Thị trường BĐS: Bắt đúng bệnh, bốc đúng thuốc

PHÓNG VIÊN : - Thưa ông, việc tái cấu trúc thị trường BĐS đang bị vướng từ đâu?

- GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Quan trọng nhất của tái cấu trúc thị trường BĐS là phải hạ giá nhà. Thị trường từ chỗ khu vực cao cấp rất phát triển gắn với đầu cơ hiện nay phải chuyển sang khu vực giá thấp phù hợp với khả năng thanh toán của người lao động.

Việc này về phương hướng có vẻ dễ, vì Nhà nước đã chỉ rõ, mà điển hình là Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 tầm nhìn đến 2030 bằng Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ vào tháng 11-2011… Như thế mâu thuẫn nằm ở đâu, nghịch lý nằm ở đâu?

Rõ ràng đang có sự lệch pha giữa chủ đầu tư và người mua. Những khu chung cư đã hình thành, chủ đầu tư đã hạ giá, thậm chí đến 30% và không thể hạ thêm được nữa, hạ nữa là lỗ. Thế nhưng người tiêu dùng lại cho rằng hạ thế vẫn chưa đủ, mức giá vẫn còn quá cao.

Chủ đầu tư đưa ra giá nhà 15 triệu/m², người tiêu dùng cho rằng mức giá hợp lý chỉ 8 triệu đồng/m². Vấn đề là phải xử lý xung đột này tái cấu trúc mới có hiệu quả.

Theo tôi, chủ đầu tư đưa ra mức giá trên cũng có lý. Thứ nhất, vì thời gian dài họ làm ra các khu chung cư để phục vụ cho đầu cơ nên không cần để ý đến giá thành. Chi phí huy động vốn thế nào cũng chấp nhận, thậm chí vay thương mại với mức lãi suất 20-25% để đưa vào đầu tư BĐS.

Điều này dẫn đến thực tế chỉ có NHTM hoạt động còn các quỹ đầu tư không thể xuất hiện để cạnh tranh, do chủ đầu tư không cần tính đến chi phí huy động vốn. Thứ hai, phí quản lý họ cũng không cần tính, công ty có lên đến hàng nghìn người cũng không sao, rồi công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng làm sao cho giảm giá thành cũng không cần tính.

Bởi có tăng giá thêm một chút cũng không sao, hàng ra bao nhiêu đầu cơ ôm hết bấy nhiêu. Thứ ba, trong quá trình thi công, chủ đầu tư phải chi một khoản rất lớn cho “phí bôi trơn” qua vô vàn tầng nấc.

Và nghiễm nhiên họ phải tăng giá lên để bù vào “chi phí bôi trơn” này. Chính vì thế người tiêu dùng tính toán đưa ra mức giá xây dựng chỉ có 8 triệu đồng/m2 cũng đúng. Nghịch lý nằm ở đây, xung đột lợi ích nằm ở đây.

- Vậy chính sách của Nhà nước cần phải giải quyết xung đột này như thế nào?

- Thực tế Nhà nước đang tiến hành tháo gỡ “nút thắt” này. Bộ Xây dựng đã đề nghị TP Hà Nội cho mua nhà ở thương mại để làm nhà công vụ, lãnh đạo Hà Nội cũng đang lên kế hoạch mua lại nhà thương mại đã xây xong của doanh nghiệp để phục vụ tái định cư. TPHCM cũng đang có chính sách tương tự.

Thậm chí đã có những ý kiến cho rằng cho mua để tăng quỹ nhà cho thuê của TP. Tất cả những biện pháp ấy tôi cho là giải pháp để khắc phục xung đột đang kịch liệt ở đây. Cần phải “dọn” lại một lượng cung lớn nhưng giá cao ngất ngưởng trước đây để thị trường có thể phát triển cân bằng trở lại. Vấn đề là, về chủ trương đúng nhưng thực hiện nó như thế nào thì còn yêu cầu một quá trình định giá rất chặt chẽ.

Nếu mua đại trà với mức giá không cân nhắc có thể giải quyết được nhưng sẽ tiếp tục làm méo mó thị trường. Nhà nước mua lại số lượng nhà “ế” vào thời điểm này là thích hợp để cứu thị trường, làm tốt quá trình tái cơ cấu, giúp cho các chủ đầu tư khỏi bị lao đao.

Thực tế những chủ đầu tư “tay không bắt giặc” đã bị thị trường đào thải hoặc tự đào thải, còn lại các nhà đầu tư lớn, có vai trò đối với thị trường BĐS chúng ta cần phải hỗ trợ. Nhưng làm như thế nào là cả một dấu hỏi lớn đặt ra. Nhà nước phải hỗ trợ cho cả chủ đầu tư và người mua.

- Nhưng như vậy cũng chỉ là biện pháp tạm thời?

