Theo tính toán của một nhà đầu tư, nếu đi vay để mua một căn chung cư tầm trung có giá khoảng 3 tỷ đồng, mỗi tháng sẽ ôm nợ 135 triệu đồng.
Hình minh họa
 
Nguyễn Quốc Trung, một nhà đầu tư bất động sản theo hình thức Community Investment (Đầu tư cộng đồng) chuyên về hoạt động giải cứu các dự án bất động sản chết hoặc gặp khó khăn không thể triển khai.
 
“Cá nhân tôi cho rằng, bất động sản chung cư tại Việt Nam chưa bao giờ và sẽ không bao giờ là 1 kênh đầu tư tốt”, anh Trung nhận định. 
 
Theo nhà đầu tư này, bất động sản tốt phải tạo ra dòng tiền hoặc có tốc độ tăng giá tốt. Cơ hội đầu tư bất động sản phải không tạo ra món nợ tài chính. 
 
Đây cũng là điều khác biệt rất lớn trong việc đầu tư bất động sản tại Việt Nam so với các quốc gia như Singapore, Mỹ, Úc hay New Zealand.

Anh Trung chia sẻ, cách đây 5 năm khi còn sống và làm việc tại Singapore, lãi suất chính là một trong những yếu tố khiến cho mô hình đầu tư sản phầm HDB (tương tự như chung cư tại Việt Nam) tại quốc gia này khá thành công và thu hút các nhà đầu tư. 
 
Cụ thể, lãi suất cho vay của các ngân hàng tại Singapore với lĩnh vực bất động sản khá thấp, chỉ khoảng trung bình 2%. 
Công thức đầu tư HDB cơ bản tại Singapore được tính cụ thể như sau: Một căn HDB (tương tự như chung cư tại Việt Nam) có giá khoảng 300.000 SGD (tương đương khoảng 5,1 tỷ VNĐ). Tiền cho thuê 1 tháng khoảng 2.200 SGD (khoảng 38 triệu VNĐ/tháng). 
 
Với khoản vay 70% giá trị nhà trong 20 năm, khoản trả hàng tháng cả gốc và lãi sẽ là: 300.000 x 0,7 x 1.02^20 / 20 năm / 12 tháng = 1.300 SGD (khoảng 22 triệu VNĐ).

Do vậy, sau khi trừ đi tiền cả gốc và lãi ngân hàng, chủ nhà còn dư ra được 900 SGD/tháng (khoảng 16 triệu VNĐ). Công thức này tương đối giống với mô hình đầu tư bất động sản tại Mỹ, Úc và New Zealand.

Quay lại với thị trường bất động sản tại Việt Nam, những con số được tính toán chi tiết theo công thức của nhà đầu tư này đưa ra rất đáng chú ý.

Theo tính toán của anh Trung, tại Việt Nam, một căn chung cư tầm trung có giá trung bình khoảng 3 tỷ đồng, lãi suất dư nợ giảm dần thấp nhất cũng khoảng 13%. Căn nhà đó nếu cho thuê lại sẽ có giá khoảng 8 triệu đồng/ tháng (tại khu vực Hà Nội)

“Như vậy chúng ta bị thiệt dòng tiền là: 3,000,000,000 VNĐ x 70% x 1.15^20/ 20 năm/ 12 tháng - 8 triệu VNĐ = âm 135 triệu VNĐ. Mỗi tháng ôm nợ 135 triệu đồng liệu có đáng”, anh Trung phân tích.

Cũng theo đánh giá của nhà đầu tư này, ngoài việc người đầu tư chịu thiệt về dòng tiền, dễ ôm nợ, còn khá nhiều điều bất cập xảy ra tại các dự án chung cư ở Việt Nam.
 
Theo đánh giá của anh Trung, các chung cư ở Việt Nam thường khấu hao nhà quá nhanh, sau 5 - 7 năm thì nhà đã bị khấu hao chất lượng đến 50 - 60%. Chất lượng các dịch vụ chung cư kém như thang máy, điện nước, trông xe, an ninh...; nhiều nơi các dịch vụ tiện ích, hạ tầng còn thiếu thốn nghiêm trọng.

“Chính vì vậy, lời khuyên của tôi dành cho các cặp vợ chồng trẻ đó là nếu chưa có nhà tại Hà Nội, không nhất thiết phải cố bằng mọi giá mua chung cư để ở. Thay vì đó, hãy thuê lại một căn hộ chung cư để sống và để dành tiền mua đất nền hoặc nhà liền kề sẽ có hiệu quả kinh tế và đầu tư cao hơn nhiều”, anh Trung khuyến cáo.
 
Ở một góc nhìn khác, một nghiên cứu mới đây của Tổ chức Tư vấn bất động sản quốc tế CBRE nhìn nhận, do chi phí thuê cao hơn, tổng chi phí thuê nhà tại TP.HCM cao hơn so với ở Hà Nội. Do đó, sẽ tốt hơn khi mua nhà ở TP.HCM và đi thuê nhà tại Hà Nội. 
 
