Thị trường BĐS: “Bỏ quên”... môi giới

Những “chuyện thường ngày ở huyện”

Xin được kể ba câu chuyện rất nhỏ, rất điển hình trong giao dịch bất động sản trên thị trường Việt Nam gần đây, liên quan đến giao dịch căn hộ nhỏ trên dưới 1 tỷ đồng:

Tại chung cư Vạn Phúc Gia, do chủ đầu tư Vạn Phúc Gia và Cty Quản lí Phát triển nhà Bình Thạnh đồng chủ đầu tư, cách đây khoảng 2 năm, người dân được mua các căn hộ với diện tích 52, 54 và 60 m2. Sau hai năm, các căn hộ nhanh chóng được đồng chủ đầu tư triển khai làm thủ tục cấp giấy tờ sở hữu.

100% người dân khi nhận giấy đều… ngã ngửa khi mất đi ít nhất 5% diện tích, tổng diện tích căn hộ so với số diện tích đã mua trên hợp đồng. Đó đương nhiên là chuyện nhỏ do chủ đầu tư đã tiến hành đo diện tích khi bán bất nhất với cách đo diện tích của quận khi cấp giấy sở hữu. Cũng vốn là chuyện vô cùng phổ biến khi người dân kiện chủ đầu tư trong những năm qua.

Điều đáng nói và đáng ấm ức nhất với những chủ căn hộ diện tích 54 m2 là họ rành rành có diện tích lớn hơn những căn hộ 52 m2, nhưng số diện tích/ căn hộ ghi trên giấy lại chỉ bằng đúng y của căn hộ 52 m2, tức chỉ còn 49,4 m2/căn. Đây là tỷ lệ thất thoát diện tích vượt 5% theo như đã thống nhất của hợp đồng, đạt xấp xỉ tới 10%.

Một chủ căn hộ tính toán: “Giá bán một mét vuông căn hộ bình quân 20 triệu đồng, nếu mất 4 m2 tức chủ hộ mất 80 triệu đồng. 10 hộ thì chủ đầu tư có 800 triệu đồng tương đương giá bán bình quân thấp nhất của một căn hộ. Tức 100 căn mất diện tích thì chủ đầu tư lãi thêm được… 10 căn hộ (tính trên giá thành)”. Song tính toán là tính toán, để kiện chủ đầu tư đòi tiền đã mất như cách tính trên thì chẳng khác nào... “đếm cua trong lỗ”. Các chủ căn hộ dự án này đành… chấp nhận.

Một câu chuyện khác, diễn ra ở khu dự án căn hộ Homyland quận 2 TP HCM. Khách hàng mua nhà tại dự án tiến hành thanh toán lần 1, sau đó yên tâm chờ giấy báo thanh toán lần hai theo tiến độ. Một ngày đẹp trời rất lâu sau đó, cái mà chọ không phải là giấy báo thanh toán mà là giấy báo chậm tiến độ thanh toán lần hai, cộng lãi suất phạt rất nặng gấp mấy lần lãi suất ngân hàng. Tính toán ra trị giá căn hộ của chị được đẩy giá lên cao gần gấp đôi nếu cộng lãi.

Vị khách này quyết định tìm người sang nhượng căn hộ để khách mới tiếp tục đóng tiền. Nhưng chủ đầu tư khăng khăng quy định: “Chỉ có thể bán cho người mới là người do chủ đầu tư môi giới, người bán phải nộp phí môi giới trung gian và chịu chiết khấu mấy chục phần trăm/giá sản phẩm sau bán”. Cộng đủ, giá căn hộ mà người mua đầu nếu bán được, có khả năng sẽ phải… bù thêm tiền mới đủ trả phí cho chủ đầu tư. Vị khách này lúc đó mới tá hỏa tính chuyện đi hỏi… luật sư.

“Quên” luật tư tư vấn chuyên nghiệp và tin cậy vào môi giới cũng khiến chị Hương dở khóc dở cười khi năm 2012, chị giao dịch mua căn hộ 1 tỷ qua một sàn giao dịch địa ốc nhỏ. Chuyên viên môi giới của sàn tận tình hướng dẫn thủ tục mua bán khiến chị hồ hởi yên tâm. Xong bây giờ khi thực hiện làm giấy tờ nhà, mới phát hiện chị đã không được tư vấn yêu cầu người bán gửi bộ giấy tờ khai báo thuế bao gồm thông báo nộp thuế và hóa đơn nộp thuế thu nhập cá nhân của người bán.

