Thị trường bất động sản - Thiếu lành mạnh, không ổn định

Nhìn lại thị trường BĐS trong năm 2011, các đại biểu tham dự hội nghị đều thừa nhận đây là năm cực kỳ u ám, thể hiện rõ sự phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định. Chưa bao giờ giao dịch BĐS nói chung lại ở mức thấp như vậy, đặc biệt là trong quý 3-2011.

Khu cao ốc Thái Bình tại quận 2, TPHCM. Ảnh: Cao Thăng

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm 2011, thị trường BĐS được cho là khá nhất nước thì cũng chỉ có khoảng 2.700 giao dịch thành công, riêng trong quý 3-2011 chỉ có khoảng 900 giao dịch thành công. Sự suy giảm của thị trường BĐS cũng đồng thời bộc lộ ra rất nhiều vấn đề bất cập, đó là cơ cấu hàng hóa BĐS trong lĩnh vực nhà ở đang mất cân đối nghiêm trọng, thị trường thiếu chủng loại nhà có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Tỷ trọng nhà ở chung cư chỉ chiếm 4% tổng số nhà ở đô thị của cả nước, trong đó, Hà Nội là địa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao nhất nhưng mới đạt tỷ lệ 16,64% còn TPHCM mới đạt 6,13%.

Trong phân khúc nhà chung cư, các doanh nghiệp (DN) lại quá chú trọng các căn hộ cao cấp. Trong tổng số khoảng 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 tại TPHCM có 37% là căn hộ cao cấp, còn trong số 12.000 căn hộ được chào bán trong 6 tháng đầu năm 2011 trên thị trường Hà Nội có tới 40% là căn hộ cao cấp với giá bán trên 30 triệu đồng/m².

Theo đại diện Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), tình trạng DN tham gia đông về số lượng nhưng yếu về năng lực chính là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự phát triển thiếu bền vững của thị trường BĐS. Trong những năm vừa qua, lợi nhuận “khủng” trong kinh doanh BĐS đã thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào lĩnh vực này. Phân tích về thực lực của các DN, đại diện của Viện Kinh tế xây dựng cho rằng, tỷ số nợ/vốn chủ sở hữu của các DN ngành xây dựng đang ở mức cao, đặc biệt là các DN nhà nước, luôn không đủ khả năng dùng vốn chủ sở hữu để thanh toán các khoản nợ.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng thừa nhận: “Hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường này chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ DN và người dân trong tạo lập nhà ở vì vậy thị trường BĐS luôn bị tác động khi có sự thay đổi chính sách tín dụng”.

Làm thế nào để tháo gỡ khó khăn cho các DN ngành xây dựng từ đó cải thiện thị trường BĐS, ông Lê Chí Hiếu, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, hầu hết các DN đều mong muốn Chính phủ thực hiện các biện pháp hạ lãi suất để giúp vực dậy thị trường BĐS. Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, các DN nói chung và DN BĐS nói riêng sẽ không thể phát triển khi những bất ổn của nền kinh tế chưa được giải quyết triệt để.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, các DN BĐS muốn tồn tại và vượt qua khủng hoảng cần chấp nhận thay đổi để tái cơ cấu, phải biết sắp xếp tổ chức lại hệ thống, chủ động bố trí lại nguồn nhân lực và cắt giảm chi phí. Trước hết, các DN phải giải quyết được nhu cầu khơi thông nguồn vốn và giảm áp lực trả nợ cũng như chi phí lãi vay cao bằng cách chấp nhận hạ giá bán sản phẩm, chuyển nhượng hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư các dự án đang triển khai, mua bán, sáp nhập dự án… để tháo gỡ khó khăn trước mắt, xử lý được các dự án đang đình trệ do thiếu vốn, có cơ hội để tái cấu trúc lại hoạt động đầu tư.