- Tạm thời nhưng nó sẽ làm thị trường dịu đi. Các nhà đầu tư có thể tính đến các dự án đầu tư mới, tính toán giá thành đúng hơn, chắt chiu hơn và đúng trên nguyên tắc là hàng hóa càng rẻ thì người tiêu dùng càng chấp nhận. Từ đó có thời gian để tái cơ cấu. Bên cạnh đó, câu chuyện chống tham nhũng trong đầu tư phát triển đất đai Nhà nước vẫn phải làm và cần làm mạnh.

Tất nhiên chúng ta chuyển đổi cơ chế không còn cơ chế Nhà nước thu hồi đất nữa và cũng tăng vai trò quản trị tốt. Có sự tham gia của cộng đồng vào mọi quy trình tôi tin rằng câu chuyện minh bạch hóa thị trường BĐS sẽ dễ dàng hơn.

Để thị trường BĐS phát triển bền vững, các doanh nghiệp cần
chuyển hướng kinh doanh và đừng quá phụ thuộc vào vốn ngân hàng. Ảnh: LÃ ANH

- Việc quá phụ t huộc vào nguồn vốn ngân hàng đã khiến cho “sức đề kháng” của nhiều doanh nghiệps yếu đi trong khi các quỹ đầu tư của chúng ta chưa có hoặc chưa đủ mạnh. Theo ông nên “giải” bài toán này như thế nào?

- Tôi thường xuyên nghe câu hỏi “bao giờ thị trường BĐS phục hồi?”. Chúng ta có thể thấy là các chỉ số lạm phát đã xuống khá thấp. Đấy là một tín hiệu vui nhưng đặt ra một vấn đề lớn hơn là tính thanh khoản vào các NHTM hiện nay như thế nào.

Hay nói cách khác là sức của NHTM hiện nay là quá yếu. Theo chủ trương của các nhà quản lý tiền tệ cố gắng từ quý I đến quý III năm nay sẽ giải quyết xong vấn đề thanh khoản yếu của các NHTM. Nếu giải quyết xong khả năng hạ lãi suất có thể xảy ra.

Lúc đó chúng ta phải dần dần giảm đi vai trò của NHTM, tăng vai trò các quỹ. Khi các nhà đầu tư ý thức được huy động vốn bằng cách gì cho giảm chi phí chắc chắn họ có kinh nghiệm để biết là không thể chấp nhận tất cả mọi thứ phí mà họ phải cân nhắc huy động từ các quỹ.

- Bộ Xây dựng vừa đồng ý với đề xuất của Hiệp hội BĐS về việc thành lập Ngân hàng Xây dựng và đã có đề xuất lên NHNN. Theo ông điều này sẽ tác động đến thị trường BĐS như thế nào?

- Tôi nghĩ không có vấn đề gì phải băn khoăn ở đây. Tuy nhiên, riêng nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp chúng ta phải tập trung vào 2 quỹ: quỹ tín thác BĐS và quỹ tiết kiệm BĐS, nó sẽ hỗ trợ cho phân khúc này. Vay đầu tư nhà ở giá rẻ phải dùng cơ chế tài chính khác, chứ không thể tính vào NHTM.

Có như thế thì chúng ta mới thiết lập được mối quan hệ rất lành mạnh giữa thị trường BĐS và thị trường tiền tệ, không lo cái này kéo đổ cái kia. Tương lai chúng ta sẽ phải tính đến vai trò của các quỹ.

- Chính phủ đang tập trung về vấn đề nhà ở cho thuê. Làm cách nào để hỗ trợ doanh nghiệp trong vấn đề này, thưa ông?

- Chủ đầu tư rất sợ nhà cho thuê vì không khác nào “thả vịt ra đuổi”. Hơn nữa là phải có nghị định quy định rõ một số vấn đề như cơ chế cho người đi thuê phải có quyền thuê tiếp, ai là người đưa ra giá thuê chuẩn… Vấn đề đau đầu nhất là vốn.

Phải tạo ra được sự liên kết giữa các chủ đầu tư với một quỹ nào đó. Vòng quay nhà cho thuê rất dài, ít nhất là 25 năm mới hoàn vốn, thậm chí lâu hơn. Nước ta hiện nay ít nhà đầu tư trường vốn, nhà đầu tư có dự trữ vốn thì mới bắt đầu tính đến nhà cho thuê.

Thành ra đây là lúc ngân sách phải hỗ trợ. Bên cạnh đó, nhà nước có thể cho thuê đất thu tiền hàng năm. Điều này đã được quy định tại Nghị định 84. Thậm chí để giải quyết vấn đề nhà ở, chúng ta có thể huy động nguồn vốn vay từ Ngân hàng Thế giới. Số tiền này cho một số chủ đầu tư vay với lãi suất thấp để họ có thể thực hiện các dự án nhà ở cho thuê, từ đó cân bằng và phát triển thị trường.

- Xin cảm ơn ông.