Tuy nhiên, cũng theo phân tích của CBRE, điều đáng chú ý là chi phí lãi vay (phụ thuộc vào tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản thế chấp và môi trường lãi suất) chiếm một tỷ trọng cao trong tổng chi phí mua nhà. 
 
Tại Hà Nội, nếu môi trường lãi suất vẫn giữ như mức hiện tại, nếu người mua có thể trả trước trên 56% giá trị tài sản thì nên mua nhà. Trong khi đó, tại TP.HCM, với môi trường lãi suất hiện nay, mua nhà sẽ là tốt hơn vì chi phí thuê khá cao.
Tương tự, nếu lãi suất giảm, tổng chi phí mua ròng sẽ thấp hơn. Ở Hà Nội, khi lãi suất thấp hơn 11,6%/năm, người có nhu cầu nên mua nhà; còn ở TP.HCM, khi lãi suất xuống thấp hơn 13,9%, mua sẽ tốt hơn thuê. Nghĩa là trong môi trường lãi suất hiện tại, mua nhà là tốt hơn ở khu vực TP.HCM.
 
Cũng theo nhìn nhận của CBRE, với cơ cấu dân số trẻ và phần đông trong số này hầu như ít có khả năng tự mua nhà, dự kiến Việt Nam sẽ có thêm nhiều mô hình nhà ở cho thuê được đầu tư phát triển để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho số lượng đang gia tăng những người chưa có đủ điều kiện sở hữu ngôi nhà riêng của mình.
 
Thị trường nhà ở cho thuê cũng được dự đoán sẽ ngày càng được tổ chức quy củ và chặt chẽ hơn, từ đó người thuê nhà có thể tìm thấy những sự lựa chọn phù hợp nhất với nhu cầu, ngân sách và phong cách sống mà không cảm thấy sức ép phải cố gắng mua được nhà hoặc căn hộ chỉ bởi vì họ không thể tìm thấy một nơi để thuê phù hợp.
Vũ Minh (BizLIVE)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tu     Tu - 07/01/2015 1:44 PM     Trả lời

Bài toán phân tích tài chính như vậy là sai trong lập luận rồi. Hãy tự hỏi sau 20 năm dự án của bạn còn lại gì? Có phải vẫn là căn hộ với một phần khấu hao nào đó (thông thường các căn hộ đều có thời hạn sử dụng trên 50 năm). Tại sao không có giá trị FV này trong dòng tiền. Cách tính đúng nên là tìm NPV của dự án với các tham số gồm: vốn đầu tư cùng suất thu lời mong đợi, vốn vay với lãi vay, dòng tiền thu từ tiền thuê (có thay đổi theo lạm phát tạm tính), giá trị còn lại của căn hộ sau khi hết thời hạn vay. Nếu NPV>0 thì dự án khả thi.

 (0 (0)

Trả lời
Nho Trương     Nho Trương - 07/01/2015 10:35 AM     Trả lời

Haan Tran nói đúng. Với 1 căn hộ ở quận 11 TP Hcm với giá 1 tỷ/1 căn diện tích 45tr/m2 đã cho thuê được 6 triệu/ tháng. Vay 700 triệu trong 20 năm với lãi suất 7.5% biên độ 3.5% thì lãi suất khoảng 9.8% theo tiền gốc giảm dần. Tính sơ cho người vay 700tr trong 20 năm thì trung bình họ trả 4.5 triệu/ tháng cả gốc và lãi. Nhưng nếu vay mua nhà thì người mua nhà nên vay khoảng 5-7 năm thôi( nếu khách hàng trả nợ đúng tiến độ) trường hợp khách hàng sau 4 năm có thể trả hết thì hãy vay 20 năm để giảm lãi ban đầu. Có Ai muốn cả đời đi trả nợ không Vì thế khách hàng mua nhà nên quan tâm đến vị trí căn nhà ở đâu, hoàn thiện hay chưa để chọn dự án đầu tư, ai mà đem tiền đi đổ như thế.

 (0 (0)

Trả lời
Vlcm     Vlcm - 06/01/2015 2:26 PM     Trả lời

tính như vậy mà cũng đăng lên đầu. lá cải ! như vậy chưa đầy 2 năm trả hết tiền gốc rồi ông nội!

 (0 (0)

Trả lời
Brvt     Brvt - 06/01/2015 8:47 AM     Trả lời

ông ơi, ở VN người ta không tính thế, những người mua chung cư rồi cho thuê thường là có tiền nhàn rỗi thì mua chứ giữ tiền thì là giấy lộn bất cứ ngày nào. Thậm chí người ta mua rồi để không đó ..., được gái thì bán, không thì thôi. Ba cái lý thuyết vớ vỉn ở các nước tiên tiến không đúng ở siêu cường Việt Nam ông nha ...

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.