Sở hữu nhà chung cư có thời hạn: Coi chừng lợi bất cập hại!

Tuy nhiên, theo luật sư Phạm Thanh Hữu (Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh), nhà lập pháp cần cân nhắc kỹ lưỡng, nên tiếp thu ý kiến của chuyên gia, nhân dân về vấn đề này để tránh tình trạng lợi bất cập hại. Sau đây, là chia sẻ của luật sư Phạm Thanh Hữu về vấn đề này:

1. Vi phạm quyền sở hữu nhà ở

Theo Điều 32 Hiến pháp 2013, mọi người đều có quyền sở hữu nhà ở; quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ. Chỉ trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường.

Do đó, nếu quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì xâm phạm đến quyền sở hữu nhà ở của người dân, nội dung đó là vi hiến.

Quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn là vi hiến (Ảnh minh họa)

2. Không giải quyết hiệu quả việc nhà chung cư cũ, xuống cấp, nguy hiểm cho người sử dụng

Hiện nay, việc giải quyết nhà chung cư cũ, xuống cấp, nguy hiểm cho người sử dụng là vấn đề khó khăn cho cơ quan Nhà nước và nhân dân (chính sách pháp luật chưa rõ ràng, chưa phù hợp với thực tiễn, chưa đảm bảo được quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư…). Tuy nhiên, nếu quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì vấn đề này cũng không được giải quyết dứt điểm, nguy cơ lợi bất cập hại. Cụ thể như sau:

(i) Giả sử quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là 50 năm, nhưng mới 30 năm đưa vào sử dụng thì nhà chung cư xuống cấp, nguy hiểm đến người sử dụng. Nếu chúng ta cứ ‘máy móc’ là hết thời hạn 50 năm mới thu hồi để xây dựng mới thì khi đó người dân sống trong tình trạng nguy hiểm đến tính mạng, lợi ích tổng thể của quốc gia không được đảm bảo.

(ii) Cũng giả sử quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là 50 năm, nhưng quá 50 năm việc sử dụng nhà chung cư vẫn an toàn. Nếu hết 50 năm Nhà nước thu hồi để phá dỡ, xây dựng mới thì việc làm này gây ra lãng phí tài sản của xã hội; gây bức xúc trong nhân dân (vì tước quyền sở hữu nhà ở của họ).

3. Nguy cơ tác động ngược đến việc phát triển nhà chung cư

Việc phát triển nhà chung cư hiện nay được xem là quy luật tất yếu (nhất là ở các đô thị lớn), tạo điều kiện thuận lợi để người dân có chỗ an cư lạc nghiệp (giá thành nhà chung cư rẻ hơn nhà phố). Tuy nhiên, nếu quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ tạo ra tác động ngược. Cụ thể như sau:

(i) Với tâm lý của đa số người dân Việt Nam là an cư lạc nghiệp, tài sản của mình phải được để lại cho con cháu. Nhưng khi quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, đối với người dân thì đây không còn là sở hữu nhà ở mà là “bỏ tiền thuê nhà lâu năm”; do đó, nhu cầu về nhà chung cư sẽ ít lại, giá thành giảm, kéo theo đó là sự thua lỗ của các chủ đầu tư nhà chung cư.

(ii) Giá nhà phố đã quá cao so với mặt bằng chung thu nhập của người dân tại các đô thị lớn sẽ còn cao hơn (vì cung có hạn mà cầu tăng mạnh), khi đó nhiều người khó có nhà ở hơn hiện nay, mục tiêu tổng thể của đất nước về nhà ở đi vào ngõ cụt.

4. Cần có giải pháp hiệu quả xử lý nhà chung cư cũ, xuống cấp

Vấn đề mấu chốt hiện nay không phải là quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn mà là tìm ra giải pháp hiệu quả xử lý nhà chung cư cũ, xuống cấp. Cụ thể như sau:

(i) Vẫn quy quyền sở hữu nhà chung cư là lâu dài nhằm phù hợp với Hiến pháp, đảm bảo được quyền và lợi ích chính đáng của chủ sở hữu nhà chung cư.

(ii) Cần quy định việc kiểm tra chất lượng nhà chung cư định kỳ; nếu nhà chung cư xuống cấp, có yếu tố nguy hiểm cho người dân thì không cho phép người sở hữu nhà chung cư sử dụng mà đặt ra phương án cải tạo hoặc xây mới. Có thể lựa chọn hai phương án sau:

- Phương án 1: Nhà nước trực tiếp thỏa thuận với chủ sở hữu nhà chung cư trong việc: cải tạo lại nhà chung cư (chủ sở hữu trả chi phí hoặc do ngân sách Nhà nước đảm bảo); hoặc xây dựng dự án nhà chung cư mới (quy mô lớn hơn và đảm bảo dành một phần cho chủ sở hữu hiện tại, có thể chủ sở hữu trả thêm tiền nếu giá trị của nhà chung cư mới lớn hơn nhà chung cư cũ; phần còn lại bán cho khách hàng mới nhằm đảm bảo bù đủ vào khoản chi phí xây dựng dự án nhà chung cư mới).

- Phương án 2: Nhà nước giữ vai trò điều phối: Để chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận với chủ đầu tư trong việc cải tạo hoặc xây dựng dự án nhà chung cư mới (quyền và nghĩa vụ do hai bên thỏa thuận trên cơ sở hài hòa lợi ích hợp pháp của nhau); Nhà nước giữ vai trò thẩm định, phê duyệt quy mô dự án, đảm bảo dự án là an toàn trước khi đưa vào sử dụng.