Thị trường bất động sản ở TP Hồ Chí Minh đang có những biểu hiện phát triển lệch lạc: Quan hệ cung - cầu ảo dẫn đến tình trạng "đóng băng"; và có quá nhiều sản phẩm dở dang- không đường, không điện, không nước sạch, không công trình dịch vụ công nên rao bán không được...
Thị trường bất động sản (BÐS) ở TP Hồ Chí Minh mới hình thành, còn nhiều bất cập, mang nặng tính tự phát, biến động bất thường, tiềm ẩn những bất ổn lớn. Do vậy, thành phố cần sớm có biện pháp lành mạnh hóa thị trường quan trọng này.

Thị trường BÐS được hiểu là thị trường của quyền sử dụng đất và quyền sở hữu vật kiến trúc trên đất, bao gồm ba loại thị trường: thị trường mua bán chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường thế chấp, có mối quan hệ hữu cơ với nhau, chịu sự tác động của các quy luật thị trường (quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh...)...

Hiện nay, ở TP Hồ Chí Minh có vài nghìn dự án làm nhà ở. Nếu như tất cả các dự án đã và đang triển khai làm nhà ở bắt buộc phải xây dựng đúng thời gian cam kết với Nhà nước thì sẽ đáp ứng gấp đôi nhu cầu nhà ở đang thiếu hụt hiện nay. Ðáng chú ý, số dự án được giao diện tích đất từ 50 ha trở lên chiếm tỷ lệ khá lớn. Chỉ tính riêng 10 dự án có quỹ đất từ 100 - 500 ha/dự án thì đã có hơn 100.000 căn nhà. Như vậy, nếu tính tổng diện tích giao đất từ năm 2000 đến nay là 12.980 ha (tương đương 12 quận nội thành) thì số lượng nhà ở không những cung ứng đủ toàn bộ nhu cầu hiện nay, mà còn có khả năng dẫn đến cung vượt cầu.

Theo Sở Kế hoạch và Ðầu tư TP Hồ Chí Minh, trên địa bàn thành phố có 4.195 doanh nghiệp đăng ký hoạt động về lĩnh vực nhà đất (thực tế khoảng 6.000 doanh nghiệp). Trong số đó, chưa tới 50 doanh nghiệp có vốn điều lệ đăng ký hơn 100 tỷ đồng. Số đông doanh nghiệp có vốn 50 tỷ đồng. Số doanh nghiệp có vốn 400 - 500 triệu đồng chiếm 40%. Số doanh nghiệp có vốn dưới 400 triệu đồng không phải là ít.

Ở đây cũng cần nói thêm, trong thời gian dài, việc giao đất làm dự án nhà ở tại TP Hồ Chí Minh quá "dễ dãi", cho nên khá nhiều lô đất đắc địa rơi vào tay Công ty tư nhân để phân lô, bán nền làm giàu cho một số người. Lượng vốn mà các doanh nghiệp đầu tư vào thị trường bất động sản lên tới 50.000 tỷ đồng, trong đó phân nửa là vốn vay ngân hàng. Nhưng số vốn đó cũng chưa thấm tháp vào đâu. Vì thiếu vốn, nên hầu hết các dự án nhà ở trên địa bàn hiện nay đều dở dang, lam nham, nhiều khu đất mới chỉ cắm mốc treo bảng dự án, cỏ mọc lút đầu. Thị trường BÐS có quá nhiều sản phẩm dở dang, không đường, không điện, không nước sạch không xử lý nước thải, không công trình dịch vụ công..., rao bán không được.

Ở quận 9, hiện có 186 dự án có quyết định giao đất, trong đó có 82 dự án đất ở nhưng không có dự án nào kết nối với dự án nào. Nếu chỉ nhìn qua con số thống kê thì tổng cung có vẻ nhiều, nhưng thực tế lượng hàng hóa BÐS đưa ra giao dịch còn ít, chưa đáp ứng nhu cầu đa dạng và ngày càng tăng của các đối tượng dân cư.

