Thị trường bất động sản: Gỡ khó cho nhà ở công nhân

Nhà ở công nhân chưa bao giờ hết “khát”

Ông Vũ Chí Kiên, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn xây dựng Thành Nam

Từ nhiều năm nay, vấn đề nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp, khu chế xuất (KCN, KCX) vẫn luôn là nỗi "đau đầu" tại nhiều địa phương.

Sự chuyển dịch mạnh mẽ của nền kinh tế sang lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, đã nhanh chóng hình thành và phát triển các đô thị, khu công nghiệp, dẫn đến chuyển dịch lớn về cơ cấu lao động, khiến nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn, đặc biệt là các KCN, KCX tăng mạnh.

Là đối tượng cần ưu tiên chăm lo, nhất là chăm lo về nhà ở nhằm đảm bảo sự ổn định về công việc, từ năm 2006, chính sách nhà ở đã nhiều lần được xây dựng và bổ sung theo hướng khuyến khích tạo điều kiện cho người lao động tự cải thiện nhà ở.

Từ Luật Nhà ở 2005 đến Luật Nhà ở 2014 cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn vẫn luôn khẳng định việc ưu tiên phát triển nhà ở cho nhóm đối tượng công nhân là ưu tiên hàng đầu.

Tuy nhiên, thực tế trong nhiều năm qua, nhà ở mới chỉ đáp ứng được nhu cầu của các đối tượng có thu nhập cao trong xã hội, xu thế chủ yếu thiên về thương mại, đầu tư kinh doanh các căn hộ sang trọng, đắt tiền để thu lợi nhuận cao.

Những giải pháp đầu tư xây dựng để giải quyết nhu cầu cải thiện chỗ ở cho người lao động trong các KCN, người có mức thu nhập thấp chưa có chuyển biến tích cực, đã và đang làm mất đi ý nghĩa xã hội của vấn đề nhà ở.

Theo khảo sát của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, đa số công nhân lao động trong các KCN, KCX là người ngoại tỉnh, nhưng hầu hết đều gặp khó khăn về nhà ở.

Trong những năm gần đây, với việc mở rộng thu hút dòng vốn FDI vào Việt Nam, các KCN, KCX tiếp tục thu hút rất nhiều công nhân về làm việc, đặc biệt là các tỉnh, thành phố như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Hà Nội, Bắc Ninh….

Ước tính đến năm 2020, cả nước sẽ có hơn 1,7 triệu công nhân cần chỗ ở ổn định. Đó là chưa kể tới nhu cầu nhà ở của các gia đình nghèo và sinh viên các trường đại học, dạy nghề... về học ở các đô thị lớn.

Cũng bởi mức thu nhập của công nhân còn thấp, bình quân chỉ từ 4 - 6 triệu đồng/người/tháng, nên họ phải chấp nhận thuê ở các phòng trọ rất chật hẹp (diện tích sử dụng bình quân từ 2 - 3 m2/người), điều kiện vệ sinh, môi trường không bảo đảm.

Qua khảo sát thực tế ở nhiều KCN cho thấy, để giữ chân công nhân, không ít doanh nghiệp có chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà hàng tháng với số tiền trung bình từ 200.000 - 600.000 đồng/người.

Tuy nhiên, giải pháp này vẫn chưa thực sự giải quyết tận gốc vấn đề và nhiều doanh nghiệp trong quá trình tuyển dụng lao động vẫn gặp không ít khó khăn.

Việc gia tăng dân số cơ học quá nhanh dẫn đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu dân cư không đáp ứng được, từ đó phát sinh ra rất nhiều vấn đề như: vệ sinh môi trường, an toàn cháy nổ, an ninh xã hội…

Nhu cầu bức thiết nhưng lại gặp nút thắt

Nhu cầu nhà ở xã hội cho công nhân KCN (sau đây gọi là Dự án) lớn như vậy, nhưng tại sao các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cho công nhân lại chưa mặn mà trong việc đầu tư xây dựng hạng mục công trình này? Phải chăng các chủ doanh nghiệp tiếc tiền và không sẵn sàng đầu tư cho công nhân?

Trên thực tế, trái ngược với điều này, theo các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đây là đối tượng có sức cầu lớn, dự án làm ra dễ tiêu thụ.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay đã hoàn thành 100 dự án nhà công nhân, quy mô xây dựng khoảng 41.000 căn, đủ để bố trí cho khoảng 330.000 người lao động.

Tuy nhiên, con số này hiện nay mới chỉ đáp ứng được khoảng 28% so với nhu cầu, đồng nghĩa với việc 72% trong khoảng 4,8 triệu công nhân, người lao động vẫn chưa được đáp ứng các nhu cầu về nhà ở. Ngoài ra, hiện có tới 226 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô khoảng 182.200 căn.

Trong đó, hầu hết dự án đều đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công vì nhiều lý do. Thậm chí, có nhiều chủ đầu tư buộc phải chuyển đổi sang làm nhà ở thương mại, do đó, nguồn cung nhà ở xã hội ra thị trường đang rất hạn chế.

Ghi nhận thực tế cho thấy, tại nhiều dự án gặp rất nhiều khó khăn do không nhận được sự hợp tác của người dân trong việc bàn giao đất để chủ đầu tư xây dựng dự án.

