Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định năm 2010 không phải là năm bứt phá của thị trường địa ốc, mà chỉ là bước đệm cho những năm tiếp theo. Nhà ở trung bình và thu nhập thấp vẫn là phân khúc được tập trung nhiều nhất
Theo ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT - Tổng Giám đốc Công ty Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House), thị trường bất động sản (BĐS) năm ngoái đã khó khăn, năm nay vẫn khó khăn. Ðặc biệt là quí cuối năm, tính thanh khoản thị trường kém hẳn, nhưng các nhà đầu tư (NĐT) vẫn tiếp tục đưa hàng ra vì có những dự án theo thời gian được duyệt thì không thể dừng lại được. Tuy nhiên, có những NĐT do chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế nên có chậm lạị, cũng có NĐT cảm nhận thị trường sẽ tốt hơn nên vẫn tiếp tục đầu tư.
Tổng Giám đốc Cty CP Đầu tư XD Bình Chánh (BCCI) Nguyễn Thụy Nhân cho rằng, sự trầm lắng thật ra bắt đầu từ giữa năm 2009. Khi đó, nhà ở, căn hộ cao cấp dù liên tục giảm giá, nhưng giao dịch vẫn chậm. Có thể nói năm 2010 là năm của các dự án có phân khúc dành cho thu nhập trung bình. Con số chỉ vài dự án BĐS cao cấp so với 20 dự án dành cho người thu nhập trung bình được công bố là một minh chứng.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó tổng Giám đốc Cty TNHH địa ốc Đất Lành, thị trường căn hộ giá cao cung đã vượt cầu từ 2 năm trước. Thị trường căn hộ thu nhập thấp chỉ có một vài dự án như của Vinaconex là quá ít, chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân. Trong khi đó phân khúc căn hộ giá trung bình đang có nhiều cạnh tranh hơn. Theo NĐ 71 của Chính Phủ, khi có nhà đầu tư nước ngoài tham gia, cạnh tranh tại phân khúc này sẽ gay gắt hơn. Tuy nhiên. Khi đó người dân sẽ hưởng lợi nhiều hơn.
Ảnh hưởng từ sự “chồng chéo”...
TGĐ.Thuduc House Lê Chí Hiếu: Thị trường BĐS tuy trầm lắng, nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn hoàn thành kế hoạch kinh doanh. Có được kết quả đó là nhờ vào việc hoạch định kinh doanh có tầm nhìn xa bên cạnh một đội ngũ quản lý tốt; việc công bố các chính sách kinh doanh rõ ràng; đảm bảo đúng chất lượng hàng hoá công bố; và nhất là làm tốt công tác marketing. Thuduc House đã hoàn thành kế hoạch chỉ trong mười tháng đầu năm. Có những dự án như nền biệt thự ở An Phú (dù giá không rẻ) nhưng trong 3 ngày đã bán hết 21 nền; khu chung cư Trường Thọ tuy tốc độ bán chậm nhưng cũng có nhiều khách hàng; …
Theo quy định của nghị định 69, NĐT đền bù theo giá thị trường, nhưng Nhà nước lại cấn trừ cho NĐT theo giá quy định. Việc đóng tiền sử dụng đất cũng xảy ra tương tự, nên theo ông Lê Chí Hiếu, giá căn hộ tới đây sẽ không giảm. Mặt khác, hạ tầng kỹ thuật khu vực nội thành và ngoại thành đều được trừ chung một công thức là không công bằng. Ngoài ra ông Hiếu còn đưa ra một nhận xét đáng quan tâm là tính minh bạch của thị trường (nhất là ở phía Bắc) chưa tốt, khi mà vẫn xảy ra tình trạng phổ biến là mua bán “rỉ tai”, giao dịch thông qua sàn chỉ là hợp thức, nên đã tạo một khoảng giá chênh lệch. Điều này sẽ dễ gây bất ổn thị trường, tạo khan hiếm giả tạo… Cần có hành lang pháp lý điều chỉnh ngay việc này. Còn theo ông Nguyễn Văn Đực, những quy định mới về an toàn cháy theo TT 07/2010/TT- BXD đã gây khó khăn trong việc thiết kế chung cư, dẫn đến hệ số kinh doanh thấp kéo theo giá thành và giá bán căn hộ cao.
