Thị trường bất động sản “ngộp thở” vì tâm lý

Tại buổi tọa đàm “Chất lượng và giá thành nhà ở” do Hiệp hội Bất động sản TP. HCM tổ chức cuối tuần qua, phần lớn ý kiến của các doanh nghiệp bất động sản cho rằng, ngoài các yếu tố như tình hình chung của thị trường gặp khó khăn, lãi suất cao, thì nguyên nhân chính khác làm cho thị trường căn hộ bị đóng băng về giao dịch chính là tâm lý thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, sau động thái “bán tháo” của một số dự án căn hộ ở TP. HCM, thị trường căn hộ trên địa bàn bị ngưng trệ. Doanh nghiệp địa ốc đau đầu vì hầu như các dự án bị đóng băng về giao dịch.

Trong khi đó, không ít người cho rằng, thị trường căn hộ cần tiếp tục giảm sâu hơn nữa mới là hợp lý, vì với giá hiện tại, doanh nghiệp bất động sản vẫn còn lãi lớn.

“Đây là nhận định hết sức cảm tính của người không có kinh nghiệm thực tế trong việc đầu tư xây dựng các dự án. Những nhận định này vô hình trung tạo nên hậu quả rất nặng nề cho các doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Bởi lẽ, để xác định được doanh nghiệp lời hay lỗ chỉ có bản thân của từng doanh nghiệp mới xác định được”, ông Châu nói và cho rằng, khách quan nhìn nhận, do lạm phát cao nên chi phí đầu tư của các dự án bị “đội” lên, ảnh hưởng bởi 5 yếu tố: tiền bồi thường, tiền sử dụng đất, chi phí vốn (bao gồm lãi suất ngân hàng), chi phí xây dựng và thủ tục hành chính kéo dài. Những chi phí này không dễ tính toán, bởi mỗi dự án có một quy trình đầu tư, chi phí khác nhau.

Khách hàng tiếp tục chờ với tâm lý “chắc thị trường còn giảm nữa"

Tương tự, ông Nguyễn Văn Đực, kỹ sư xây dựng, đồng thời là Phó giám đốc Công ty TNHH Đất Lành - một doanh nghiệp đầu tư nhiều dự án căn hộ ở TP. HCM nhận xét, việc một số dự án căn hộ giảm giá mạnh thời gian qua có thể do họ bị áp lực vay vốn ngân hàng nên buộc phải bán bằng mọi giá để trả nợ. Bởi lẽ, với mức giá bán như vậy, chắc chắn các doanh nghiệp sẽ bị lỗ nặng.

Ông Đực cho biết, chi phí đầu tư xây dựng của một mét vuông nhà ở hiện nay xấp xỉ 10 triệu đồng/m2, đó là chưa tính đất, tiền đầu tư hạ tầng. “Chúng tôi có một số dự án căn hộ ở quận Tân Bình, quận 12 được bán với giá 15 - 16 triệu đồng/m2, nhưng hoàn toàn không có lãi”, ông Đực chia sẻ.

“Theo tôi, có nhiều yếu tố khiến thị trường gặp khó, tuy nhiên yếu tố chính tạo nên cái ‘chết’ cho thị trường hiện nay là do nhà đầu tư bị ảnh hưởng tâm lý”, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Địa ốc Lê Thành nhận xét và cho rằng, yếu tố tạo nên tâm lý này trước hết là do cách bán hàng của bản thân các doanh nghiệp.

Có thể do áp lực tài chính hoặc lý do khác, nhiều doanh nghiệp nôn nóng bán hàng, bán không được thì giảm giá, rồi lại giảm giá, tạo ra tâm lý cho khách hàng “chắc thị trường sẽ còn giảm nữa, không vội gì mua lúc này”.

Kế đến là gần đây có nhiều nhận định là thị trường sẽ còn giảm, càng làm cho khách hàng có nhu cầu thực không muốn mua nhà lúc này, dù trên thực tế, mức giá hiện nay khó có thể giảm hơn. “Cách tốt nhất để thị trường phục hồi là làm thế nào lấy lại tâm lý, niềm tin của thị trường”, ông Nghĩa nói.

Theo ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH), động thái giảm giá mạnh của một vài dự án đã khiến nhà đầu tư, người mua nhà để ở hết sức phân vân và mang nặng tâm lý chờ đợi giá tiếp tục giảm. Tuy nhiên, thực tế, với mặt bằng giá bán hiện nay, ngay cả chủ đầu tư nói bán hòa vốn thôi cũng sẽ khó tái đầu tư được vào dự án khác.

“Doanh nghiệp bất động sản đang bị ăn thâm vào vốn. Đặc thù của các dự án từ khi đầu tư đến khi ra sản phẩm hết 3 - 5 năm, nên nhiều dự án đôi khi thấy là lãi nhưng thực chất chưa chắc đã lãi”, ông Hiếu nói và cho rằng, thị trường đang trong giai đoạn sàng lọc, thanh lọc chủ đầu tư xử lý nợ xấu, sau đó sẽ ổn định lại.

Khi đó sẽ hình thành mặt bằng giá mới, chắc chắn cao hơn. Bởi bản thân đồng tiền mất giá thì giá căn hộ đã tăng lên rồi, chưa kể giá nguyên vật liệu bị “đội” lên liên tục theo thời gian.