Ấy là chưa kể thị trường nhà ở cũng có sự mất cân đối nghiêm trọng. Theo thống kê, tại TP Hồ Chí Minh hiện nay số hộ thu nhập trung bình, thấp cần cải thiện chỗ ở chiếm 60%, số thu nhập khá 15%, số có thu nhập cao 5%. Nhà ở cao cấp mặc dù còn có nhu cầu cao, nhưng vẫn chiếm tỷ lệ nhỏ trong xã hội, nhưng lại bùng phát xây dựng. Trong khi đó, lượng cung cho người có thu nhập trung bình và thấp đòi hỏi rất lớn lại ít doanh nghiệp mặn mà xây dựng.

Những cơn sốt giá đất và xu hướng tăng giá của thị trường BÐS mấy năm qua đã tạo nên lợi nhuận siêu ngạch, thu hút khá nhiều người đầu cơ (là những người mua đi bán lại chứ không làm tăng giá trị sử dụng BÐS). Người dân bình thường cũng có tâm lý mua đất để bảo tồn nguồn tiền vừa kiếm lời nhờ sự tăng giá đất. Những người không có nhu cầu thật mua đất để đầu cơ tích trữ, mua đi bán lại kiếm lời thi nhau đẩy giá lên cao. Những đầu nậu kinh doanh đất mỗi ngày hốt tiền tỷ, còn người có nhu cầu đất ở và nhà ở thật sự, đặc biệt là đối tượng người lao động có thu nhập thấp chiếm số lượng rất lớn thì không có cơ hội được thỏa mãn, Nhà nước hoàn toàn không kiểm soát, giá bán thường là gấp 5 lần giá thành, chưa kể tăng giá qua nhiều lần mua đi bán lại nền đất có khi mới chỉ trên sơ đồ. Ðáng nói nữa là, giá cả BÐS lại rất tù mù, không công khai minh bạch.

Ðể kéo dài tình trạng mua bán BÐS mang tính chụp giựt, đầu cơ thời gian qua là biểu hiện rõ nhất sự bất cập trong công tác quản lý Nhà nước. Do chưa có chính sách và biện pháp hữu hiệu để chống nạn đầu cơ nhà đất, đã tạo nên sức cầu "giả" kéo theo tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất nông nghiệp lên quá cao, cản trở việc thực hiện các dự án quốc tế dân sinh ở vùng đô thị hóa; càng tạo nên bất công trong xã hội. Hệ quả nhỡn tiền là thành phố đang trong tình trạng thiếu đất (?) cho các nhà đầu tư nước ngoài thuê, xây bệnh viện, trường học, khu tái định cư, nhà ở tập thể cho công nhân các khu công nghiệp.

Thị trường BÐS ở TP Hồ Chí Minh đang phát triển lệch lạc. Quan hệ cung - cầu ảo dẫn đến tình trạng mà nhiều người cho là "đóng băng". Theo ước tính của các chuyên gia, giao dịch trên thị trường này ở TP Hồ Chí Minh hiện nay giảm 60% so cùng kỳ. Nhìn tổng thể, thị trường BÐS đang điều chỉnh trở lại phát triển theo quy luật. Không phải tất cả các loại thị trường BÐS đều đóng băng. Ðóng băng chủ yếu là thị trường sơ cấp, tức là thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp, mua bán nền nhà, mua bán các căn hộ chung cư không có đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để sinh sống hoặc những căn hộ rao bán với giá "trên trời". Còn thị trường cho thuê, thị trường thế chấp, thậm chí những khu dân cư và đô thị hóa hoàn chỉnh thì hoàn toàn không đóng băng mà vẫn diễn ra sôi động. Một dẫn chứng rất rõ ràng là khu đô thị Phú Mỹ Hưng, giá bán căn hộ đâu có rẻ mà vẫn không đủ để bán. Vì đó là những sản phẩm hoàn chỉnh, cơ sở hạ tầng đầy đủ, chính sách hậu mãi hấp dẫn, môi trường sống chất lượng cao, phù hợp yêu cầu khách hàng.

Hiện tượng đóng băng của thị trường BÐS hiện nay không phải do pháp luật về đất đai gây nên. Ngược lại chính Luật Ðất đai và các Nghị định hướng dẫn thi hành đã làm thị trường BÐS lộ rõ những lệch lạc lâu nay của nó, mà nguyên nhân quan trọng nhất là nhu cầu giả, giá cả giả do yếu tố đầu cơ, tích trữ gây nên tình trạng đóng băng hiện nay.

