Thị trường bất động sản Hà Nội cuối năm: Nhà đầu tư cẩn trọng tránh “bẫy”

Đất nền ven đô Hà Nội tăng giá bất thường

Thời gian gần đây, trên nhiều diễn đàn và các trang mua bán BĐS rao bán chung cư, đất nền, đất thổ cư ven đô Hà Nội tăng cao bất thường, thậm chí giá cao bằng khu vực đường vành đai 2, vành đai 3.

Điển hình tại huyện Hoài Đức, giá đất nhiều dự án BĐS tăng phi mã 30 - 40% chỉ trong vòng vài tháng gần đây. Dự án khu đô thị Đại học Vân Canh, mặc dù chủ đầu tư chưa bắt đầu mở bán, nhưng trên một số trang bán BĐS đã rao bán các căn liền kề giá từ 60 - 65 triệu đồng/m², giá biệt thự từ 58 - 63 triệu đồng/m²; 80 triệu đồng/m² trở lên tuỳ từng căn và từng vị trí. Trong khi vào thời điểm đầu năm 2020, giá bán dự án này chỉ dao động trên dưới 20 triệu đồng/m².

Dự án biệt thự tại Hado Charm Villas (tại xã An Thượng, huyện Hoài Đức) được quảng cáo là dự án sinh thái xanh, mật độ xây dựng chỉ 18,1% với giá bán từ 60 triệu đồng/m². Trước đó, Dự án này có giá tầm gần 20 triệu đồng/m².

Còn tại huyện Gia Lâm, một số dự án nằm trong khu Đấu Giá (Trâu Quỳ), giá bán tăng mức 60 - 80 triệu đồng/m², đắt gấp đôi so với thời điểm cuối năm 2019.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam xác nhận đang có hiện tượng thổi giá khu vực đất nền vùng ven. “Trong bối cảnh năm 2020 đại dịch Covid-19 hoành hành khốc liệt. Nền kinh tế sụt giảm, các kênh đầu tư khác đều có rủi ro nhất định, đặc biệt là chứng khoán chứng kiến sự tăng, giảm bất thường và kênh đầu tư vàng cũng đầy rủi ro. Hơn nữa, lãi suất huy động tiền gửi ngân hàng đang rất rẻ, nhiều khách hàng tìm kênh đầu tư trú ẩn an toàn, thì đất nền chính là phương án “vàng”. Điều này dẫn đến không chỉ có các nhà đầu tư chuyên nghiệp đi săn lùng đất mà cả các nhà đầu tư F0 cũng tham gia thị trường một cách “hồ hởi”, khiến BĐS không thể không tăng giá. “Tuy nhiên, tăng ở mức 30 - 40% là quá bất thường. Nhất là tại những khu vực không có sự tham gia của các chủ đầu tư chính nào mà chỉ có hoạt động của nhà đầu cơ giá đất cũng “nhảy múa”, đây là hiện tượng không tốt của thị trường. Ngoài ra, nhiều đơn vị, cá nhân đang lợi dụng công bố thông tin quy hoạch thành phố vệ tinh, đường vành đai và sự khan hiếm quỹ đất sạch, ngay lập tức các dự án đang chuẩn bị ra hàng cũng xây dựng một mức giá mới, cao hơn mức giá dự định.” - ông Đính phân tích.

Đất nền ven đô Hà Nội tăng giá bất thường. Ảnh: Hoàng Minh

Định giá sát để không mắc “sóng”

Theo khảo sát của Công ty TNHH Savills Việt Nam, 2 năm qua, quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý phức tạp đã làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư. Trong khi đó, có không ít các dự án đang dần phát triển tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền.

Khi đất nền tại Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành có nhiều mức giá khác nhau, nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp và tránh các trường hợp nhảy giá. Để làm được việc đó, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất nền. Savills Việt Nam đã đưa ra 2 phương pháp định giá như sau:

Với phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất..., sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên những yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên bằng chứng thị trường, từ đó quy ra được giá trị đất sát nhất.

Cùng với đó, phương pháp giá trị đất thặng dư sẽ dựa vào phê duyệt phát triển, nhà đầu tư có thể giả định doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến phát triển dự án. Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian nên cần xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này nhằm chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội nhấn mạnh thêm, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông.