Hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm (GDBĐ) là nhằm bảo vệ lợi ích cho người dân lẫn doanh nghiệp (DN) trong quá trình tham gia các giao dịch dân sự, kinh tế. Tuy nhiên, những bất cập của pháp luật liên quan đến lĩnh vực này góp phần không nhỏ khiến cả người dân, DN lẫn cơ quan quản lý lâm vào cảnh bế tắc.
Theo ông Vũ Đức Long, Cục trưởng Cục Đăng ký GDBĐ, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP của Chính phủ, văn bản có hiệu lực pháp lý cao nhất về đăng ký GDBĐ bằng BĐS được ban hành trong bối cảnh Việt Nam mới bắt đầu triển khai hệ thống đăng ký GDBĐ. Tuy nhiên, qua gần 12 năm áp dụng, đến nay đã bộc lộ nhiều bất cập.

Thế chấp BĐS để vay vốn: Doanh nghiệp “kêu trời”
Doanh nghiệp và người dân gặp nhiều khó khăn về thủ tục hành chính khi muốn thế chấp bất động sản để vay vốn. Ảnh: Trà My

Người dân có nhu cầu vay ngân hàng tiền mua nhà, đất; DN muốn thế chấp BĐS để vay vốn đang "kêu trời" về việc Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều quy định muốn thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng nhất thiết phải có "sổ đỏ". Trong khi đó, tiến độ cấp loại giấy này là một trong những tồn tại của ngành tài nguyên trong nhiều năm qua, khiến cho việc bảo đảm tiền vay và thực hiện đăng ký thế chấp gặp nhiều khó khăn. Đó là chưa kể quy định về cấp đổi một loại giấy chứng nhận nhà đất tuy đã có hiệu lực từ ngày 10-12-2009 nhưng vẫn chưa được áp dụng suôn sẻ trên thực tế.

Để khơi thông nguồn vốn vay trong lĩnh vực BĐS, giải pháp tình thế hiện nay nhiều ngân hàng đang áp dụng là nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và đăng ký GDBĐ tại trung tâm đăng ký giao dịch tài sản. Tuy nhiên, biện pháp này cũng không mang lại kết quả cao với đại bộ phận những người muốn mua lại căn hộ chung cư, sau đó thế chấp để vay vốn ngân hàng rồi trả số tiền này cho chủ đầu tư BĐS. Vì hầu hết các phòng công chứng, đặc biệt là phòng công chứng tư dù muốn thực hiện để thu phí nhưng vẫn phải từ chối công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai với lý do: Luật Công chứng yêu cầu phải xuất trình hợp đồng mua bán căn hộ ký trực tiếp giữa chủ đầu tư với người mua chứ không phải người được chuyển nhượng lại.


Theo luật sư Nguyễn Hoài Nam, Đoàn Luật sư Hà Nội, trên đây mới chỉ là ví dụ về nỗi khổ trong số hàng chục nỗi khổ của cơ quan công chứng, người dân, DN. Ông Nguyễn Hoài Nam giải thích, hệ thống văn bản pháp luật về lĩnh vực này vẫn trong tình trạng chưa được pháp điển hóa trong một văn bản luật nên còn không ít quy định mâu thuẫn nhau. Hiện hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm do 3 cơ quan quản lý là Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên & Môi trường và Bộ Giao thông Vận tải với những thủ tục, trình tự không rập khuôn, khó thực hiện. Đó là kết quả từ sự "đa dạng" của quy định từ các văn bản khác nhau về đăng ký GDBĐ bằng BĐS. Không những thế, hệ thống pháp luật về đăng ký GDBĐ còn trống quy phạm điều chỉnh thủ tục đăng ký GDBĐ đối với: rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm, trong khi nhu cầu khai thác, huy động vốn từ các tài sản này ngày càng lớn.


Để giải quyết tình trạng này, ba "nhà" gồm cơ quan xây dựng pháp luật, tổ chức công chứng và các ngân hàng phải ngồi lại với nhau để tìm giải pháp khắc phục, bắt đầu từ những thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký GDBĐ. Trong đó, cần thừa nhận việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở.


Trước mắt, để gỡ khó cho ngân hàng, người dân và DN, nên chăng có thể tạm thực hiện việc đăng ký thế chấp BĐS dưới dạng đăng ký tạm thời, sau khi được cấp giấy chứng nhận sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chính thức? Làm như vậy vừa bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của ngân hàng, chủ sử dụng đất, sở hữu nhà; vừa bảo đảm tính công khai, minh bạch của tài sản bảo đảm, giúp người dân, DN dễ dàng tiếp cận nguồn vốn tín dụng.


Làm được điều này cũng sẽ góp phần kiểm soát được diễn biến "ngầm" BĐS. Theo nhận định của Bộ Tư pháp, hiện các giao dịch "ngầm" về BĐS vẫn diễn ra. Tình trạng bất ổn tiềm ẩn trong các giao dịch BĐS do không được pháp luật điều chỉnh dẫn đến nguy cơ bất ổn xã hội; thất thu ngân sách, tạo môi trường cho hoạt động rửa tiền và tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, nhà ở...

Theo Hà Phong (HNM)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
        Dự án Lago Centro Long An