Dưới góc nhìn của ông Lê Chí Hiếu, NĐ 71 tạo ra thông thoáng nhất định nhưng mang tính chất đối phó thực tế, như cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán thông qua công chứng để người mua đi bán lại yên tâm. Thế nhưng NĐ 71 cho phép NĐT bán trước 20% đất nền dự án chưa cần làm móng, không qua sàn, thì lại trái với quy định luật nhà ở. Theo ông Hiếu, tồn tại 2 cách tính thuế như hiện nay cũng là một kẽ hở cho nhiều người mua tìm đường “lách”.
Nhiều người quan tâm cũng bàn đến tính khả thi của TT 16 (hướng dẫn thực hiện NĐ 71). Theo đó, việc không thừa nhận mua nhà qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng góp vốn vào các dự án dở dang sẽ không được giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường; cả những hợp đồng mua bán với các dự án đủ điều kiện cũng không được giao dịch, trước khi việc xây dựng hoàn thành… Và kiến nghị, quy định chỉ nên áp dụng với trường hợp sau khi NĐ ra đời.
TGĐ BCCI Nguyễn Thụy Nhân: Phân khúc sản phẩm chủ lực của BCCI là dành cho thu nhập trung bình. Dãy sản phẩm này phù hợp nhu cầu an cư hiện nay của nhiều gia đình. Dù thị trường trầm lắng nhưng sẽ không ảnh hưởng nhiều đến hoạt động của BCCI
Bàn về NĐ 84, ông Nguyên Văn Đực nói, NĐT sẽ lỗ nặng, có nguy cơ phá sản vì NĐ yêu cầu NĐT phải tự thỏa thuận với người có đất về giá bồi thường, đã đưa đến tình trạng bồi thường dở dang, dự án dở dang và NĐT “dang dở”. Giá bồi thường cao từ 20 - 40 lần giá quy định mà vẫn chưa thỏa thuận được. Mặt khác NĐT phải có trách nhiệm xây dựng hạ tầng công cộng cho toàn dự án, mà chỉ được sử dụng từ 20 – 30% đất để kinh doanh; rồi NĐ 69 tính tiền sử dụng đất sát giá thị trường thì chẳng khác nào NĐT mua đất hai lần. Đó là chưa kể gánh nặng lãi vay ngân hàng …
...Và những kỳ vọng
Ông Lê Chí Hiếu cho rằng “bài toán BĐS” hiện nay tùy thuộc vào cơ chế của Nhà nước. Hệ thống pháp lý cần được điều chỉnh sớm những vướng mắc mà thực tế đặt ra. Khi đó, lưu thông hàng hoá trên thị trường sẽ dễ dàng, không bị chặn lại bởi rào cản từ sự “đá” nhau của hành lang pháp lý thì thị trường sẽ phát triển nhanh. Khi thị trường phát triển nhanh thì giá sẽ giữ ở mức hợp lý mà không cần Nhà nước can thiệp thêm gì. Và khi NĐT đền bù theo giá thị trường, bù lại cũng phải được Nhà nước trừ theo giá thị trường; việc giải quyết tiền đền bù tiền sử dụng đất đầu vào, đầu ra hợp lý, sẽ ổn định được giá cả thị trường theo hướng có lợi cho dân, thay vì người dân chưa được hưởng.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Trần Nam, thị trường BĐS Việt Nam còn non trẻ và nhiều bất cập cần giải quyết, như nhận thức về vài trò và vị trí của thị trường trong nền kinh tế còn hạn chế; khung pháp lý chưa hoàn thiện; tính minh bạch của thị trường chưa cao; tính cạnh tranh của thị trường còn thấp; giá nhà ở còn quá cao so với mặt bằng thu nhập… Do đó, ngoài việc học hỏi kinh nghiệm từ các thị trường phát triển như Singapore, Nhật Bản, Hong Kong,… còn cần có thời gian để hoàn thiện hệ thống pháp lý tạo ra sức phát triển ổn định và bền vững cho thị trường trong tương lai.