Mặc dù việc phát triển Dự án là chủ trương hết sức đúng đắn của Chính phủ cho việc an sinh xã hội, giải quyết được rất nhiều bất cập hiện có (mất an ninh xã hội, không đảm bảo vệ sinh môi trường, an toàn cháy nổ... khi lượng công nhân rất lớn tập trung ở trọ trong các khu dân cư, làng xóm quanh khu vực KCN), nhưng một bộ phận người dân chưa nhận thức rõ và vẫn vì quyền lợi cá nhân dẫn đến phản đối gay gắt việc xây dựng dự án.

Họ cho rằng, khi dự án đi vào hoạt động, họ sẽ mất đi nguồn thu đáng kể từ việc cho thuê nhà trọ, cũng như cung cấp các dịch vụ thiết yếu hàng ngày cho lực lượng công nhân đông đảo đang thuê trọ trong các khu dân cư, làng xóm xung quanh các KCN. Công tác giải phóng mặt bằng nhiều dự án diễn ra quá lâu, KCN đã đi vào hoạt động được một số năm, nhưng vẫn chưa triển khai được dự án nhà ở xã hội cho công nhân.

Bên cạnh đó, theo chủ trương của Chính phủ, dự án nhà ở xã hội sẽ được địa phương đứng ra giải phóng mặt bằng và bàn giao đất sạch cho nhà đầu tư để triển khai xây dựng.

Tuy nhiên, thực tế, hầu hết ngân sách địa phương không đủ để bố trí cho vấn đề này, mà các nhà đầu tư đều phải tự ứng tiền để giải phóng mặt bằng, sau đó kinh phí này sẽ được tính vào chi phí của dự án.

Như vậy, vô hình trung, nhà đầu tư sẽ phải chi thêm một khoản tài chính không nhỏ, từ đó giá thành sản phầm bị đẩy lên (do gánh thêm chi phí) vượt quá khả năng mua của công nhân.

Cũng theo chủ trương ưu đãi phát triển dự án nhà ở xã hội, thì ngân sách địa phương sẽ hỗ trợ toàn bộ (hoặc một phần) chi phí đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật dự án, công nhân mua nhà sẽ được tiếp cận các khoản vay ưu đãi…, nhưng thực tế, không mấy dự án thực hiện được các nội dung này.

Các chủ đầu tư thực hiện đầu tư hạ tầng KCN thường được UBND các tỉnh giao luôn cho triển khai dự án nhà ở xã hội cho công nhân mà không thông qua đấu thầu dự án. Khi đó, theo các quy định hiện hành, dự án chỉ được bố trí cho người lao động làm việc trong KCN vào ở.

Như vậy, dự án sẽ không được bán cho các đối tượng được hưởng chính sách thuê/mua nhà ở xã hội khác như quy định tại Điều 49, Luật Nhà ở.

Từ đó, chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn, vì họ phải huy động một số tiền lớn để đầu tư, trong khi các khoản thu về chỉ là nguồn thu nhỏ lẻ từ cho thuê hàng tháng (đối với công nhân, phần mua nhà chiếm tỷ lệ rất nhỏ so với thuê để ở) và chủ đầu tư vẫn phải chịu các khoản lãi vay ngân hàng trong một thời gian dài, dẫn đến thời gian hoàn vốn rất lâu.

Chưa kể, việc khống chế lợi nhuận không vượt quá 10% tiềm ẩn nhiều rủi ro, từ đó các nhà đầu tư không thực sự mặn mà với mô hình này.

Hiện nay, để thu hút và giữ chân người lao động, nhiều doanh nghiệp lớn đang đầu tư sản xuất tại các KCN có nhu cầu mua/thuê cả khối nhà để hỗ trợ cho công nhân của doanh nghiệp đó ở (như một dạng ký túc xá miễn phí).

Tuy nhiên, theo các quy định hiện hành về quản lý nhà ở xã hội, thì việc đó là không được phép. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ được phép cho đúng các đối tượng được quy định theo Luật Nhà ở thuê/mua nhà ở xã hội.

Từ đó, vẫn tồn tại tình trạng các doanh nghiệp không có quỹ nhà để bố trí cho công nhân của họ ở, trong khi nhu cầu chỗ ở cho công nhân vẫn rất lớn.

Việc bị khống chế lợi nhuận không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư (trường hợp bán) và 15% tổng chi phí đầu tư (trường hợp thuê mua) khiến nhà đầu tư e dè, vì tiềm ẩn nhiều rủi ro và không chủ động được trong việc quyết định chi phí đầu tư cũng như giá bán.

Tổng chi phí đầu tư bao gồm rất nhiều các loại chi phí trong cả quá trình thực hiện dự án và không phải chi phí nào cũng có thể được các cơ quan chức năng thẩm định/phê duyệt trước khi chủ đầu tư thực hiện.

Do đó, sau khi dự án được xây dựng xong, khi các cơ quan chức năng xét duyệt giá bán/thuê, thì có thể tổng chi phí đưa vào duyệt giá sẽ không phù hợp với tổng chi phí nhà đầu tư đã bỏ ra và như vậy, phương án kinh doanh, lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ không như kỳ vọng và tính toán ban đầu.