Ðể thị trường bất động sản phát triển lành mạnh phải nâng cao năng lực quản lý thị trường BÐS về kiến trúc và quy hoạch. Thành phố cần sớm rà soát lại các dự án đã giao đất, thúc đẩy thực hiện dự án BÐS theo đúng tiến độ và pháp luật. Ðể kích hoạt thị trường BÐS lúc này, cần phải cung ứng vốn bằng nhiều kênh, nhất là vốn trung, dài hạn. Tạo sự kết nối giữa thị trường BÐS và thị trường vốn, cần có một định chế tài chính nhằm huy động các nguồn vốn từ các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc nhỏ, lẻ, nguồn tiền nhàn rỗi của người dân đưa vào kinh doanh thị trường này. Ðồng thời, tạo sự liên thông giữa các ngân hàng và các doanh nghiệp kinh doanh BÐS để giải quyết tình trạng thiếu vốn cho các dự án nhà ở hiện nay (tổng lượng tiền 65 ngân hàng cho vay kinh doanh địa ốc chiếm 12,7% tổng dư nợ trên địa bàn, nhưng nợ xấu khoản tiền cho vay kinh doanh bất động sản hiện dưới mức cho phép).

Trong thị trường BÐS thì thị trường nhà ở chiếm tỷ trọng lớn và quan trọng. Cần hoàn thiện thể chế nhà ở, có chính sách hỗ trợ rõ ràng, công khai từ cấp quốc gia đến thành phố, đẩy mạnh phát triển chương trình nhà ở để người có thu nhập trung bình và thấp được thuê và mua trả góp với lãi suất thấp. Cần có bộ máy quản lý Nhà nước về lĩnh vực nhà ở đủ sức điều hành, điều tiết mọi nguồn lực cho chương trình phát triển nhà ở. Cần thành lập Quỹ phát triển nhà ở nhằm giải quyết các nhu cầu thật sự về nhà ở cho người dân. Có cơ chế điều tiết giá nhà đất giảm xuống mức hợp lý thông qua công cụ thuế, coi đây là công cụ điều tiết thị trường BÐS, kể cả thị trường mua bán, chuyển nhượng và thị trường cho thuê nhà ở để người có nhu cầu nhà ở, đất ở có thể đáp ứng được và nhà đầu tư BÐS vẫn có lãi ở mức hợp lý. Dùng công cụ thuế để ngăn chặn nạn đầu cơ tích trữ BÐS nhằm trục lợi và buộc các chủ thể kinh doanh BÐS không bao chiếm đất chờ thời nâng giá và buộc họ phải đưa sản phẩm ra giao dịch trên thị trường BÐS. Thị trường BÐS vận động trong khung cảnh giá cả thực, công khai, minh bạch thì mới phát triển bền vững. Thị trường BÐS phải ổn định về quy hoạch không gian phát triển, các dự án nhà ở phải được xây dựng hoàn chỉnh, tránh trường hợp chỉ quy hoạch phân lô, bán nền; không cho phép tồn tại các khu dân cư, nhà ở tự phát. Các dự án phát triển nhà ở phải ưu tiên xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ trong và ngoài ranh giới dự án, tạo lập môi trường cảnh quan, công trình dịch vụ công nhằm tạo sức hút kích hoạt cho thị trường BÐS sôi động. Nâng cao chất lượng dự báo cung cầu, tránh tình trạng đổ xô vào kinh doanh nhà cho đối tượng có thu nhập cao (mặc dù hiện nay vẫn còn có nhu cầu), mà bỏ quên quỹ nhà ở cho người có thu nhập và vừa, tránh tình trạng đầu cơ BÐS của người có tiền.

Thị trường BÐS hiện nay đang chuyển dần sang trạng thái mới, tức là trạng thái bình ổn thị trường, minh bạch hóa thị trường, thích nghi dần với chính sách đất đai mới ban hành cung - cầu sẽ gặp nhau, phù hợp với quy luật. Quá trình đó diễn ra nhanh hay chậm phụ thuộc phần lớn vào vai trò và năng lực quản lý Nhà nước của chính quyền thành phố.

Cafeland.vn - Theo Nhân dân
  • Facebook
  • Chia sẻ
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc
  • Nhân vật tiêu điểm

Chia sẻ thông tin dự án tại đây
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.