Thị trường bất động sản: Góc nhìn chuyên gia

Thị trường “ngấm” chính sách…

Năm 2014, với hàng loạt văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) có hiệu lực. Đây được đánh giá là năm thị trường BĐS “ngấm” chính sách, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững.

Trước mắt phải kể đến Luật đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua cuối năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014, được coi là động lực thúc đẩy thị trường. Luật Đất đai sửa đổi có những tiến bộ, nhất là nội dung thu hồi và đền bù đất. Trong đó, giá đất đền bù được quy định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, các khu vực liền kề. Luật Đất đai sửa đổi được các thành viên thị trường kỳ vọng sẽ giúp thị trường BĐS khởi sắc.

Tiếp đến là Nghị định 188/2013/NĐ-CP về quản lý và phát triển nhà ở xã hội; Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV hướng dẫn Nghị định số 11/2013/NĐ-CP cho phép các khu đô thị không cần phải bán nhà, mà có thể bán đất nền cho người dân tự xây nhà…

Với hàng loạt chính sách được quy định từ Luật đến Thông tư bao trùm lên những vấn đề cốt lõi của thị trường chính thức có hiệu lực trong năm 2014, chắc chắn sẽ là lực đẩy quan trọng đưa thị trường BĐS phát triển hơn theo hướng bền vững…

“Đường dài mới biết ngựa hay”

Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trong năm 2013 đã phần nào làm giảm bớt khó khăn cho thị trường. Tuy nhiên, chỉ đến cuối năm dấu hiệu hồi phục của thị trường mới rõ nét, với việc hàng loạt dự án được mở bán, với số lượng giao dịch tăng đột biến.

Có nhiều nguyên nhân khiến lượng giao dịch trên thị trường tăng mạnh, một trong những lý do quan trọng nhất là các chủ đầu tư đã và đang nỗ lực cải thiện niềm tin đối với khách hàng như là một lối thoát hữu hiệu trong tình hình khó khăn.

Đồng thời, khách hàng nhìn nhận giá bán của các phân khúc trên thị trường đã ở khu vực “đáy”. Thanh khoản tăng mạnh vào cuối năm là tín hiệu vui, khép lại một năm đầy sóng gió của thị trường và mở ra niềm tin mới sáng hơn trong thời gian tới. Thị trường BĐS năm 2014 tuy vẫn còn khó khăn nhưng “đường dài mới biết ngựa hay” cơ hội chỉ mở ra cho những “tay đua biết nhẫn nại và chờ thời”, hội đủ các yếu tố cần thiết như năng lực tài chính, kinh nghiệm và uy tín.

Căn hộ giá rẻ vẫn “nóng” nhất

Thị trường BĐS Việt Nam năm 2013 đã hội tụ nhữngkhó khăn nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Giá ở tất cả các phân khúc BĐS đều giảm, đặc biệt giá đất tại một số khu vực giảm tới 30%. Nhiều quan điểm bày tỏ lo lắng, tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy một số phân khúc sẽ khởi sắc và sôi động vào năm 2014. Ví dụ như căn hộ giá bình dân tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn là phân khúc “nóng” nhất trên thị trường. Còn các phân khúc khác sẽ chưa thể khởi sắc cho đến cuối năm 2014 đầu năm 2015.

Để thị trường BĐS ấm hơn, cần thực hiện các giải pháp như:

Thứ nhất, minh bạch về quyền sở hữu, minh bạch trong hệ thống pháp luật, tạo niềm tin, hấp dẫn nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư vào Việt Nam;

Thứ hai, hệ thống ngân hàng nên hành động nhanh và giải quyết nợ xấu triệt để nhằm đẩy nhanh quá trình hồi phục của thị trường. Cuối cùng, giảm thiểu tối đa thời gian chờ đợi và chi phí liên quan đến quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng để tạo điều kiện cho chủ đầu tư triển khai nhanh dự án đã được phê duyệt.

Doanh nghiệp phải tính được đầu ra

Năm 2014, khả năng phục hồi của thị trường BĐS còn khá mong manh. Số liệu tồn kho BĐS công bố gần đây dường như chưa được chuẩn, trên thực tế có thể cao hơn nhiều con số thống kê.

Các báo cáo chỉ tính tồn kho ở dạng căn hộ, đất nền chưa bán được, chưa tính tới số lượng đã bán được nhưng có thể vẫn ở dạng tồn vì hàng hoá đó không có người sử dụng. Doanh nghiệp có tiền, có đất phải tính toán kỹ đầu ra, kể cả việc mua bán lại hoặc đầu tư xây dựng dự án mới.

Đặc biệt, nếu những chính sách, luật mới được áp dụng thì rõ ràng chính sách cũng đang ưu tiên cho căn hộ nhỏ, trong năm tới, nhiều khả năng sẽ có làn sóng đầu tư căn hộ nhỏ.

Thị trường sẽ khởi sắc khi các nhà đầu tư tính toán được đầu ra của sản phẩm. Giá cả chỉ là một vấn đề, điều quan trọng hơn là kinh tế khởi sắc thì người mua mới có khả năng chi trả các khoản vay hoặc mua nhà trả góp. Rẻ mà dân không có tiền thì thị trường vẫn đóng băng!

Từ trên xuống: Ông Trần Như Trung - Phó giám đốc Savills Hà Nội; Ông Trần Đức Diễn - Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Maxland;Ông Chris Brown - Giám đốc Điều hành Cushman & Wakefield Việt Nam; Ông Nguyễn Văn Đực -Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh