Thị trường bất động sản Hàn Quốc bên bờ vực thẳm

Các tòa nhà bên bờ sông Hàn ở thủ đô Seoul của Hàn Quốc. Ảnh: Flickriver.

Lee Ji-sun, một giáo viên dạy golf chuyên nghiệp 40 tuổi, chạy vạy mãi mới bán được căn hộ nhỏ của cô ở phía nam thủ đô Seoul tháng trước. Cô muốn bán đi do lo ngại rằng tình hình kinh tế trì trệ kéo dài có thể đẩy giá nhà đất xuống sâu hơn nữa.

Giá một căn hộ 73 m vuông của Lee tăng cao đến mức kỷ lục là 600 triệu won (530.000 USD) vào cuối năm 2009, nhưng đã giảm mạnh xuống 450 triệu vào tháng 8 năm nay. Các nhà phân tích cho rằng một loạt khó khăn kinh tế khiến giá nhà lao dốc mạnh.

“Tôi bán căn hộ vì sợ rằng giá của nó còn giảm mạnh hơn nữa. Trước mắt tôi sẽ không mua ngay một căn hộ nào”, cô giáo dạy golf tâm sự.

Trường hợp của cô Lee là lời nhắc nhở về tình cảnh kinh tế ảm đạm của Hàn Quốc: Thị trường nhà ở bất ổn định đã giáng một cú đánh mạnh vào nền công nghiệp xây dựng và có thể gây ra một mối đe dọa đối với toàn bộ nền kinh tế.

Seo Byung-woon, Phó chủ tịch cấp cao phụ trách quan hệ công chúng của công ty Chế tạo máy và xây dựng Daewoo, một công ty xây dựng hàng đầu ở Hàn Quốc nói: “Thị trường xây dựng nội địa đang gặp khó khăn.” Ông Seo nói rằng công ty Daewoo và các công ty xây dựng khác đang tìm cách đem về các hợp đồng ở nước ngoài do nhu cầu xây dựng nhà ở và hạ tầng cơ sở ở Hàn Quốc giảm.

Những số liệu gần đây do Sở Giao dịch chứng khoán Hàn Quốc thu thập cho thấy, 14 trong số 33 công ty xây dựng lên sàn trên thị trường chứng khoán chính đã thua lỗ giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 6 năm nay. Hiện nay khoảng 20 trong số 100 công ty xây dựng hàng đầu Hàn Quốc bị liệt vào nhóm trả nợ gấp hoặc bị tòa án quản lý do gặp khó khăn về tài chính.

Cựu giám đốc một công ty xây dựng lớn dùng thành ngữ “Bóng đêm chỉ cách một phân” để miêu tả tình hình hiện nay. Ông đề nghị được giấu tên vì ông đã xin thôi việc.

Choi Un-sun, một chiến lược gia của công ty đầu tư và chứng khoán LIG, nói: “Sự sụt giảm hơn nữa của giá nhà ở có thể dẫn đến tình trạng suy giảm số lượng căn hộ được tiêu thụ do tác động tâm lý và có thể làm cho tăng trưởng kinh tế cũng giảm theo".

Chính phủ Hàn Quốc dự đoán tăng trưởng kinh tế sẽ đạt khoảng 3% trong năm nay, mặc dù nhiều người lo ngại rằng tốc độ tăng trưởng kinh tế có thể giảm xuống còn 2%. Theo đánh giá của Ngân hàng trung ương Hàn Quốc, khu vực xây dựng chiếm khoảng 5,9% tỷ trọng của nền kinh tế Hàn Quốc trong năm 2011, giảm so với mức 8% trong năm 2003.

Sự trì trệ của thị trường bất động sản đã buộc người Hàn Quốc phải thay đổi nhận thức về việc mua một ngôi nhà. Ngôi nhà từng là một lựa chọn đầu tư chủ yếu, nhưng giờ đây thì nó trở thành một gánh nặng nợ nần, đặc biệt đối với những người phải vay ngân hàng.

“Chúng ta chẳng làm được gì ngoài việc đứng nhìn những người mua bất động sản chịu đau khổ”, Bộ trưởng Tài chính Bahk Jae-wan phát biểu trước các nghị sỹ quốc hội. Ông miêu tả sự trì trệ hiện nay trong lĩnh vực bất động sản là hậu quả đau đớn của hiện tượng nổ bong bóng về giá.

