Thận trọng cổ phiếu bất động sản

BĐS còn tồn kho rất lớn

2012 là năm rất khó khăn đối với ngành BĐS. Thị trường BĐS năm 2012 kết thúc với xu hướng chung là sự sụt giảm khá mạnh về doanh thu và giá bán. Theo thống kê, giá căn hộ đã giảm 10-30%, thậm chí 50-60% tùy phân khúc so với thời đỉnh cao nhưng sức mua vẫn rất chậm.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Chẳng hạn, nhiều dự án được công bố mức giảm giá mập mờ là không tính phần VAT và phí bảo trì (nếu tính thêm 2 yếu tố trên vào giá bán vẫn quá cao).

Đặc biệt, đa số các dự án công bố giảm giá đều mới chỉ đào xong móng, rủi ro mua nhà theo tiến độ vẫn là rào cản lớn. Những vấn đề khác như sản phẩm thiếu tính cạnh tranh, giá cao, vị trí không tốt cũng khiến cho người mua không còn hào hứng.

Những doanh nghiệp nào dính vào các dự án "đóng băng"
khó có thể huy động vốn trên TTCK.

Đầu ra bị tắc khiến cho lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp tăng mạnh và đang là gánh nặng cho nhiều doanh nghiệp. Hiện chưa có một con số thống kê cụ thể và chính xác, nhưng theo đánh giá chung lượng hàng tồn kho trong BĐS là rất lớn do nguồn cầu sụt giảm mạnh, trong khi nguồn cung mới vẫn không ngừng gia tăng.

Hiện những con số thống kê về hàng tồn mới nhất chỉ dựa vào số tương đối từ các công ty tư vấn BĐS nước ngoài, dựa trên số liệu từ báo cáo tài chính của các công ty niêm yết trên TTCK.

Cụ thể, theo báo cáo từ Quỹ Dragon Capital, con số hàng tồn kho căn hộ để bán lên đến 70.000 căn hộ tại cả TPHCM và Hà Nội. Nếu trung bình khoảng 2 tỷ đồng/căn thì số vốn đang đọng ở đây khoảng 140.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, CBRE Việt Nam lại đưa ra có phần khiêm tốn hơn, đến nay số căn hộ còn tồn tại Hà Nội khoảng 21.000 căn và TPHCM khoảng 18.000 căn. Trung bình mỗi căn hộ có giá trị 2,2 tỷ đồng thì số vốn “tồn kho” trong BĐS ở mức khoảng 86.000 tỷ đồng.

Còn theo con số thống kê từ 70 doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên TTCK, giá trị hàng tồn kho lên đến 72.405 tỷ đồng, tương đương khoảng 3,1 tỷ USD.

Phụ thuộc vào “sóng” M&A

Trên thực tế, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành BĐS hết sức tiêu cực do nhiều doanh nhiệp mắc kẹt khi triển khai quá nhiều dự án BĐS cùng một lúc. Số lượng các doanh nghiệp BĐS kinh doanh có lãi chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong khi đa phần các doanh nghiệp BĐS đang lâm vào trạng thái khó khăn nhất khi lượng hàng tồn kho lớn, áp lực lãi vay đè nặng và các quy định mới về kinh doanh BĐS được siết chặt hơn so với trước đây.

Trong năm 2012, các doanh nghiệp BĐS niêm yết chịu tác động kép từ 2 phía: TTCK sụt giảm mạnh và thị trường BĐS đóng băng. Do đó, hầu hết các CP BĐS đều giảm mạnh. Theo thống kê, có hơn 20% số doanh nghiệp trên sàn niêm yết có giá CP giảm 50-80%, có 52% số doanh nghiệp có giá CP giảm 30-50%.

Theo khuyến cáo của CTCK BIDV (BSC), sức hấp dẫn của ngành BĐS trong năm 2013 là rất thấp, chỉ quay trở lại khi có sự linh hoạt của hệ thống ngân hàng đối với tín dụng BĐS. Đặc biệt, sức hấp dẫn của thị trường BĐS sẽ phụ thuộc khi các gói giải cứu của Chính phủ được thực hiện.

Trong ngắn hạn, NĐT có thể xem xét đầu tư, khi thị trường có dấu hiệu hồi phục. Tuy nhiên, NĐT cần quan tâm đến những doanh nghiệp có thế mạnh riêng biệt như: có quỹ đất với giá rẻ, có nhiều kinh nghiệm và uy tín trong việc phát triển dự án BĐS; tỷ lệ nợ vay ở mức hợp lý; có cơ cấu sản phẩm đa dạng và linh hoạt để tạo nguồn thu nhằm duy trì thanh khoản cho hoạt động của công ty trong giai đoạn khó khăn hiện nay.

Về mặt dài hạn, do triển vọng năm 2013 của ngành BĐS không có nhiều khả quan, NĐT nên cân nhắc giảm tỷ trọng đầu tư dài hạn vào ngành BĐS.

Một trong những yếu tố tạo sóng cho CP BĐS là hoạt động M&A. Đây là hệ quả tất yếu của vấn đề tái cấu trúc thị trường, sau một vài năm tăng trưởng nóng. Xu hướng M&A có thể sẽ là xu hướng chủ đạo đối với các công ty trong ngành.

Tuy vậy, chỉ những doanh nghiệp có uy tín và kinh nghiệm trong việc phát triển các dự án BĐS, có tiềm lực tài chính mạnh, có cơ cấu sản phẩm đa dạng và phù hợp mới được đối tác chú ý. Vì lý do này, sóng M&A chỉ diễn ra đơn lẻ chứ không mang tính đại trà.