Thị trường bất động sản còn nhiều “khuyết tật”

Tình trạng đầu cơ diễn ra khá phổ biến trên thị trường BĐS trong những năm gần đây chính là nguyên nhân dẫn đến “cầu ảo” nên khó xác định được nhu cầu thực.

Lượng cầu "ảo" nhiều là nguyên nhân khó xác định được nhu cầu thực về nhà ở trên thị trường. Ảnh: Lê Thảo

Theo Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia Lê Xuân Nghĩa, hiện tín dụng dành cho BĐS của TP.HCM cao nhất cả nước, chiếm tới 50%, thế nhưng Hà Nội cũng chỉ mới từ 14% lên 20%. Ông Nghĩa dự báo, giá nhà ở khu vực nội đô sẽ tăng hoặc giảm với tốc độ chậm hơn so với khu vực vùng ven và nó phụ thuộc nhiều vào quy hoạch cũng như tiến độ của các dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng.

Điều đáng nói, Hà Nội là nơi có làn sóng nhập cư mạnh nhất toàn quốc nên sẽ tạo sự sôi động trên thị trường BĐS bởi tính thanh khoản cao và lớn. Điển hình nhất là thị trường BĐS Hà Nội đã đi theo một hướng khác hẳn các đô thị khác, kể cả TP.HCM. Điều được nhận định rõ là “cầu” ở Hà Nội vẫn vượt xa “cung” trong khoảng 10 năm nữa. Bởi lẽ, không chỉ “hút” lượng đầu cơ lớn hay chỉ phục vụ nhu cầu của cư dân thủ đô mà “cầu” BĐS Hà Nội còn thu hút nhiều dân cư cả nước, nhất là các tỉnh phía Bắc tham gia. Nhiều gia đình có kinh tế đều muốn mua một căn nhà tại Hà Nội để cho con cái đến tuổi trưởng thành về học tập và gia đình đi lại thường xuyên để tận hưởng những dịch vụ công cộng có chất lượng cao tại thủ đô.

Chính vì thế, giá BĐS tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung vẫn đang ở mức cao so với bình quân thu nhập của người dân và cơ cấu hàng hóa lại mất cân đối nghiêm trọng. Trên thực tế, tỉ lệ diện tích nhà chung cư chỉ bằng 1,23% tổng diện tích nhà ở trên toàn quốc. Tại các đô thị lớn như TP.HCM, tỉ lệ này cũng vẫn rất nhỏ, chỉ đạt mức 16% và Hà Nội là 14%. Hình thức sở hữu nhà của người dân cũng chưa đa dạng, cả nước chỉ có 6,5% người dân ở nhà thuê.

Khó tiếp cận nguồn vốn

Đặc biệt, thiếu vốn vẫn là căn bệnh muôn thủa mà lâu nay dù đã giải quyết theo nhiều hướng nhưng vẫn là bài toán đau đầu cho nhiều dự án BĐS. Không chỉ nhiều dự án lớn gặp khó khăn trong vấn đề vốn mà ngay cả những dự án nhà thu nhập thấp (NTNT) cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay.

Thiếu vốn là căn bệnh muôn thủa của thị trường BĐS, trong đó nhà thu nhập thấp cũng là dự án khó tiếp cận được nguồn vốn vay. Ảnh: Lê Thảo

Có thể dẫn chứng cụ thể về dự án NTNT tại khu đô thị mới Đặng Xá ở Gia Lâm (Hà Nội). Đây là dự án đầu tiên trong số 5 dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam với số tiền vay là 391,3 tỷ đồng. Dự án với quy mô gần 1.000 căn hộ nhưng tới thời điểm này chủ đầu tư vẫn khó khăn trong việc tiếp cận được nguồn vốn vay. Sau 9 tháng triển khai, dự án mới chỉ giải ngân được hơn 10 tỷ đồng trong tổng số 391,3 tỷ đồng được vay.

Ông Lê Ngọc Ước, Phó Giám đốc Cty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera, chủ đầu tư dự án NTNT này cho biết: “Vốn vay đối với dự án NTNT giải ngân rất chậm do vướng cơ chế. Các tòa nhà đã xây dựng được 3 tầng, giá trị bỏ vào khoảng trên 200 tỷ đồng trong khi đó mới được giải ngân của nguồn vốn vay ngân hàng hơn chục tỷ. Chúng tôi phải thế chấp một dự án khu công nghiệp tại Bắc Ninh để được vay vốn.”

Hiện nay, cả nước có hơn 200 dự án NTNT và nhà ở công nhân khu công nghiệp có nhu cầu vay vốn. Các dự án đều rất khó khăn tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi. Đối với các dự án NTNT tại Hà Nội, thành phố không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án NTNT. Vì thế, các chủ đầu tư không có tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng. Những đơn vị chỉ chuyên làm NTNT sẽ không thể vay được nguồn vốn ưu đãi để đầu tư xây dựng. Với những dự án nhà ở xã hội còn khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn như vậy thì chắc chắn những dự án nhà ở khác sẽ lại càng khó khăn hơn nữa về vốn trong tình hình suy thoái kinh tế, thắt chặt tín dụng như hiện nay.

Theo giới chuyên môn, nếu khả quan thì sớm nhất cũng phải tới quý 3 năm nay, thị trường BĐS mới có thể khởi sắc trở lại khi những chính sách điều tiết kinh tế của Chính phủ bắt đầu có hiệu lực với những tín hiệu tích cực từ thị trường tài chính.

tag: thi truong bat dong san, dau co,...