Nhiều người Hàn Quốc đã vay tiền của ngân hàng để mua các căn hộ trong những thập kỷ gần đây với hy vọng họ sẽ kiếm được một khoản lợi tức kếch xù.

Theo các số liệu gần đây của chính phủ, tổng số nợ của các hộ gia đình đã lên đến 455,4 nghìn tỷ won (403 tỷ USD) trong tháng 7, tăng 700 tỷ won so với tháng 6, mức mà các nhà phân tích sợ rằng có thể gây nguy cơ đối với khu vực ngân hàng và nền kinh tế nói chung.

Báo cáo tháng 7 của tổ chức nghiên cứu Macquarie Equities nói rằng 60% khoản cho vay hộ gia đình liên quan đến bất động sản và các hộ gia đình này buộc phải trả nợ nhanh hơn để đỡ gánh nặng lãi trong bối cảnh thị trường bất động sản hoạt động cầm chừng.

Chờ giá giảm

Theo số liệu của Kookmim, một ngân hàng cho vay hàng đầu ở Hàn Quốc, thì giá các căn hộ tại Seoul, thủ đô Hàn Quốc, đã tăng tới 367% trong khoảng thời gian từ năm 1986 đến 2011.

Xu hướng tăng giá đã châm ngòi cho sự bùng nổ trong xây dựng, nhưgn khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 nổ ra, rồi kéo theo khủng hoảng nợ trong khu vực đồng euro, thì giá nhà đất cứ đi xuống mãi.

Lee Kyung-ja, nhà phân tích về xây dựng tại công ty Korea Investment Securities nhận xét: “Người dân ngày nay không vội mua nhà vì họ cho rằng giá nhà có thể còn giảm mạnh”.

Thái độ chờ đợi của những người muốn mua nhà đã dẫn đến việc dư thừa vô số căn hộ, khiến lợi nhuận của các công ty xây dựng địa phương giảm mạnh hơn.

Theo số liệu của Bộ Đất đai, giao thông và biển thì số căn hộ và nhà riêng không bán được trong tháng 7 là 67.060, tăng hơn so với 31.500 căn so với tháng 12/2001.

Ryu Jin, 39 tuổi và làm việc cho một công ty nước ngoài ở Yeonido, nói rằng trước mắt anh sẽ không mua nhà bởi vì anh không chắc là thị trường nhà ở đã chạm đáy hay chưa.

“Tôi tin giá nhà sẽ giảm nữa”, anh nói.

Giá căn hộ ở thành phố Seoul trong tháng 8 đã giảm 0,46%so với tháng 7. Đây là tháng thứ 18 liên tiếp giá nhà liên tục giảm từ tháng 3/2011. Khi đó giá trung bình cho mỗi mét vuông đứng ở mức 17,94 triệu won (15.870 USD), theo số liệu của Bất động sản 114, một công ty chuyên cung cấp thông tin về bất động sản.

Thái độ chờ đợi tỏ ra phổ biến ở Hàn Quốc giữa lúc kinh tế trì trệ, khiến người dân Hàn Quốc xem xét lại việc sở hữu một ngôi nhà.

“Sở hữu một căn nhà bây giờ là một mối lo chứ không phải là một khoản đầu tư như trước nữa”, cô Lee dạy golf nói.

Park Won-gap, một chuyên gia cao cấp về bất động sản của Ngân hàng Kookmin, nói rằng “nhân tố lớn nhất khiến giá nhà giảm là người dân sợ rằng họ có thể mất tiền nếu họ mua nhà trong thời buổi này”.

Ông Park nói thêm rằng: “Thị trường nhà ở có thể phục hồi nếu người dân thấy tín hiệu rằng giá sẽ tăng. Tuy nhiên, giá bất động sản giảm là xu hướng khó đảo ngược”.

Bộ trưởng Tài chính Bahk cũng nhắc lại mối quan ngại này. Ông thừa nhận mọi biện pháp của chính phủ đều không có khả năng lật lại tình thế.

Tuy nhiên, ông Choi, nhà chiến lược tại Công ty đầu tư và chứng khoán LIG, hy vọng giá nhà có thể sẽ chạm đáy vào quý III hoặc quý IV năm nay vì nền kinh tế có thể bắt đầu phục hồi vào năm tới.