Thanh khoản một phân khúc nhà ở tại TP.HCM tăng đột biến trong quý cuối năm

Nhận định trên được đơn vị nghiên cứu thị trường Cushman&Wakefield đưa ra trong báo cáo thị trường nhà ở TP.HCM quý 4/2025. Trong quý cuối năm 2025, phân khúc nhà liền thổ tại thành phố ghi nhận khoảng 1.535 căn mở bán mới, cao gấp hơn 50 lần so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái.

Khoảng 92% nguồn cung mới tập trung tại khu vực vùng ven cách trung tâm TP.HCM khoảng 60 km, với sự xuất hiện của siêu dự án ở Cần Giờ. Phần nguồn cung còn lại, chiếm khoảng 8%, phân bổ rải rác tại khu Đông và quận Bình Tân cũ.

Cùng với nguồn cung, lực cầu nhà liền thổ cũng phục hồi mạnh trong quý cuối năm ngoái. Theo đó, lượng hấp thụ mới khoảng 1.167 căn, tăng hơn 20 lần so với quý 3/2025 và cùng kỳ năm trước, cho thấy sức hút cực lớn của loại hình này khi có nguồn cung mới từ các dự án lớn.

Một dự án nhà liền thổ tại TP.HCM. Ảnh: MD

Với tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, thị trường cho thấy trạng thái “khát” hàng ở các phân khúc có quy hoạch bài bản, chiến lược kết nối hạ tầng bài bản tương lai như các tuyến đường Vành đai, cao tốc và mô hình TOD. Các chủ đầu tư trong giai đoạn này thường dùng chính sách bán hàng thanh toán linh hoạt và hỗ trợ lãi suất tốt để kích cầu, giúp tỷ lệ hấp thụ hiện tại ở mức cao.

Số liệu từ JLL Việt Nam cũng ghi nhận phân khúc nhà liền thổ có sự tăng trưởng đột phá với hơn 2.000 căn được hấp thụ trong quý, một kỷ lục trong giai đoạn từ năm 2022 đến nay.

Động lực chính đến từ số lượng lớn giao dịch sơ cấp của dự án tại Cần Giờ. Các đợt mở bán của những dự án nổi bật khác như ở khu vực quận Bình Tân cũ cũng đóng góp tích cực vào tổng lượng giao dịch. Nhiều chủ đầu tư đã thúc đẩy sức mua cuối năm bằng cách triển khai các chương trình chiết khấu cao và chính sách thanh toán đa dạng.

Chính sách thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng được áp dụng riêng tại dự án ở Cần Giờ đã giúp giảm đáng kể áp lực dòng tiền, thu hút thành công các nhóm nhà đầu tư có vốn nhỏ hơn với kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận từ các dự án hạ tầng trong tương lai.

>> Dòng tiền từ các nhà đầu tư bất động sản phía Bắc tăng tốc vào TP.HCM

Nói về sự phục hồi mạnh về thanh khoản của nhà liền thổ, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam, quý 4/2025 đánh dấu bước ngoặt của thị trường nhà liền thổ khi nguồn cung và giao dịch đồng loạt quay trở lại sau thời gian dài bị “nén” bởi các vướng mắc pháp lý.

Xét về giá bán, theo Cushman&Wakefield, giá nhà liền thổ sơ cấp trung bình quý cuối năm qua giảm hơn 50%, từ khoảng 13.014 USD (khoảng 344 triệu đồng)/m2 xuống còn 6.330 USD (khoảng 167 triệu đồng)/mỗi m2.

Việc giảm giá này là hệ quả từ hiệu ứng “pha loãng” do nguồn hàng giá thấp từ Cần Giờ chiếm tỷ trọng áp đảo. Trên thực tế, tại các khu vực trọng điểm khác, giá trị bất động sản nhà liền thổ vẫn giữ vững mức cao kỷ lục. Trong đó, TP. Thủ Đức cũ tiếp tục dẫn đầu, theo sau là Bình Tân và Bình Chánh cũ.

Mặc dù giá bán sơ cấp trung bình thấp đáng kể, thị trường vẫn ghi nhận sức hút cực lớn với tỷ lệ hấp thụ ấn tượng 70% nhờ vào nhu cầu tích sản tại các khu đô thị có quy hoạch bài bản.

Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu JLL Việt Nam cho biết, những diễn biến trong quý cuối năm 2025 đã cho thấy thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều tín hiệu tích cực. Sức cầu không chỉ hồi phục mà còn thể hiện sự quan tâm rõ rệt đến các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán phù hợp và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Trong năm 2026, phân khúc nhà liền thổ được dự báo sẽ đón nguồn cung mới dồi dào với khoảng 4.500 căn. Trong thời gian tới, diễn biến thị trường sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tốc độ ra hàng có kiểm soát của các chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tiến độ tháo gỡ pháp lý; trong khi phát triển hạ tầng và việc mở rộng ranh giới hành chính của TP.HCM được kỳ vọng sẽ định hình mặt bằng giá và nhu cầu trong chu kỳ tiếp theo.

>>Xem thêm thị trường bất động sản TP.HCM