Phó GĐ Cty TNHH Địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực: Đất Lành đã tạo được cho riêng mình một khác biệt trong các sản phẩm đang có trên thị trường. Đó là căn hộ 30 - 40m2 . Và cho đến hiện nay, Đất Lành cũng là doanh nghiệp duy nhất được Bộ xây dựng cho phép thí điểm loại căn hộ này.
Tổng Giám đốc Cty CP Đầu tư XD Bình Chánh (BCCI) Nguyễn Thụy Nhân cho rằng, sự trầm lắng thật ra bắt đầu từ giữa năm 2009. Khi đó, nhà ở, căn hộ cao cấp dù liên tục giảm giá, nhưng giao dịch vẫn chậm. Có thể nói năm 2010 là năm của các dự án có phân khúc dành cho thu nhập trung bình. Con số chỉ vài dự án BĐS cao cấp so với 20 dự án dành cho người thu nhập trung bình được công bố là một minh chứng.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó tổng Giám đốc Cty TNHH địa ốc Đất Lành, thị trường căn hộ giá cao cung đã vượt cầu từ 2 năm trước. Thị trường căn hộ thu nhập thấp chỉ có một vài dự án như của Vinaconex là quá ít, chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân. Trong khi đó phân khúc căn hộ giá trung bình đang có nhiều cạnh tranh hơn. Theo NĐ 71 của Chính Phủ, khi có nhà đầu tư nước ngoài tham gia, cạnh tranh tại phân khúc này sẽ gay gắt hơn. Tuy nhiên. Khi đó người dân sẽ hưởng lợi nhiều hơn.
Ảnh hưởng từ sự “chồng chéo”...
TGĐ.Thuduc House Lê Chí Hiếu: Thị trường BĐS tuy trầm lắng, nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn hoàn thành kế hoạch kinh doanh. Có được kết quả đó là nhờ vào việc hoạch định kinh doanh có tầm nhìn xa bên cạnh một đội ngũ quản lý tốt; việc công bố các chính sách kinh doanh rõ ràng; đảm bảo đúng chất lượng hàng hoá công bố; và nhất là làm tốt công tác marketing. Thuduc House đã hoàn thành kế hoạch chỉ trong mười tháng đầu năm. Có những dự án như nền biệt thự ở An Phú (dù giá không rẻ) nhưng trong 3 ngày đã bán hết 21 nền; khu chung cư Trường Thọ tuy tốc độ bán chậm nhưng cũng có nhiều khách hàng; …
Theo quy định của nghị định 69, NĐT đền bù theo giá thị trường, nhưng Nhà nước lại cấn trừ cho NĐT theo giá quy định. Việc đóng tiền sử dụng đất cũng xảy ra tương tự, nên theo ông Lê Chí Hiếu, giá căn hộ tới đây sẽ không giảm. Mặt khác, hạ tầng kỹ thuật khu vực nội thành và ngoại thành đều được trừ chung một công thức là không công bằng. Ngoài ra ông Hiếu còn đưa ra một nhận xét đáng quan tâm là tính minh bạch của thị trường (nhất là ở phía Bắc) chưa tốt, khi mà vẫn xảy ra tình trạng phổ biến là mua bán “rỉ tai”, giao dịch thông qua sàn chỉ là hợp thức, nên đã tạo một khoảng giá chênh lệch. Điều này sẽ dễ gây bất ổn thị trường, tạo khan hiếm giả tạo… Cần có hành lang pháp lý điều chỉnh ngay việc này. Còn theo ông Nguyễn Văn Đực, những quy định mới về an toàn cháy theo TT 07/2010/TT- BXD đã gây khó khăn trong việc thiết kế chung cư, dẫn đến hệ số kinh doanh thấp kéo theo giá thành và giá bán căn hộ cao.
Dưới góc nhìn của ông Lê Chí Hiếu, NĐ 71 tạo ra thông thoáng nhất định nhưng mang tính chất đối phó thực tế, như cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán thông qua công chứng để người mua đi bán lại yên tâm. Thế nhưng NĐ 71 cho phép NĐT bán trước 20% đất nền dự án chưa cần làm móng, không qua sàn, thì lại trái với quy định luật nhà ở. Theo ông Hiếu, tồn tại 2 cách tính thuế như hiện nay cũng là một kẽ hở cho nhiều người mua tìm đường “lách”.
