Tăng sức cạnh tranh cho bất động sản

Hàng trăm ngàn mét vuông sàn chung cư bị tồn kho, hàng chục ngàn biệt thự, nhà liền kề xây xong không có người ở là kết quả của một thị trường bất động sản bị đầu cơ quá mức. Do nhiều nguyên nhân, bằng nhiều cách thức, giá bất động sản đã bị thổi lên nhiều lần so với giá trị thực. Kết quả là, ở nhiều thời điểm, doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản có thể kiếm lợi dễ dàng, trong khi người có nhu cầu về nhà ở không tiếp cận được nguồn cung nhà ở. Tình trạng này kéo dài trong nhiều năm, là nguồn cơn dẫn đến khủng hoảng của thị trường bất động sản trong hiện tại.

Thừa nhận những yếu kém trong việc quản lý quy hoạch của các địa phương dẫn đến tình trạng “cung vượt cầu” như thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ cũng lưu ý các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản: “Dân còn nghèo, mà quy hoạch dự án toàn nhà to, nhà sang. Lúc thừa, thì toàn thừa nhà to, nhà sang, trong khi nhà nhỏ, nhà thu nhập thấp cho người lao động, thì vẫn thiếu. Doanh nghiệp đã từng lãi to, giờ là lúc chia sẻ với Chính phủ, với xã hội”. Điều này cũng có nghĩa là, bất động sản sẽ được trả về đúng với giá trị thực trước khi được các bộ, ngành, Chính phủ chung tay giải cứu.

Nói về câu chuyện giải cứu thị trường bất động sản, ông Nguyễn Liên Phương, Giám đốc Học viện Doanh nhân LP Việt Nam cho rằng, bất động sản là “xương sống” của nền kinh tế quốc gia. Khủng hoảng bất động sản đe doạ toàn bộ nền kinh tế. Vấn đề đặt ra hiện nay là, cần tạo lập một cuộc chơi rành mạch và sòng phẳng để thị trường phát triển bền vững.

Trả lời câu hỏi về việc có hay không một số doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản đang phải bán sản phẩm dưới suất đầu tư, một chuyên gia của Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) đề nghị không nêu tên cho rằng, việc xác định suất đầu tư cho một dự án nhà chung cư cao tầng không khó. Nó được tính toán và quy định cụ thể tại Quyết định 725/QĐ – BXD ngày 9/8/2012 (được điều chỉnh theo từng năm).

Theo quyết định trên, nhà chung cư cao tầng kết cấu khung bê tông cốt thép, tường bao xây gạch, sàn, mái bê tông cốt thép có số tầng cao tối đa đến 30 tầng, 3 tầng hầm, thì suất vốn đầu tư tối đa 11,920 triệu đồng/m2, trong đó chi phí xây dựng 9,260 triệu đồng/m2. Suất đầu tư này có thể biến động theo từng công trình, dự án, do chi phí giải phóng mặt bằng và lãi suất khác nhau. Tuy nhiên, nó là đơn giá cơ bản trong việc tính toán, xác lập đơn giá phổ biến cho hầu hết các công trình, dự án hiện nay. Nếu suất đầu tư vượt quá lớn so với quy định, chứng tỏ có sự “bất minh” trong đơn giá hạch toán của hàng hóa bất động sản.

Lý giải về câu chuyện giá bất động sản vì sao bị thổi phồng quá mức so với sức mua của đại bộ phận người dân, GS-TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng, trong một thời gian dài (từ năm 1996, khi pháp luật cho phép thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở tới cuối năm 2008 khi chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát tác động làm thị trường bất động sản thiếu vốn), các nhà đầu tư khi bước vào thị trường bất động sản là nhìn thấy “siêu lợi nhuận”. Cung thật luôn thiếu nhiều so với cầu “ảo” trong phân khúc nhà ở giá cao gắn với đầu cơ. Ngữ cảnh này làm cho nhà đầu tư luôn coi mình là “thượng đế”, không cần biết tới nhu cầu của người tiêu dùng và không cần tính tới các phương án sản xuất hợp lý để giảm giá sản phẩm. Công nghệ và vật liệu xây dựng không cần tính toán sao cho tiết kiệm, chi phí huy động vốn cao cũng không lưu tâm, chi phí quản lý cao cũng chấp nhận. Ngoài ra, còn nhiều chi phí “bôi trơn” khác cũng được chất vào giá thành bất động sản. Điều đó lý giải vì sao những tháng gần đây, thị trường địa ốc dù đã giảm khá sâu, nhưng tính thanh khoản vẫn rất yếu, mãi lực thị trường gần như bằng 0 trong suốt thời gian vừa qua, do giá bất động sản vẫn ở thế giằng co giữa bên bán và bên mua.