Thị trường bất động sản: Không dễ lấy vốn giá rẻ của ngân hàng

Dự án Hoàng Kim Thế Gia (The Golden Dynasty) trên đường Trương Phước Phan, quận Bình Tân vừa tung hàng đợt cuối với giá thấp nhất 999 triệu đồng một căn. Khách hàng mua dự án sẽ được NH ANZ hỗ trợ cho vay với mức LS thấp nhất là 11.4%.

Bên cạnh đó, để kích cầu, chủ đầu tư giảm giá hơn 10% cộng thêm gói ưu đãi đóng 50% giá trị căn hộ nhận nhà ngay, 50% còn lại trả góp LS 0%. Chẳng hạn như CTCP đầu tư Nam Long tuần vừa qua đã giới thiệu đến người mua nhà có thu nhập trung bình dự án 2.000 căn hộ Ehome 3 Tây Sài Gòn tại quận Bình Tân, TPHCM có giá bán từ 615 triệu đồng/căn.

Trong số các NH tham gia cho vay tại dự án này, Vietcombank đưa ra mức LS 12%/năm cho khách hàng mua căn hộ dự án bày. CTCP đầu tư và xây dựng số 8 cũng vừa công bố bán đợt cuối căn hộ dự án Cao ốc xanh (Green Building) tọa lạc tại đường Nam Hòa, phường Phước Long A, quận 9, TPHCM với giá bán xoay quanh mức 1 tỉ đồng/căn.

Chủ đầu tư của dự án có 470 căn hộ này cho biết: BIDV sẽ cho khách hàng mua căn hộ tại dự án này vay đến 85% giá trị căn hộ với LS 12%/năm trong sáu tháng đầu tiên và sau đó áp dụng tùy thời điểm.

“Thị trường lúc này thuộc về người mua và đang diễn ra cuộc mặc cả mạnh về giá” - TGĐ Cty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn Đoàn Chí Thanh cho biết. Vì vậy bên cạnh việc phải đảm bảo chất lượng và tiến độ, không nhiều thì ít, các chủ đầu tư đều kèm theo các gói ưu đãi để tạo lực đẩy.

Cùng với suy nghĩ đó, nhiều chủ đầu tư BĐS đang kỳ vọng việc LS ngân hàng hạ xuống đang phát đi tín hiệu tích cực cho thị trường căn hộ, vốn chuyển động rất yếu trong thời gian qua, một phần vì LS cho vay quá cao khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà không kham nổi.

Người mua nhà mừng hụt

Thị trường BĐS vẫn đóng băng tuy nhiên phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình là còn giao dịch. Điều này cho thấy, nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất cao và nguồn cung chưa được đáp ứng. Bản thân các NH cũng nhận thấy điều đó và hiện tại, khi LS huy động là 9% một năm, tương ứng với LS cho vay khoảng 12-13%.

Tuy nhiên, lúc này các NH đang cần tăng trưởng tín dụng, nên vẫn quyết định giảm LS cho vay dưới mức đó trong khoảng thời gian 3-6 tháng, thậm chí có NH còn áp dụng LS bằng 0 trong tháng đầu tiên để khuyến khích cho vay. Sau đó, mới điều chỉnh dần theo LS thị trường.

Tuy nhiên, dù đã giảm mạnh LS cho vay cá nhân và đưa ra nhiều gói tín dụng tiêu dùng nhưng thực tế người dân có thu nhập khá vẫn khó có khả năng vay được vốn NH với lãi suất rẻ.

Một số NHTM có hỗ trợ ưu đãi như BIDV khách hàng thậm chí không cần tài sản đảm bảo chỉ dựa vào mức thu nhập cá nhân thường xuyên, ổn định... sẽ được NH hứa hỗ trợ vay vốn LS 15%/năm với thủ tục nhanh chóng. Khi mua căn hộ chung cư của dự án mà NH liên kết, khách hàng sẽ được hỗ trợ với mức lãi suất còn 12%/năm. Nhưng để được vay với LS này, khách hàng bình dân khó có thể tiếp cận bởi các căn hộ chung cư mà BIDV liên kết có giá vài tỉ đồng.

Hay như tại Vietcombank, mức LS 13,2%/năm được công bố dành cho người có thu nhập cá nhân ổn định. Tuy nhiên, nếu khách hàng vay với mức 500 triệu đồng trở lên để mua nhà, thì với nguồn thu nhập 10 triệu đồng/tháng như quảng cáo của NH thì vẫn không đủ điều kiện để có thể vay vốn tại NH này. Bởi tính ra với mức LS 13,2%/năm, hằng tháng phải chi trả (cả gốc và lãi) ít nhất 6-7 triệu đồng/tháng.

Như vậy để mua được căn nhà có giá trung bình trên 1 tỉ đồng, người vay phải có thu nhập trung bình trên 20 triệu đồng/tháng mới đủ khả năng để chi trả cho sinh hoạt cá nhân và đảm bảo trả lãi NH hằng tháng.

Theo các chuyên gia kinh tế, mức LS tưởng như hấp dẫn trên chỉ là mồi nhử với khách mua nhà. Bởi trên thực tế, hợp đồng vay tiêu dùng thường kéo dài ít nhất 3-4 năm, song khi ký hợp đồng, ngân hàng thường không ghi LS cụ thể sau thời gian ưu đãi, mà chỉ ghi là điều chỉnh theo LS thị trường. Và sau khi hết thời gian ưu đãi ít ỏi, mức LS cho vay ít nhất cũng phải 13-15% một năm.

Đây là lý do khiến các chương trình cho vay BĐS vẫn được giải ngân rất chậm, dù đây là thời điểm khá tốt để mua nhà. Bên cạnh đó, trong bối cảnh LS huy động vẫn còn vượt rào 9%, nhiều NH tung ra các gói cho vay cá nhân với LS ưu đãi dưới 8% hay thấp hơn thực chất chỉ là một cách để dụ khách vay tiền.

Điểm cần chú ý khi vay vốn là hầu như các NH điều chỉnh LS vay theo định kỳ, chưa kể nhiều ngân hàng đưa ra kỳ hạn điều chỉnh LS khá ngắn cộng với biên độ cao, nếu không cẩn trọng khách hàng có thể rơi vào “bẫy” LS cao trong tương lai.

Do đó, khi quyết định vay tiền để mua nhà tại dự án nào đó, khách hàng nhất thiết phải đọc kỹ hợp đồng, cân nhắc các điều khoản và tính toán thật chặt chẽ trước khi đặt bút ký để tránh áp lực trả nợ trong tương lai có thể gia tăng.