Thị trường bất động sản: Ðã nên đầu tư ?

Vậy đã nên bỏ tiền đầu tư bất động sản trong thời điểm này? Thực tế, tâm lý người mua vẫn chờ bất động sản giảm giá nữa mới "xuống tiền". Còn các nhà kinh doanh khuyên nên đầu tư trong thời điểm hiện tại, vì giá bất động sản đã "đến đáy", khó giảm nữa. Trong khi đó, không ít chuyên gia khuyến cáo vẫn nên thận trọng.

Phân tích tình hình thực tế thấy rằng, rõ ràng, trong suốt thời gian qua, các nhà kinh doanh bất động sản đã ăn quá "dày", khi đẩy giá mặt hàng này lên quá cao, nhất là đất nền dự án. Trước tình cảnh khó khăn về vốn, có nguồn tin cho biết, năm 2009, có doanh nghiệp đã giảm giá căn hộ 20%, năm 2011 giảm thêm 20% và sắp tới có thể sẽ giảm tiếp. Còn theo kết quả khảo sát của Công ty CBRE Vietnam, cuối năm 2011, mức giảm giá trên phân khúc thị trường căn hộ có thể lên đến 10 triệu đồng/m2 ở một số dự án, phổ biến ở mức vài triệu đồng. Nếu so sánh với quý III-2011, 40% lượng nhà ở và đất nền trong các khu đô thị mới tại 14 quận của Hà Nội được điều tra có giá chào bán thứ cấp giảm, 60% các dự án còn lại có giá ít thay đổi. Những khu vực có giá tương đối ổn định là Linh Ðàm, Ðịnh Công, Pháp Vân, Trung Hòa - Nhân Chính.

Vậy nếu doanh nghiệp không giảm giá, mức sinh lời sẽ kinh khủng đến thế nào? "Theo tính toán, giá thành xây dựng một chung cư 20 tầng là khoảng 11 triệu đồng/m2, chung cư bình dân khoảng 15 triệu đồng/m2. Khi chủ đầu tư chào bán tới 25 - 30 triệu đồng/m2, thì chỉ có thể lý giải, hoặc những chi phí "ngoài xây dựng" quá cao, hoặc mức lãi của doanh nghiệp quá lớn" - một chuyên gia phân tích.

Hoặc giả dụ, giá đất đền bù tại mặt phố X của Hà Nội là 60 triệu đồng/m2, nhà phía sau mặt phố 30 - 40 triệu đồng/m2. Nếu xây dựng nhà 20 tầng tiền đền bù cũng chỉ khoảng 3,5 triệu đồng/m2 cộng với 6 triệu đồng xây dựng (tất cả chi phí khoảng 10 triệu đồng/m2), còn khu vực ngoại thành chỉ vài trăm đến vài triệu đồng mỗi m2, trong khi đó, giá bán căn hộ thương mại đều từ 18 triệu đồng/m2. Vậy thì, giá căn hộ mà các doanh nghiệp công bố giảm, và hiện nhiều chủ đầu tư chào bán từ 17 triệu đồng/m2, liệu đã gọi là "chạm đáy"?.

Qua khảo sát thị trường, hiện số lượng khách hàng tìm mua sản phẩm có giá từ 1,2 tỷ đồng trở xuống rất lớn. Nhân viên một văn phòng nhà đất khu vực Nhổn cho biết, hầu hết khách mua tìm nhà, đất có giá vừa phải, nhưng thị trường lại không đáp ứng được nhu cầu. Có chăng là phân khúc chung cư mi-ni. Còn đất nền dự án dù đã giảm, nhưng vẫn ở mức vài chục triệu đồng mỗi m2. Như khu Vân Canh từ 42 - 45 triệu đồng/m2. "Với thị trường căn hộ, khách mua bây giờ hỏi kỹ về chủ đầu tư có năng lực không, uy tín thế nào, tiến độ có bảo đảm không. Chứ khách hàng không còn sốt sắng như trước nữa" - nhân viên văn phòng này nói.

Khi được hỏi có nên đầu tư vào thời điểm này, nhân viên văn phòng này cho rằng, nếu không phải vốn đi vay ngân hàng có thể mua vào được. Vì về dài hạn, thị trường bất động sản vẫn rất có tiềm năng. Còn theo một số chuyên gia, nếu xét trong ngắn hạn, đầu tư bất động sản không quá hấp dẫn, bởi cần cân nhắc giữa rủi ro và lợi nhuận, đặc biệt là so với đầu tư trên thị trường tài chính tập trung (cổ phiếu, trái phiếu trên sàn giao dịch chính thức) với các công ty đã có điều kiện tiêu chuẩn hóa, luật chứng khoán bảo vệ, biên độ dao động 15%, thanh khoản cao và tỷ suất lợi nhuận cũng rất cao nhưng tổng rủi ro thấp hơn đầu tư vào bất động sản trong điều kiện hiện tại. Vì thế, đầu tư bất động sản thời điểm này, dù giá đã xuống, cũng chưa hẳn là không gặp rủi ro.