Thị trường bất động sản: Vẫn chỉ chờ ”bầu sữa” nhà nước

Gần 57% căn hộ mới hoàn thành trong quý 2 ở TP HCM thuộc phân khúc trung bình. Một nửa số căn hộ mới chào bán ở Hà Nội có giá dưới 20 triệu đồng/m2. Nhưng, cả chủ đầu tư và giới đầu cơ đều dè dặt.

Thị trường “nhà bình dân”

Tại thị trường bất động sản TP HCM, theo báo cáo của Công ty TNHH CBRE Việt Nam (CBRE), quý 2/2012, tốc độ bán chỉ tăng nhẹ vào khoảng 5% so với quý trước. Sự quan tâm của thị trường đã tăng, nhưng hầu hết yêu cầu đến từ người mua để ở. Số lượng căn hộ hoàn thành đã tăng mạnh đến 89,7% so với quý trước, với 2.491 căn hộ hoàn thành với gần 57% thuộc phân khúc bình dân. Các khu vực được quan tâm gồm quận Tân Bình gần sân bay và huyện Bình Chánh gần đại lộ Võ Văn Kiệt. Dự kiến số căn hộ hoàn thành còn tăng cho đến cuối năm và tiếp tục tập trung vào phân khúc bình dân.

Còn tại Hà Nội, hầu hết chủ đầu tư vẫn giữ thái độ thận trọng. 3.000 căn hộ nguồn cung mới của nửa đầu năm 2012 là mức khiêm tốn so với 25.000 căn của cả năm 2011. Giá sơ cấp tiếp tục ở mức thấp, với 100% số căn chào bán ở mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 và một nửa số này có giá dưới 20 triệu đồng/m2. Thị trường BĐS chỉ trở nên hấp dẫn hơn khi lãi suất giảm. Lãi suất vay mua nhà hiện đã giảm từ mức đỉnh vào năm 2011 (23%) xuống mức trước khủng hoảng vào năm 2010 (15%). Tuy nhiên, lãi suất cho vay trung và dài hạn như vậy là vẫn còn quá cao. Theo báo cáo tuần của Ngân hàng Nhà nước, từ 16/7 đến 20/7, thì lãi suất huy động kỳ hạn từ 12 tháng trở lên là 10-12%/năm. Với mức lãi suất huy động này thì kỳ vọng lãi suất cho vay trung và dài hạn thấp là khó khả thi. Người mua nhà để ở sẽ dè dặt trong quyết định của mình và đặc biệt là các nhà đầu tư. Thị trường BĐS không thể khởi sắc được chỉ với lượng tiền ít ỏi từ phía những người mua nhà để ở. BĐS muốn khởi sắc thì cần phải có sự quay trở lại của các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước. Nhưng khi lãi suất vẫn cao, triển vọng thị trường vẫn thấp, thì sẽ rất khó để các nhà đầu tư trở lại. Chuyên gia tài chính ngân hàng Bùi Kiến Thành cho rằng, mức lãi suất cho vay 8-9%/năm là hợp lý. Đó là điều không thể có hiện nay! Ngay CBRE cũng đánh giá: “Vẫn chưa thể khẳng định thị trường sẽ sớm đảo chiều, khi tương lai nền kinh tế vẫn chưa rõ ràng”.

Kích cầu nhà giá thấp?

Năm 2008, khi thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, đề án xây dựng nhà giá thấp ở các khu đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp ra đời, với các Quyết định số 66 và 67, năm 2009, của Thủ tướng Chính phủ. Đây được coi như một cách để chính phủ bơm tiền kích cầu thị trường. Những gì diễn ra sau đó cho thấy biện pháp này không phải không có hiệu quả. Thị trường BĐS, tiếp tục đón nhận những đợt “sốt giá” vào khoảng thời gian cuối năm 2009 và cuối năm 2010, đặc biệt tại khu vực Hà Nội. Nhưng không như đợt “sốt giá” từ năm 2007 đến đầu năm 2008, sự tăng giá của BĐS Hà Nội thời điểm năm 2009 – 2010 diễn ra cục bộ, chủ yếu tại một số khu vực giáp ranh giữa Hà Nội (cũ) và Hà Tây (cũ). Giá tăng nhanh cao, nhưng cũng nhanh chóng quay trở lại xu hướng giảm từ đầu năm 2011.

Gần đây, Bộ Xây dựng liên tục hối thúc các địa phương báo cáo về thị trường BĐS, về lượng giao dịch, tình hình triển khai các dự án… Đó có thể là một chỉ dấu cho thấy quan tâm của chính phủ đối với BĐS. Cùng với đó là hàng loạt các thỏa thuận hợp tác của Bộ Xây dựng và ngân hàng như với BIDV hay mới đây nhất là với UBND TP Hà Nội, ngày 24/7. Bộ Xây dựng và BIDV đã ký thỏa thuận gói tín dụng trung hạn với lãi suất thấp hơn lãi suất cho vay thương mại trong 2 năm 2012-2013 với số lượng khoảng 2.000 tỷ đồng. Gói tín dụng này nhắm vào các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, chế xuất. Còn UBND TP Hà Nội đã đặt ra mục tiêu, giai đoạn 2011 – 2015 sẽ có 10 triệu m2 mỗi năm…

Mọi kỳ vọng dường như đều nhắm vào nguồn vốn nhà nước theo cách này hay cách khác, qua ngân hàng, Bộ Xây dựng hay ngân sách địa phương. Nhưng đã có kinh nghiệm nào được rút ra từ đợt kích cầu trước đó. BĐS liệu có thể khởi sắc chỉ với nguồn tiền hạn chế từ ngân sách? BĐS không thể một mình khởi sắc bất chấp tình hình kinh tế vĩ mô.

Thị trường BĐS đang phụ thuộc vào những yếu tố ngoài BĐS và là những yếu tố khó thay đổi trong một sớm một chiều!