Thị trường BĐS bắt “đáy”?

Ảnh: Thái Anh

BĐS dưới 2 tỷ đắt khách

Cách đây khoảng 1 năm, khi thị trường BĐS Hà Nội đang nóng, giá cao thì người đầu tư, đầu cơ nhiều và người nhu cầu mua thật cũng nhiều. Tuy nhiên người mua thật ít được tiếp cận các dự án. Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Cty Đất Xanh miền Bắc cho biết: Ngày trước một dự án bán ra thì người đầu tư, đầu cơ mua hết rồi, sau đó họ bán chênh. Ví dụ họ mua giá gốc 15 triệu đ/m2 thì bán ra trên 20 triệu đ/m2, thậm chí lên tới 40 triệu đ/m2. Nhưng thị trường BĐS bắt đầu trầm lắng từ tháng 5/2011 khi tín dụng BĐS thắt chặt thì lúc này nguồn cung cấp ngoài thị trường nhiều lên trong khi nhu cầu giảm đi bởi sự tháo chạy của những nhà đầu tư, đầu cơ nên thị trường chỉ dành cho những người có nhu cầu thực.

Từ tháng 9/2011, Cty Đất Xanh miền Bắc chào bán dự án Tân Việt (QL32) với giá 14 - 15,5 triệu đ/m2 thu hút một lượng lớn khách hàng có nhu cầu thực. Chỉ sau 3 tháng đã bán hết toàn bộ số căn chào bán trong khi nhiều dự án cao cấp chết lặng vì sự tháo chạy của nhiều khách hàng. Tiếp tục đưa ra những căn hộ giá mềm từ 1,3 - 2 tỷ đ/căn như: Nam Đô (Trương Định), Dream Tower (đường 70) và sắp tới là dự án CT2 Tân Tây Đô, theo ông Quyết là bởi vì: “Bây giờ, cách thức bán hàng đã khác và người tiêu dùng có nhiều sự lựa chọn. Ngày trước, bán cho người đầu tư, đầu cơ, mua sỉ sau đó bán lẻ lại. Nhưng giờ những người này bị chôn vốn nên chỉ có thể bán cho người nhu cầu thực. Vì vậy chủ đầu tư minh bạch về giá, làm móng xong mới bán nhà chứ không hợp đồng góp vốn như xưa. Còn khách hàng thì kỹ càng hơn, họ đi tìm hiểu dự án thực bởi họ không có tiền”.

Cũng trong thời gian ngắn vừa qua, thị trường BĐS ghi nhận sự chào bán liên tiếp các dự án giá rẻ. Cty CP Thương mại và dịch vụ tổng hợp An Bình hợp tác với sàn giao dịch BĐS Cengroup chào bán căn hộ An Bình Tower ra thị trường với mức giá 15 triệu đ/m2 (chưa VAT). Cty TNHH Hòa Bình và Cty CP Nông sản Agrexim chào bán dự án: Hòa Bình Green City (505 Minh Khai) với giá 24,1 triệu đ/m2 nhưng diện tích nhỏ nên giá trị căn hộ vẫn dưới 2 tỷ đ/căn…

Khó giảm thêm

Chúng ta phải nhìn vào thực tế để làm một căn hộ chung cư dưới 2 tỷ có từ 1 - 2 tầng hầm khá đắt. Đất cách Hà Nội 5 cây số đắt gấp 3 lần đất TP.HCM cùng khoảng cách đó. Một dự án ở TP.HCM xin triển khai 6 tháng trong khi dự án Hà Nội triển khai chậm mất từ 1 - 2 năm, cộng thêm VLXD cao, lạm phát ở mức 18 - 20% thì giá bị đẩy rất lớn, phân khúc từ 1,3 - 2 tỷ thì khó giảm vì giá thành đang bị đội lên cộng thêm với lãi vay ngân hàng khiến chủ đầu tư không thể chào bán giá thấp hơn được nữa. Thế nên thời điểm này, thị trường BĐS chạm đáy hay không thì chưa ai dám khẳng định. Còn ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội cho rằng, thị trường BĐS đỏng đảnh nên khó có thể nói trước được giá có còn giảm tiếp hay không? “Chính phủ cũng cam kết kiềm chế lạm phát, phía ngân hàng cũng phát đi tín hiệu mở van tín dụng. Nhưng cũng không thể nói trước được bởi nếu chúng ta không kiềm chế lạm phát, văn bản mở van tín dụng phía ngân hàng cho 4 nhóm đối tượng không đi vào thực tế thì khó có thể tác động đén nguồn cung của thị trường. Nguồn cung ở đây là nguồn cung cho những đối tượng mua nhà dưới 2 tỷ chứ không phải nguồn cung cho chung cư cao cấp. Rõ ràng, đây là điều khó nói trước được giá đã chạm đáy hay chưa”, ông Cường khẳng định. Trái ngược hẳn với ý kiến ông Cường, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, giá BĐS đang hạ và nếu thời gian tới không có sự điều chỉnh từ chính sách cho thị trường BĐS thì giá BĐS sẽ còn tiếp tục hạ nữa.

Các dự án ở Hà Nội dưới 2 tỷ đ/căn hộ rất ít so với nhu cầu có thể thanh khoản được. Phân khúc này cung không đủ cầu thì khó có thể nói giá sẽ giảm xuống đáy nữa. Còn phân khúc cao cấp từ 3 - 4 tỷ đ/căn hộ rất nhiều thì bắt buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh biên độ lợi nhuận của mình. Điều đó phụ thuộc vào người mua có sở thích, điều kiện của mình. Bên cạnh đó, phân khúc giá rẻ còn phụ thuộc vào đường sá, trung tâm, sinh lời, gần bệnh viện...