Sóng gió doanh nghiệp bất động sản

Dù chuyển hướng đầu tư vào các lĩnh vực khác nhưng HAG vẫn đối mặt với nhiều dự án BĐS dang dở. Ảnh: LÃ ANH

Theo vài BCTC vừa lộ diện, lợi nhuận của các doanh nghiệp trong năm 2011 đã có sự giảm sút đáng kể so với năm 2009 và 2010. Lĩnh vực BĐS được xếp vào nhóm ngành có hệ số sinh lời tương đối thấp trong năm 2011 và đang chịu xu hướng đi xuống khá rõ nét, do đây là ngành có sử dụng tỷ trọng vốn vay tương đối lớn.

Có thể lấy CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) làm dẫn chứng. Theo kết quả kinh doanh quý IV-2011, doanh thu thuần của công ty mẹ chỉ đạt vỏn vẹn 7,7 tỷ đồng, giảm 98,4% so với cùng kỳ năm 2011; lợi nhuận thuần đạt 3,1 tỷ đồng, giảm 98%.

Lũy kế cả năm 2011, doanh thu thuần của PDR đạt 127 tỷ đồng, giảm 92% và chỉ hoàn thành 11,5% kế hoạch năm 2011. Doanh thu năm 2011 tụt giảm khiến lợi nhuận sau thuế của PDR chẳng đáng là bao nếu so với vốn điều lệ hơn 2.000 tỷ đồng: 4,6 tỷ đồng, giảm 98,6% và chỉ hoàn thành 1,7% kế hoạch.

Nguyên nhân dẫn đến tình cảnh này là nhiều dự án của PDR không được triển khai do nhu cầu toàn ngành sụt giảm. Dự án The Everich II của PDR với 3.125 căn hộ nhưng đầu ra gần như bế tắc vì giá cao (31 triệu đồng/m²), dù đây là dự án có vị trí tốt (quận 7).

Điều đáng nói là theo quy định mới ban hành, PDR không được phép ghi nhận doanh thu từ dự án này cho tới khi hoàn thành và giao nhà cho người mua vào giữa năm 2013, mặc dù có 200 căn hộ đã được bán trong năm 2011.

Chính vì vậy, hầu hết lợi nhuận năm 2011 của PDR là từ bán diện tích đất thương mại tại dự án Phan Đình Phùng (Quảng Ngãi) và doanh thu từ chuyển nhượng 3.800m² diện tích khu vực tầng hầm và 1.000m² diện tích thương mại tại dự án The Everich I.

Từ bỏ dần

Được đánh giá là doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực BĐS, nhưng kết quả kinh doanh năm 2011 của CTCP Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAG) cũng không sáng sủa hơn.

Kết quả sản xuất kinh doanh năm 2011 được HAG công bố cho thấy lợi nhuận của HAG chủ yếu xuất phát từ doanh thu hoạt động tài chính, các ngành kinh doanh chính được chuyển xuống cho công ty con theo kế hoạch tái cơ cấu mô hình. Đứng trước tình cảnh khó khăn này, HAG đã có chủ trương chuyển hướng đầu tư sang các lĩnh vực khác.

Cụ thể, vào đầu tháng 1-2012, HAG đã công bố nghị quyết HĐQT về kế hoạch lợi nhuận trước thuế năm 2012 là 1.700 tỷ đồng. Điều hết sức bất ngờ là con số lợi nhuận này được HAG đặt trọng tâm vào các mảng kinh doanh mới như: thủy điện, khai khoáng, sản xuất mía đường và khai thác mủ cao su.

Theo kế hoạch, một phần diện tích cao su trồng tại Lào sẽ bắt đầu cho mủ ngay trong tháng 7-2012 (sớm hơn 6 tháng so với dự kiến).

Về mảng mía đường, HAG dự kiến sẽ đưa được nhà máy chế biến đường công suất 7.000 tấn mía đường/ngày đi vào hoạt động, kịp mùa thu hoạch mía vào quý IV-2012. Với mảng khai khoáng, HAG dự định sẽ bắt đầu khai thác quặng sắt tại Lào trong quý IV năm nay với kỳ vọng sẽ khai thác và tiêu thụ được 500.000 tấn.

