Thị trường bất động sản: Chung cư hết “màu mỡ”

Các chủ đầu tư ngày càng hướng tới khách hàng có nhu cầu thực

Không hấp dẫn đầu tư

“Chung cư giờ không còn hấp dẫn như trước nữa, nếu muốn kiếm tiền từ ‘lướt sóng’ chung cư thì cần cân nhắc và tìm hiểu thật kỹ”. Mở đầu câu chuyện cùng phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc CTCP Hạ tầng và bất động sản Việt Nam (VIID) chia sẻ.

Từ góc nhìn của một chủ đầu tư, ông Duy cho rằng, lý do khiến phân khúc “vàng son một thuở” này không còn hấp dẫn được gói gọn trong câu chuyện về giá. Ông cho biết, vài năm gần đây, với việc giá nhà liên tục tăng, các chủ đầu tư đẩy giá lên kịch trần nên có thể hiểu rằng, trong thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư cấp 1 cơ bản đã lấy hết lợi nhuận nên khả năng tăng giá căn hộ là không cao. Thậm chí, có những chung cư nhiều năm giá vẫn không thay đổi, cả mức giá trước và sau bàn giao đều chênh nhau không nhiều.

Cùng chung góc nhìn, nhà đầu tư Nguyễn Đức Huy cho hay, dù dịch bệnh khiến thị trường gặp khó khăn, nhưng do nguồn cung khan hiếm nên giá nhà vẫn tăng. Hiện nay, giá nhà đã ở mức cao và ngày càng nhiều chủ đầu tư mở bán dự án muộn để tăng lãi, khiến cho việc “lướt sóng” chung cư không còn dễ dàng.

“Những chủ đầu tư có tiềm lực hiện thường xây dự án chung cư đến một tầng cao nhất định, thậm chí gần cất nóc mới mở bán, thay vì vội vàng bán ra khi vừa xây dựng đến cos 0 như trước kia. Động thái này khiến mức giá bán đưa ra được đẩy cao hơn, nhưng lại giảm khả năng tăng giá, sinh lời cho các nhà đầu tư thứ cấp”, ông Huy giải thích.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, thời “lướt sóng” chung cư để “ăn chênh” đã qua do triển vọng tăng giá không còn cao như trước. Tại những thị trường truyền thống như Hà Nội hay TP.HCM, chung cư là sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở hoặc cho thuê, chứ khó là sản phẩm mua đi bán lại do biên độ tăng giá không còn nhiều, giá các chung cư gần như đã chạm đỉnh.

“Nếu lúc này đầu tư vào chung cư để lướt sóng thì chỉ có… móm”, ông Đính nửa đùa, nửa thật.

Ngoài quan điểm trên, cũng có ý kiến cho rằng, nếu khéo chọn dự án để đầu tư thì chung cư vẫn là sản phẩm có thể sinh lời. Anh Tuấn Hồ đến từ Công ty Megaland cho rằng, gốc gác câu chuyện vẫn là tính an toàn và cân đối dòng tiền. Các nhà đầu tư hiện đang khá bí kênh đầu tư nên có xu hướng mua căn hộ chung cư để khai thác thương mại như là cách vừa giữ tiền, vừa có khả năng sinh lời.

“Lãi suất trong xu hướng giảm, còn giá nhà không ngừng tăng là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến dòng tiền hướng đến chung cư. Thậm chí, trong một vài năm tới, đây vẫn là phương thức được nhà đầu tư lựa chọn, cả bởi tính khan hiếm của sản phẩm căn hộ cao cấp trong nội đô, cả ở tính an toàn. Dịch bệnh đã làm thay đổi nhiều thói quen, kể cả khẩu vị đầu tư”, anh Tuấn Hồ nhìn nhận.

Chung cư không còn là kênh lướt sóng hấp dẫn

Nhà ở xã hội “sáng cửa”?

Trong bối cảnh không còn dễ “ăn chênh” từ phân khúc chung cư trung - cao cấp, một bộ phận nhà đầu tư ưa “lướt sóng” đã chuyển hướng sang phân khúc nhà ở xã hội, bất chấp rủi ro từ việc mua đi bán lại nhà ở theo hình thức ủy quyền.

Nhật, một nhân viên bán hàng tại dự án THT New City cho biết, anh đang có căn hộ thương mại rộng 80 m2, 3 phòng ngủ được nhờ bán lại. Mức giá chủ nhà đưa ra là 15 triệu đồng/m2 đã bao gồm thuế, phí, thấp hơn giá gốc là 17 triệu đồng/m2. Theo nhân viên này, đây là căn hộ mới, chủ nhà chưa ở, nhưng phải bán để “cắt lỗ”.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, THT New City tiền thân là Bright City, một dự án nhà ở xã hội mới được hồi sinh cách đây chưa lâu. Một số nguồn tin cho biết, có thể việc cắt lỗ tại dự án này là do nhà đầu tư tính sai “điểm rơi” khi dự án được mở bán cùng thời điểm với nhiều dự án nhà ở xã hội khác như IEC Thanh Trì, Ecohome 3, NHS Phương Canh…, đồng thời có vị trí không mấy thuận lợi khi cách xa khu vực trung tâm hơn các dự án khác.

Tại nhiều diễn đàn cư dân của các dự án nhà ở xã hội như NHS Phương Canh, IEC Thanh Trì hay Ecohome 3, nhiều căn hộ được giao bán ngay sau khi có kết quả bốc thăm (bảo đảm vào tên trực tiếp hợp đồng mua bán - PV) với mức giá chênh trong khoảng từ 60-150 triệu đồng mỗi căn diện tích khoảng 60 m2.

Còn đối với việc rao bán ủy quyền (không vào tên trực tiếp hợp đồng mua bán), mức giá chênh dao động từ 140-200 triệu đồng/căn. Thậm chí, tại dự án nhà ở xã hội NHS Phương Canh, mức chênh bán suất được các môi giới tự do rao bán đối với căn hộ diện tích 59 m2 đã đạt mức 100 triệu đồng/căn từ trước khi bốc thăm.

“Trong bối cảnh thị trường chung còn nhiều khó khăn, với khoảng thời gian từ khi chuẩn bị hồ sơ, chờ xét duyệt đến khi có kết quả bốc thăm không dài, từ 2-3 tháng, mức chênh lệch từ ‘lướt sóng” nhà ở xã hội là ‘chùm khế ngọt’ để cả khách hàng sơ cấp và chủ đầu tư cùng hái”, một môi giới tại dự án NHS Phương Canh nói.