Thị trường bất động sản: Doanh nghiệp “hứng” điểm rơi!

Mở đầu câu chuyện “Làm gì để phá băng thị trường địa ốc” tại Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) giữa tuần này, ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cơ hội để giới đầu tư “phá băng” nằm ngay chính trong sự suy giảm của thị trường và sự đình trệ tại nhiều dự án bất động sản hiện nay.

Theo ông Mai, những gì bi đát nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể nói đã diễn ra vào quý IV/2011.

Cụ thể, trong xu hướng suy giảm của thị trường chứng khoán Việt Nam, cổ phiếu của những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có xu hướng giảm mạnh hơn so với mặt bằng chung do tác động từ chính sách và sự đóng băng của thị trường bất động sản. Trong số cổ phiếu có lợi nhuận âm, cổ phiếu bất động sản chiếm ưu thế với mức -56%. Nhóm cổ phiếu có lợi nhuận dương như NTL, HAG, LCG, BCI, DIG... cũng không vượt lên khỏi xu thế giảm điểm chung. “Nợ trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản tương đối cao, lợi nhuận thấp khiến bất động sản sẽ tiếp tục khó khăn”, ông Mai dự báo.

Nguồn vốn đổ vào bất động sản bị gián đoạn trong năm 2011 khiến hàng loạt các dự án bất động sản bị ngưng trệ, giãn tiến độ thi công, thanh khoản trên thị trường sụt giảm mạnh. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về vốn, đặc biệt là những doanh nghiệp có nhiều dự án đang trong giai đoạn triển khai.

Cũng phải thấy rõ thực tế rằng, thời gian thu hồi vốn của một dự án bất động sản phụ thuộc nhiều vào tiến độ triển khai dự án và sức tiêu thụ sản phẩm. Nếu dự án thuộc khu vực giải toạ chậm hoặc sức tiêu thụ yếu như hiện nay sẽ khiến cho thời gian thu hồi vốn bị kéo dài…

Chính vì vậy, theo ông Mai, nguồn cung trên thị trường có thể sẽ bị thiếu hụt trong ngắn hạn (1 – 2 năm), thế chân cho nỗi lo bội thực nguồn cung vào mấy năm trước, khi 486 khu đô thị mới, quy mô từ 20 ha – 1.000 ha, tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha trên phạm vi cả nước được phê duyệt. Riêng Hà Nội đã có khoảng 200 trên tổng số 750 dự án được triển khai trong giai đoạn 2011 – 2013, trong đó hơn 60% là các dự án nhà ở, khu đô thị mới. “Đây chính là thời điểm để các doanh nghiệp có dự án bất động sản điều chỉnh kế hoạch kinh doanh và hiện thực hoá lợi nhuận, cơ hội “ngách” mà những người đang nắm giữ bất động sản cần lưu ý!”, ông Mai khuyến nghị.

Tham gia vào nỗ lực tìm cách “phá băng” thị trường địa ốc như thế nào, ông Cấn Văn Lực, Cố vấn cao cấp HĐQT Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho biết, thống kê từ các ngân hàng hàng thương mại cho thấy, lượng tiền gửi trong dân cư vào các ngân hàng tiếp tục tăng trong quý I/2012. Điều này chứng tỏ người dân vẫn cảnh giác với các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản.

Thực ra không dễ để thuyết phục người dân quay trở lại thị trường này khi hoạt động đầu cơ, kinh doanh không theo quy luật cung cầu, hội chứng “làm giá” vật liệu xây dựng tràn lan trong những năm 2007 – 2009 là nguyên nhân trực tiếp khiến thị trường địa ốc “tụt dốc”. Tiếp đó, hàng loạt các vụ lừa đảo, kiện tụng, phá giá thị trường… trong các năm 2010 - 2011 khiến niềm tin của giới đầu tư địa ốc suy giảm nghiêm trọng. Hiện tại, người mua tiếp tục đứng ngoài thị trường nghe ngóng, chờ đợt những xu hướng rõ ràng hơn trước khi quyết định đầu tư.

Lời khuyên của ông Lực giành cho các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản lúc này là, tự hoàn thiện hoạt động của doanh nghiệp (cắt giảm chi phí, tăng năng suất lao động). Trước mắt, doanh nghiệp nên hoàn thiện hồ sơ pháp lý nhằm giảm khả năng khách hàng dựa vào đó để trì hoãn thực hiện trách nhiệm; đa dạng hoá và tận dụng mọi nguồn vốn, giảm hàng tồn kho bằng khuyến mãi, giảm giá.

Về lâu dài, cần thay đổi chiến lược kinh doanh, tránh nhiều doanh nghiệp tập trung vào 1 phân khúc; nâng cao chất lượng quản trị doanh nghiệp bằng việc áp dụng thông lệ và chuẩn mực tốt nhất về quản trị doanh nghiệp và quản trị rủi ro.

Bài học lớn nhất cho doanh nghiệp bất động sản vào lúc này, theo ông Lực, là “không mắc lại lỗi lầm và biết học từ lỗi lầm để đi tiếp”.