Tháo gỡ từ chính sách

Hệ quả từ sự thiếu kiểm soát

Thị trường BĐS gặp khó khăn đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế cả nước, đến hệ thống NHTM và các ngành phụ trợ như vật liệu xây dựng, trang trí nội thất…

Một số nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS khó khăn như chi phí đất tăng quá cao do đầu cơ, không theo quy luật giá trị và hiệu quả đầu tư sử dụng. Trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần.

Điều đáng nói, giá nhà tăng mạnh chủ yếu do đầu cơ đã gây hỗn loạn, khiến thị trường nằm ngoài tầm kiểm soát. Theo đó, nhiều doanh nghiệp (DN) chỉ tập trung vào những phân khúc có sinh lời cao mà không quan tâm đến nhu cầu thực sự của thị trường.

Hệ quả đã gây ra hiệu ứng dây chuyền, tác động xấu đến nhiều ngành sản xuất khác làm gia tăng tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp; Nhà nước thất thu ngân sách, mất cân đối cơ cấu vĩ mô và ảnh hưởng tới mục tiêu an sinh xã hội.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến ngày 30-8-2012, tại 44 tỉnh, thành tồn kho 16.469 căn hộ chung cư, 5.176 căn hộ thấp tầng, 1.624.000m2 đất nền, 25.870m2 văn phòng và trung tâm thương mại… với tổng giá trị khoảng 40.750 tỷ đồng.

Hàng tồn kho chủ yếu tập trung ở Hà Nội và TPHCM. Riêng tại TPHCM, lượng hàng tồn kho khoảng 10.100 căn hộ chung cư, 1.000 căn nhà thấp tầng, 19.000m2 văn phòng và trung tâm thương mại. Theo số liệu của Sở Xây dựng TPHCM, trong tổng số 1.166 dự án BĐS đã được phê duyệt, chỉ có 195 dự án đã hoàn thành (chiếm 16,72%), 815 dự án đang triển khai, 122 dự án chưa triển khai và 14 dự án đã tạm ngưng xây dựng.

Hiện nay, giá BĐS đang giảm sâu, thậm chí có nơi giá bán đã giảm đến 30%, có công ty bán chịu lỗ (11,9 triệu đồng/m2 căn hộ) vẫn không bán được hàng.

Bên cạnh đó, nhiều DN thiếu chiến lược dài hạn, tài chính hạn hẹp, không đầu tư đúng tiêu chuẩn về chất lượng xây dựng và không gian sinh sống. Nhiều dự án gắn mác căn hộ cao cấp để đẩy giá bán trong khi chất lượng và dịch vụ chỉ ở mức trung bình.

Thậm chí nhiều DN có quy mô rất nhỏ, tổng tài sản chỉ khoảng 200-300 tỷ đồng (thậm chí thấp hơn), nhưng vẫn chủ trương đi vay nợ hoặc huy động thêm từ khách hàng để triển khai những dự án kéo dài từ 3-5 năm và chi phí đầu tư lớn gấp đôi, thậm chí gấp 3 lần vốn chủ sở hữu.

Những giải pháp

Nhiều ý kiến cho rằng, thời gian vừa qua một trong những nguyên nhân làm cho thị trường xấu đi là cung - cầu chưa gặp nhau. Tuy nhiên theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và phát triển thị trường BĐS (Bộ Xây dựng)ø, điều này chỉ xảy ra ở một số phân khúc.

Thực tế, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu người mua vẫn có tính thanh khoản tốt. Theo ông Hà, những năm tới mỗi năm cả nước cần 100 triệu m2 sàn nhà ở, trong đó, hơn 50% ở đô thị. Để thị trường phát triển đáp ứng tốt nhu cầu đó, hệ thống pháp luật buộc phải ngày càng hoàn thiện.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng giải quyết hàng tồn kho chính là giải quyết thanh khoản và nợ xấu của thị trường BĐS. Ông Nghĩa đề nghị có chính sách hỗ trợ tín dụng ưu đãi khoảng 8%/năm trong thời hạn 5-10 năm cho người mua căn hộ đầu tiên, người đang ở chật hẹp (dưới 5m2/người) để mua căn hộ.

Hàng loạt chung cư ở Hà Nội không bán được căn hộ nào.

Ngân hàng liên kết và hỗ trợ DN để cấp tín dụng cho người mua nhà; mở rộng điều kiện cho người nước ngoài được sở hữu căn hộ tại Việt Nam; xem xét cho DN BĐS được cơ cấu lại các khoản nợ vay cũ đang chịu lãi suất rất cao (trên dưới 20%/năm) để chuyển sang được hưởng mức lãi suất theo chính sách hiện nay; giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ kinh doanh sản phẩm của DN; sửa đổi Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1-9-2010 của Bộ Xây dựng cho phép người mua căn hộ đã có biên bản bàn giao căn hộ nhưng chưa có chủ quyền được chuyển nhượng căn hộ…

Dưới góc độ đô thị, KTS Nguyễn Ngọc Dũng cho rằng khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án, những phần thuộc phạm vi quản lý của Nhà nước như hạ tầng đường sá, điện, nước, công viên cây xanh… và hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, nhà trẻ, mẫu giáo, trung tâm thể thao… phải do Nhà nước đầu tư và quản lý.

Bên cạnh đó, khuyến khích DN đầu tư lĩnh vực vật liệu xây dựng thân thiện môi trường, giá thành rẻ như nhà máy tiền chế, lắp ghép vật liệu tổng hợp, nhà máy tấm lợp, tấm tường, tấm sàn thay thế vật liệu cổ điển như xi măng, gạch nung…

Về các giải pháp tài chính hỗ trợ thị trường BĐS, ông Trương Văn Phước, Tổng giám đốc Eximbank, cho rằng các ngân hàng có thể cân đối để cho vay nhu cầu mua nhà ở cho người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình với thời gian cho vay lên đến 10-15 năm.

Theo đó, áp dụng cơ chế lãi suất cố định 2-3 năm đầu khoảng 10%/năm, các năm sau có thể thả nổi lãi suất theo cơ chế lãi suất tiết kiệm cộng thêm 2-3%/năm. Các NHTM cần liên kết với các chủ đầu tư dự án hỗ trợ việc cho vay cá nhân người mua căn hộ, tạo nguồn vốn để các chủ đầu tư có thể xử lý các khoản nợ quá hạn với các NHTM, cũng như các khoản nợ tồn đọng đối với các nhà cung cấp vật tư, nguyên liệu xây dựng công trình.

Điều quan trọng là phải tạo ra và phục hồi niềm tin của người tiêu dùng hàng hóa BĐS, kể cả việc xác lập mức giá phù hợp với điều kiện thực tế của thị trường.