựa núi, hướng biển. Bản đồ điều chỉnh quy hoạch Nha Trang lập tức hình thành các khu biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp như An Viên (53ha), Anh Nguyễn (11,7ha), Đường Đệ - Vĩnh Hòa (9,6ha)...

Không gian đô thị Nha Trang vươn dài theo mép biển. Ảnh: Bảo Chân

Dưới góc nhìn địa kinh tế, giới kinh doanh BĐS không tiếc lời ca ngợi những sườn đồi “3 mặt hướng biển” ở Đường Đệ (phường Vĩnh Hòa), núi Chụt (phường Vĩnh Nguyên) như là “Địa Trung Hải” của VN. Nhiều người đã “nhanh tay” mua gom toàn bộ diện tích mà người dân địa phương được chính quyền cho phép khai hoang, trồng rừng trên những triền đồi chạy dọc bờ biển. Thời điểm này, với đất đồi ven biển, có nhiều người mua đi, bán lại cả chục lần, mặt bằng giá cả theo đó cũng lặng lẽ... tăng gấp 5 - 6 lần; đất rẫy sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở đã tăng giá hàng trăm lần so với 2 - 3 năm trước.

Theo các chủ đất ở khóm Đường Đệ: Đầu năm 2011, khi mà thị trường BĐS cả nước bắt đầu trầm lắng, cũng là lúc Cty Incomex Sài Gòn đạt được thỏa thuận đền bù giải tỏa những vị trí đẹp nhất dưới chân chùa Đa Bảo vốn là sở hữu của hàng chục Việt kiều hoặc của người nhà một số quan chức tỉnh Khánh Hòa. Hồi đầu năm 2010, giá đất rẫy ở Đường Đệ khoảng 3 tỉ đồng/ha, nhưng hiện tại giá “thỏa thuận” lên đến 18 tỉ đồng/ha và Incomex Sài Gòn đang rao bán đất dự án từ 8 - 12 triệu đồng/m2.

Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa Lâm Hoàng nhận xét: “Trong số những dự án ven biển đã và đang khởi động, khu biệt thự nghỉ dưỡng An Viên có “đẳng cấp” hơn cả. Tọa lạc sát mép biển cuối đường Trần Phú, khu An Viên được đầu tư xây dựng hạ tầng cơ sở khá hoàn chỉnh và dịch vụ quản lý, bảo vệ rất tốt. Từ đầu năm 2011 đến nay, giá đất ở những vị trí đẹp của An Viên vẫn “cầm cự” khoảng 21 - 22 triệu đồng/m2, chủ yếu là đất nền của các chủ đầu tư cũ bán lại”.

Quỹ đất nền dồi dào

Quy hoạch chỉnh trang đô thị Nha Trang mở rộng về phía Tây, Tây Nam và phía Bắc đã tạo nên quĩ đất ở khá dồi dào với khoảng 30 dự án xây dựng khu dân cư đã được cấp phép. Về lý thuyết, nguồn cung rất nhiều, tuy nhiên trên thực tế chỉ có một số dự án thực sự khởi động và đã hình thành. Trong số ba loại sản phẩm BĐS chính (đất nền, biệt thự/nhà liên kế và căn hộ) thì sản phẩm đất nền chiếm ưu thế hơn cả.

Theo khảo sát của Savills, nhìn chung, thị trường nhà đất của Nha Trang trong những tháng gần đây không có sự thay đổi nhiều về nguồn cung. Duy chỉ có dự án khu dân cư Vĩnh Hoà của Trung tâm Phát triển quỹ đất nhà đất đã bán thành công 100% diện tích. KĐT Vĩnh Điềm Trung (36ha), chủ đầu tư là CTCP Đầu tư và Thương mại Vinaconex đảm bảo hoàn thành theo tiến độ và đã bán hết đất nền, riêng quỹ nhà chung cư vẫn còn khá dồi dào. KĐT Phước Long (50ha) của HUD đang san lấp mặt bằng, KĐT Mỹ Gia (181ha) của Vinacapital đang thi công cơ sở hạ tầng và đã làm xong nhà mẫu. Phân khúc đất nền dự án biệt thự cao cấp có giá sơ cấp cao nhất tại thị trường nhà đất Nha Trang với mức phổ biến khoảng 18 triệu đồng/m2, trong khi giá sơ cấp của căn hộ và biệt thự/nhà liên kế lần lượt là 12 triệu đồng/m2, nhà phố đường nội bộ xấp xỉ 8 - 10 triệu đồng/m2.

Tất cả các chung cư tập trung ở khu vực trung tâm Nha Trang, chiếm hơn 50% tổng số căn hộ trên thị trường, nhưng cũng chỉ có một số chung cư cao cấp hoàn thành trong cuối năm 2011 là chung cư Bãi Dương của Sông Đà Nha Trang, Nha Trang Center của Cty TNHH Hoàn Cầu.

Trong bối cảnh hiện nay, thị trường BĐS đối mặt rất nhiều khó khăn, trong đó huy động vốn là khó khăn nhất. GĐ Chi nhánh NH Nhà nước Khánh Hòa khẳng định: “Những tháng cuối năm 2011, các chi nhánh NH thương mại trên địa bàn tiếp tục hạn chế cho vay kinh doanh BĐS”. Đó là lý do chủ đầu tư tìm mọi cách “bán lúa non” để huy động vốn. Hiện ở Nha Trang đang có nhu cầu thực ở phân khúc nhà xây hoàn thiện, nhà phố và căn hộ cho người thu nhập thấp; tuy nhiên theo phân tích của giới môi giới BĐS, tình hình quản lý khá lỏng lẻo và diễn biến thị trường không minh bạch là nguy cơ hiện hữu đối với khách hàng mua nhà đất... từ xa!