Tìm đến nhà thì người bán đã chuyển địa điểm, cũng không biết người bán đã khai và nộp thuế ở phòng thuế nào. Tìm lại vị môi giới trước đây để nắm thông tin thì được hay người đó… giải nghệ. Sàn giao dịch địa ốc cũng không còn lưu trữ thông tin hồ sơ giao dịch này. Kết quả là đến nay giấy tờ nhà đất của chị Hương vẫn gác lại vô thời hạn.

Trăm kiểu mâu thuẫn

Trên thị trường mỗi ngày cũng đã và đang có rất nhiều vụ khách hàng kiện cáo các chủ đầu tư. Có trường hợp khách hàng kiện chủ đầu tư sai phạm hợp đồng, thay đổi kết cấu sản phẩm dự án dẫn đến thay đổi chất lượng sản phẩm nhà ở, gây thiệt cho người mua, kiểu như Thăng Long Garden khiến UBND TP Hà Nội đã yêu cầu Sở Xây dựng Hà Nội thanh tra và “xử trảm” dự án này. Cũng có trường hợp khách hàng thường xuyên khiếu kiện chủ đầu tư vì không thực hiện chính sách hậu mãi như cam kết, tăng giá vận hành, quản lí hạ tầng nhà ở như kiểu chung cư KeangNam, cũng ở Hà Nội.

Rất phổ biến là khách hàng kiện chủ đầu tư không đảm bảo diện tích nhà ở, không thống nhất cách đo diện tích nhà ở mà các vụ kiện triền miên đã khiến Bộ Xây dựng phải ra một Thông tư chính thức quy định một cách đo diện tích căn hộ duy nhất hoặc chủ đầu tư phải ghi rõ từng mét vuông diện tích theo từng cách đo trên hợp đồng như câu chuyện kể trên.

Nặng hơn nữa thì khách hàng “đấu tố” chủ đầu tư không bàn giao sản phẩm theo đúng tiến độ, phá vỡ cam kết hợp đồng ra tận tòa án như trường hợp Quốc Cường Gia Lai, PVland khiến các DN này đã bị xử thua kiện và bị phán quyết phải đền bù cho thượng đế, mặc dù hai DN này đều tuyên bố sẽ kháng cáo.

Tuy không phổ biến nhưng thậm nguy là các vụ khách hàng kiện chủ đầu tư bán nhiều lần một căn hộ cho nhiều khách hàng khác nhau và không giải quyết thỏa đáng, như trường hợp chung cư Gia Phú. Chủ đầu tư dự án tại khu vực Thủ Đức này trước đó năm 2013 cũng đã bị tố “mang con bỏ chợ” chây ì bàn giao nhà khiến khách hàng đòi nhà không được, đòi tiền chẳng xong, nay lại rơi vào cảnh một nhà lắm chủ…

Khi môi giới biến mất

Trong tất cả các vụ kiện nói trên, tuyệt nhiên hoặc rất hiếm khi thấy khách hàng, chủ đầu tư và các cơ quan quản lí đề cập đến trách nhiệm của bên thứ ba: bên môi giới bất động sản. Cùng với đó, trước đây phần lớn các môi giới giao dịch bất động đều “dúi” giao dịch địa ốc vào một sàn giao dịch nào đó để tuân thủ đúng quy định.

Trong khi đó, bản thân môi giới ngoài yêu cầu chứng chỉ hành nghề và bản thân sàn giao dịch ngoài yêu cầu báo cáo cập nhật về giao dịch, hầu như không bị khuôn vào một trách nhiệm pháp lí nào trong ba bên khách hàng – chủ đầu tư và nhà môi giới.

Câu chuyện hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản đã nở rộ với hàng loạt các chuyên viên môi giới địa ốc hành nghề tại các sàn thời gian qua nay đang đi đến khả năng có nhiều sàn thu hẹp hoặc biến mất bởi người mua, bán không còn bị chế tài bắt buộc phải giao dịch qua sàn, chưa biết liệu sẽ để lại sau lưng bao nhiêu giao dịch đầy lỗ hổng mà thiệt hại sẽ đổ lên đầu khách hàng…?

Một chế tài đối với bên thứ ba – nhà môi giới và cả sàn giao dịch bất động sản cho những vấn đề đã được dự báo sớm trong tương lai vào lúc này sẽ không còn sớm!