Sự biến tướng của đất nền phân lô

Bán cả đất nông nghiệp

Chị Ngọc Mỹ, ngụ tại quận 3, TP Hồ Chí Minh không khỏi bức xúc cho biết: “Một ngày tôi nhận hơn 10 tin nhắn rác mời mua đất nền. Nhiều bữa trưa tranh thủ nghỉ ngơi cũng bị làm phiền bởi những tin nhắn như thế này… Theo chị Mỹ, không chỉ tin nhắn mà email của chị cũng đầy thư rác mời mua đất nền, gây phiền phức vì chị không có nhu cầu.

Trong vai người tìm mua đất nền tại quận 9, chúng tôi được anh Long, cò đất tại khu này dẫn đi xem khu đất tại phường Long Bình. Mặc dù là đất nông nghiệp, nhưng anh Long cho biết giá là 5 triệu đồng/m2 và cam kết bao xây dựng, bao ra sổ đỏ, số nhà, điện nước, nhập hộ khẩu. Tại huyện Bình Chánh, tình trạng phân lô bán nền còn ồ ạt hơn, nhất là ở hai xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B.

Người dân quanh đây cho biết, phần lớn nơi đây là đất nông nghiệp được người dân, đầu nậu, doanh nghiệp đi mua gom với giá khoảng 1 triệu đồng/m2, sau đó cắt bán với giá từ 2 - 5 triệu đồng/m2. Diện tích đất bán rất vô chừng, khách muốn mua bao nhiêu sẽ được “cắt” bán bấy nhiêu, không cần đến quy định tách thửa. Bởi theo các cò đất ở đây, diện tích càng nhỏ, giá tiền càng ít thì người mua càng nhiều.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), cho biết: Quận 9, quận 12, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè, huyện Hóc Môn có nguồn cung lớn đất nền nhà. Phần lớn, những diện tích đất nền này có diện tích nhỏ, khoảng 40 - 50 m2. Do diện tích nhỏ, giá rẻ khoảng vài trăm triệu đồng, lại có thể mua trả góp nên rất nhiều người tiêu dùng có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ưa chuộng và tìm mua.

Không chỉ đất nền trái phép bị rao bán, mà ngay cả những đất nền nằm trong quy dân cư, được cấp phép xây dựng nhà ở và được cấp sổ đỏ cũng rao bán tràn lan và nhiều biến tướng. Theo ông Lê Hoàng Châu, trên thực tế, những hộ gia đình có nhu cầu tách thửa, chia đất cho con, cháu không nhiều nhưng thời gian qua bị các đầu nậu, kinh doanh BĐS lợi dụng Quyết định 19/2010 và Quyết định 54/2012 bổ sung của UBND TP Hồ Chí Minh về việc quy định diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất ở, đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố.

Vì vậy, những cá nhân, doanh nghiệp này đã mua lại đất của người dân song vẫn nhờ họ “đứng tên” để được tách thửa. So với thủ tục về đầu tư dự án BĐS, thủ tục xin tách thửa này vừa đơn giản lại nhanh gọn. Thậm chí, có nhiều nơi muốn bán diện tích đất nhỏ hơn đã dùng “chiêu” cho hai người cùng đứng tên mua dự án đất nền khoảng 50 - 70 m2, sau đó cả hai đâm đơn kiện chia đôi tài sản. Như vậy, đất nền từ diện tích lớn lại trở nên nhỏ.

Nguy cơ phá vỡ quy hoạch

Ông Lê Hoàng Châu lo ngại, với sự biến tướng phân lô, tách thửa ngày càng gia tăng, nguy cơ không xa sẽ xuất hiện một đô thị có những diện tích nhà siêu nhỏ, không phù hợp định hướng phát triển đô thị theo quy hoạch và theo dự án. Bởi theo Quyết định 33/2014 được UBND TP Hồ Chí Minh ban hành mới đây quy định, diện tích tách thửa tối thiểu không được dưới 45m2 và diện tích mặt tiền không nhỏ hơn 3 m. Không những thế, điều này còn có thể gây thiệt hại cho người mua nhà bởi với những đất nền bất hợp pháp, phần lớn hợp đồng đều là mua bán viết giấy tay, không được công chứng, nên khi xảy ra sự cố thì người mua là người gánh chịu đầu tiên.

Hội Quy hoạch TP Hồ Chí Minh cũng cho rằng, tình trạng tách thửa bị lợi dụng đã ảnh hưởng xấu đến sự phá ttriển bền vững của thành phố. Việc hình thành các khu dân cư mới dù nhỏ (diện tích đất tối đa được tách thửa là 2.000 m2) chen vào khu dân cư hiện hữu chắc chắn sẽ làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội khu vực đó. Còn ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc TP Hồ Chí Minh, nhận định nguyên nhân của tình trạng trên là do có kẽ hở trong các quy định về tách thửa. Nhất là khi Quuyết định 33/2014 được ban hành, bỏ quy định không cần bản vẽ nhà đất khi tách thửa nên các quận, huyện càng khó kiểm soát.

Vì thế, ông Toàn cho rằng, để các quận, huyện thực hiện kiểm soát tốt cần phải sửa quy định liên quan đến tách thửa theo hướng chặt chẽ hơn. Với những diện tích đất rộng của người dân được nằm xen kẽ trong khu dân cư, nhưng không đủ lớn để thực hiện dự án phát triển BĐS quy mô lại đang có nhu cầu bán, cần tạo điều kiện cho người dân và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hợp tác cải thiện hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan, môi trường sống. Các quận, huyện phải tiến hành rà soát các khu dân cư, phân loại, đánh giá và đề xuất các khu dân cư được chỉnh trang.