Dự kiến quý I-2012, HAG sẽ đưa vào vận hành Nhà máy Thủy điện Bá Thước 2 (công suất 80MW) và Dakrong 3B (công suất 19,5MW).

Những vấn đề nóng

Nhu cầu tiêu thụ giảm mạnh chính là nguyên nhân đẩy doanh nghiệp BĐS vào tình trạng khó khăn, bất kể đó là doanh nghiệp lớn. CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL) là điển hình.

Kết quả sản xuất kinh doanh năm 2011 cho thấy doanh thu thuần của NTL chỉ đạt 271,6 tỷ đồng (giảm 79,7%) và lợi nhuận thuần đạt 76,2 tỷ đồng (giảm 86,7%). Cả năm 2011, NTL gần như không có doanh thu mới từ mảng BĐS.

Được biết đầu quý IV-2011, Ban lãnh đạo NTL đã quyết định giảm giá bán lẻ theo kế hoạch 1ha đất tại dự án Trạm Trôi, từ 50 triệu đồng/m2 xuống còn 31-33 triệu đồng/m2. Thế nhưng, NTL vẫn không bán được, do đó đã không ghi nhận thêm được lợi nhuận trong năm 2011.

Dự án Trạm Trôi vẫn còn 5ha đất chưa bán tính tại thời điểm cuối năm 2011. Theo đánh giá của các chuyên gia BĐS khu vực phía Bắc, với mức giá trên 30 triệu đồng/m² khả năng NTL bán được đất ở dự án này trong năm 2012 là rất khó. Đây chính là vấn đề rất nóng mà ban lãnh đạo NTL phải trả lời với cổ đông trong mùa ĐHCĐ năm nay.

Với HAG, dù chuyển dần sang các lĩnh vực khác nhưng vẫn phải tiếp tục triển khai các dự án còn dang dở. Giả sử thị trường BĐS phục hồi trong những tháng cuối năm 2012 như dự báo, sự phục hồi này chủ yếu thể hiện ở nhu cầu tăng chứ giá bán sẽ không tăng.

Do đó, không còn cách nào khác là HAG cũng phải giảm giá bán để giải phóng hàng tồn. Tương tự NTL, giảm giá bán cũng là vấn đề rất nóng đối với HAG trong mùa ĐHCĐ 2012. Ngoài vấn đề này, HAG còn phải đối mặt với những câu hỏi khó từ các cổ đông, như sản lượng quặng sắt khai thác có đúng như kế hoạch khi ngày chính thức bắt đầu khai thác các mỏ tại Lào vẫn chưa rõ ràng.

Các dự án xây dựng các nhà máy thủy điện như Nậm Kông 2 (công suất 66MW) và Bá Thước 1 (công suất 60MW) vẫn chưa thấy trển khai. Hay như đến khi nào cây cao su mang lại lợi nhuận.

Đặc biệt, một câu hỏi khó khăn nhất mà ban lãnh đạo HAG phải trả lời là làm sao tạo ra được lượng tiền mặt đủ lớn để đáp ứng hàng loạt các dự án đầu tư trong năm 2012, trong khi lợi nhuận mới chỉ thể hiện trên giấy.

Đối với PDR, vấn đề được cổ đông quan tâm nhất trong mùa ĐHCĐ năm nay là khả năng tiêu thụ của dự án The Everich III, khi dự án này vừa được điều chỉnh có thêm đất nền biệt thự.

Trong khi phân khúc cao cấp PDR đang theo đuổi gần như “đóng băng”, khả năng tìm được đầu ra cho đất nền biệt thự càng trở nên khó gấp bội. Một vấn đề đáng chú ý là dòng tiền của PDR cho đến nay chủ yếu vẫn từ dự án The Everich I, nhưng nguồn vốn này đã phải sử dụng để tạo quỹ đất và triển khai các dự án kế tiếp.

Chính vì vậy, PDR phải vay nợ rất nhiều để thực hiện dự án. Cho dù phần lớn khoản vay dưới dạng trái phiếu dài hạn nhưng gánh nặng lãi vay không hề nhỏ với con số trên 2.500 tỷ đồng.