Thị trường bất động sản: Cân nhắc khi "xé" nhỏ căn hộ

Tuy vậy, nhiều người có nhu cầu vẫn chờ giá nhà đất xuống nữa mới quyết định mua. Và, nếu câu chuyện Công ty Ðịa ốc Ðất Lành kiến nghị về việc ban hành quy định về căn hộ nhỏ và cân đối tỷ lệ diện tích căn hộ trong các dự án được chấp thuận, sẽ khiến thị trường đảo chiều, nhưng kéo theo những hệ lụy không nhỏ.

Sau những phân tích, đánh giá về cơ cấu, xu hướng phát triển dân số, công ty này khẳng định, nhu cầu ở theo hoàn cảnh và tài chính đối với căn hộ 20 - 40 m2 chiếm khoảng 58,1%. Ðây là nhu cầu có thật, nhưng hiện nay Nhà nước vẫn chưa có chính sách và tạo điều kiện sở hữu căn hộ cho họ. Bởi vì thời gian qua, các chủ đầu tư và Nhà nước lại tập trung quá nhiều vào phân khúc diện tích lớn. Hiện nay, tổng số căn hộ đã được chào bán tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội khoảng 300 nghìn căn, chưa kể nguồn cung trong tương lai, hầu hết có diện tích hơn 70 m2. Và theo như phép tính đưa ra, để có thể mua trả góp căn hộ 25 m2, đơn giá 15 triệu đồng/m2, khách hàng phải có mức lương tối thiểu 12 triệu đồng/tháng. Ðây là điều kiện mà gần như hầu hết người lao động không đủ khả năng đáp ứng.

Về vấn đề này, Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Hà đã đồng tình và cho rằng, một trong những khiếm khuyết của thị trường bất động sản nhà ở thời gian vừa qua là cơ cấu sản phẩm mất cân đối, thiếu những căn hộ quy mô nhỏ phục vụ đối tượng có thu nhập trung bình. Việc quy định cứng nhắc về diện tích căn hộ tối thiểu cho mọi vùng miền như hiện nay không còn phù hợp, do vậy Luật Nhà ở cần được sửa đổi. Tuy nhiên, việc cho phép phát triển căn hộ diện tích nhỏ phải kèm theo các hướng dẫn quy định về thiết kế, quy chế quản lý và chế tài, để không làm tăng nguy cơ ảnh hưởng đến môi trường, thẩm mỹ đô thị.

Không riêng gì Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, mà rất nhiều người có nhu cầu thực đang sống tại Hà Nội ủng hộ chủ trương này. Anh Tùng ở Từ Liêm nêu quan điểm: "Tôi ủng hộ việc xây dựng những căn hộ diện tích nhỏ để cho những người thu nhập thấp mua nhà, tất nhiên phải có chính sách và sự điều tiết điều hành của những khu căn hộ này. Các căn hộ này được hộ gia đình nhỏ mua để sinh sống và khi họ có điều kiện đổi nhà thì có thể bán lại khu căn hộ hoặc cho người khác thuê. Phương pháp lấy ngắn nuôi dài này có thể giải tỏa được nhiều bức xúc của người đi thuê trọ và người có thu nhập thấp".

Nếu chủ trương này được thực thi, hàng chục nghìn người sẽ có nhà ở, nhưng các chuyên gia lại lo ngại, khi 10 - 20 năm nữa, những căn hộ này sẽ phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Hà Nội, TP Hồ Chí Minh sẽ xuất hiện thêm những khu nhà ổ chuột mới, mà hiện nay đang từng bước xóa còn chưa xong. Vì thế, không nên quay lại những chung cư cũ (hiện đang xuống cấp, cần xây mới) diện tích cũng chỉ 30 - 40m2, người dân tự cơi nới trông rất mất mỹ quan và mất an toàn về cháy nổ... Ðồng hành với thực trạng này là việc ùn tắc giao thông nghiêm trọng hơn, trường học, dịch vụ y tế quá tải càng thêm quá tải.

Trở lại về giá bất động sản hiện nay, liệu được coi là đến "đáy" chưa? Thực tế, vẫn còn cao, vì ở Hà Nội hiếm dự án nào chào bán dưới 12 triệu đồng/m2, trừ nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Vậy tại sao không giảm giá căn hộ xuống nữa? Ngay cả căn hộ có diện tích nhỏ mà mức giá đưa ra 15 triệu đồng/m2, cũng gây khó cho người lao động, bởi họ không thể mua nổi. Giả sử có được phép xây căn hộ diện tích nhỏ, chẳng những không cứu được thị trường bất động sản mà còn đẩy nó đến gần bờ vực hơn. Vì căn hộ diện tích lớn dù ít người có khả năng nhưng vẫn có người mua, trong khi đó, căn hộ diện tích nhỏ, người có khả năng lại không mua, còn người muốn mua lại không có khả năng. Có ý kiến thẳng thắn cho rằng: Chỉ cần các bộ, ban, ngành, các địa phương thực hiện tốt chủ trương xây nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua là những người có nhu cầu cải thiện chỗ ở được an cư rồi.