Thị trường bất động sản: Định vị khách hàng

Bài toán về giá

Cuối năm ngoái, giới môi giới địa ốc TPHCM đã trúng mánh sau nhiều năm bị đóng băng nhờ chung cư An Tiến bán chạy. Tính đến nay trên 500 căn hộ đã bán xong, khách hàng ký hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư. Chi phí hoa hồng, mua sỉ 3%, còn môi giới đơn thuần 1%, các sàn giao dịch đã kiếm được bộn tiền từ việc mua bán của dự án này.

Bà Đỗ Thu Diễm, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản (BĐS) Vietcomreal cho biết, lúc đầu không tin tưởng bán được hàng, bởi thông tin đóng băng ra rả, nên không dám đăng ký làm môi giới cho dự án. Nhưng không ngờ dự án quá hút hàng nên Sàn giao dịch BĐS Vietcomreal cũng tham gia bán được gần 40 căn hộ. Giới môi giới địa ốc kháo nhau, có sàn giao dịch bất động sản bán sỉ trên 100 căn hộ, thu tiền hoa hồng gần 5 tỷ đồng!

Giao dịch tại một sàn bất động sản. Ảnh: Cao Thăng

Một dự án khác là cao ốc văn phòng và căn hộ Petro Tower trên đường Nguyễn Lương Bằng, quận 7 cũng trở thành tâm điểm của thị trường vào cuối năm 2011. Cao ốc có vị trí khá đẹp, nằm trong quần thể khu đô thị Phú Mỹ Hưng, đã xây xong phần thô, được chủ đầu tư tung ra bán khoảng 21 triệu đồng/m². Vì chủ đầu tư dự án chỉ bán giới hạn số lượng căn hộ nên có trường hợp khách hàng mua lại với giá chênh lệch 400 triệu đồng/căn. Vì thấy thị trường hút hàng, ngay sau đó chủ đầu tư dừng hẳn việc bán căn hộ.

Nằm ở thị trấn Phú Xuân huyện Nhà Bè, dự án nhà ở Anh Tuấn Garden do Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn làm chủ đầu tư, cũng là một điểm chú ý vào thời điểm đó. Ban đầu chủ đầu tư dự kiến giá bán ra khoảng 8 triệu đồng/m2 đất, nhưng vì thị trường lừng khừng nên không bán. Cũng vào thời điểm cuối năm ngoái, chủ đầu tư quyết định tung 25 nền, giá điều chỉnh chỉ còn 6,5 triệu đồng/m², trong khi giá xung quanh 8 - 9 triệu đồng/m². Số lượng nền đất này đã bán hết ngay, hiện nay chủ đầu tư ngưng lại không bán tiếp, sẽ điều chỉnh giá tăng lên rồi mới bán!

Những câu chuyện trên cho thấy, trong thời khủng hoảng kinh tế, sản phẩm địa ốc muốn được thị trường chấp nhận phải thỏa mãn các yếu tố: chủ đầu tư phải làm thật, vị trí dự án phải tốt, giá dự án phải rẻ. Suy cho cùng, các yếu tố này sẽ là kim chỉ nam xuyên suốt doanh nghiệp kinh doanh địa ốc nếu muốn tồn tại, hướng đến đại đa số khách hàng thiếu nhà ở nhưng lại ít tiền!

2012: Giá tiếp tục hạ?

Theo báo cáo mới nhất của UBND TPHCM, hiện trạng thị trường bất động sản bị mất cân đối về nguồn cung giữa nhà ở cao cấp và nhà ở cho người thu nhập thấp, chỉ mới đáp ứng được nhu cầu của một bộ phận dân cư có thu nhập khá trở lên, còn nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp chưa đáp ứng được yêu cầu của đại bộ phận người dân. Các doanh nghiệp hiện nay chủ yếu tập trung xây dựng nhà ở cao cấp. Chính vì thế, giá nhà ở tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân. Đó cũng là nguyên nhân gây đóng băng hầu hết thị trường nhà ở cao cấp trong thời gian qua.

Tuy nhiên điểm sáng nhất trong 2 năm qua là phân khúc nhà ở bình dân chiếm ưu thế trên thị trường và thu hút được nhiều khách mua, đáp ứng nhu cầu của phần lớn dân cư. Lượng giao dịch thành công căn hộ giá thấp chiếm tỷ trọng 66,3%, những căn hộ có diện tích 60 - 90m² với mức giá bán bình quân 16 triệu đồng/m². Theo kết quả nghiên cứu thị trường TPHCM của Công ty Savills Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2012 dự kiến có 13 dự án được chào bán, với khoảng 5.000 căn hộ. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam, dự báo năm nay sẽ thanh lọc giữa người mua và người bán, thị trường BĐS sẽ tập trung vào phân khúc nhà ở, căn hộ trung cấp, phù hợp với túi tiền người có nhu cầu.

Ông Colin Luff, Phó Giám đốc Bộ phận định giá của Công ty Knight Frank, nhận định: “Trong thời gian vừa qua chúng tôi chứng kiến việc một số chủ đầu tư vẫn nắm giữ BĐS của họ mặc dù đang phải chịu áp lực tài chính lớn và thiếu vốn. Tuy nhiên năm 2012 có thể là thời điểm quyết định cho một số chủ đầu tư, bắt buộc phải chuyển nhượng BĐS với mức giá thấp hơn mức kỳ vọng”.

Như vậy, nếu không có gì thay đổi, thị trường BĐS tiếp tục hạ giá, theo cơn sóng đã hình thành vào cuối năm 2011. Hiện nay giới đầu tư đồn đoán, một số dự án nền đất, căn hộ có vị trí khá tốt với mức giá rất sốc, thấp hơn nhiều so với mặt bằng thị trường sẽ được tung bán trong nay mai. Như vậy, thị trường sẽ đối mặt với cuộc cạnh tranh khốc liệt, thắng thế thuộc về những dự án có vị trí tốt, giá sốc, chủ đầu tư làm thiệt!