Nhiều người quan tâm cũng bàn đến tính khả thi của TT 16 (hướng dẫn thực hiện NĐ 71). Theo đó, việc không thừa nhận mua nhà qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng góp vốn vào các dự án dở dang sẽ không được giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường; cả những hợp đồng mua bán với các dự án đủ điều kiện cũng không được giao dịch, trước khi việc xây dựng hoàn thành… Và kiến nghị, quy định chỉ nên áp dụng với trường hợp sau khi NĐ ra đời.
TGĐ BCCI Nguyễn Thụy Nhân: Phân khúc sản phẩm chủ lực của BCCI là dành cho thu nhập trung bình. Dãy sản phẩm này phù hợp nhu cầu an cư hiện nay của nhiều gia đình. Dù thị trường trầm lắng nhưng sẽ không ảnh hưởng nhiều đến hoạt động của BCCI
Bàn về NĐ 84, ông Nguyên Văn Đực nói, NĐT sẽ lỗ nặng, có nguy cơ phá sản vì NĐ yêu cầu NĐT phải tự thỏa thuận với người có đất về giá bồi thường, đã đưa đến tình trạng bồi thường dở dang, dự án dở dang và NĐT “dang dở”. Giá bồi thường cao từ 20 - 40 lần giá quy định mà vẫn chưa thỏa thuận được. Mặt khác NĐT phải có trách nhiệm xây dựng hạ tầng công cộng cho toàn dự án, mà chỉ được sử dụng từ 20 – 30% đất để kinh doanh; rồi NĐ 69 tính tiền sử dụng đất sát giá thị trường thì chẳng khác nào NĐT mua đất hai lần. Đó là chưa kể gánh nặng lãi vay ngân hàng …
...Và những kỳ vọng
Ông Lê Chí Hiếu cho rằng “bài toán BĐS” hiện nay tùy thuộc vào cơ chế của Nhà nước. Hệ thống pháp lý cần được điều chỉnh sớm những vướng mắc mà thực tế đặt ra. Khi đó, lưu thông hàng hoá trên thị trường sẽ dễ dàng, không bị chặn lại bởi rào cản từ sự “đá” nhau của hành lang pháp lý thì thị trường sẽ phát triển nhanh. Khi thị trường phát triển nhanh thì giá sẽ giữ ở mức hợp lý mà không cần Nhà nước can thiệp thêm gì. Và khi NĐT đền bù theo giá thị trường, bù lại cũng phải được Nhà nước trừ theo giá thị trường; việc giải quyết tiền đền bù tiền sử dụng đất đầu vào, đầu ra hợp lý, sẽ ổn định được giá cả thị trường theo hướng có lợi cho dân, thay vì người dân chưa được hưởng.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Trần Nam, thị trường BĐS Việt Nam còn non trẻ và nhiều bất cập cần giải quyết, như nhận thức về vài trò và vị trí của thị trường trong nền kinh tế còn hạn chế; khung pháp lý chưa hoàn thiện; tính minh bạch của thị trường chưa cao; tính cạnh tranh của thị trường còn thấp; giá nhà ở còn quá cao so với mặt bằng thu nhập… Do đó, ngoài việc học hỏi kinh nghiệm từ các thị trường phát triển như Singapore, Nhật Bản, Hong Kong,… còn cần có thời gian để hoàn thiện hệ thống pháp lý tạo ra sức phát triển ổn định và bền vững cho thị trường trong tương lai.
Phó GĐ Cty TNHH Địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực: Đất Lành đã tạo được cho riêng mình một khác biệt trong các sản phẩm đang có trên thị trường. Đó là căn hộ 30 - 40m2 . Và cho đến hiện nay, Đất Lành cũng là doanh nghiệp duy nhất được Bộ xây dựng cho phép thí điểm loại căn hộ này.
Cafeland.vn - Theo Website Thanh tra
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland
Chia sẻ bài viết
Góp ý
