Siết xử​ lý​ nhà​ ba chung

Nhà ba chung (chung thửa đất, chung giấy phép xây dựng, chung sổ hồng) xuất hiện ngày càng nhiều ở các quận, huyện ngoại thành TP.HCM. Dù đây là loại hình tài sản bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhưng việc quản lý nhà ba chung lại khiến các địa phương gặp rất nhiều vướng mắc.

Một dãy nhà ba chung trên địa bàn TP.HCM. Ảnh: Quang Huy

Lách luật xây nhà ba chung tràn lan

Những căn nhà ba chung được xây sẵn 2-3 lầu, thậm chí người mua còn được tặng kèm nội thất như giường, tủ, bàn ghế… mọc lên rất nhiều ở các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, quận 12. Đây là những căn nhà diện tích siêu nhỏ, chỉ 12-20 m² xây liền nhau. Trên một mảnh đất có từ 5 đến 10 nhà, thậm chí nhiều hơn nhưng chung một sổ hồng, chung thửa đất và chung giấy phép xây dựng.

Trong vai người mua nhà, chúng tôi tới một khu nhà ba chung được xây dựng khá khang trang tại phường Thạnh Xuân, quận 12, TP.HCM và được một cò nhà tên T. nói rõ là nhà nhiều người đứng chung một sổ.

Những nhà quay ra mặt tiền con đường bê tông rộng khoảng 5 m, diện tích khoảng 25 m², xây một trệt hai lầu có giá khoảng 2,5 tỉ đồng. Rẻ hơn là những ngôi nhà bên trong, quay mặt ra lối đi chung rộng hơn 3 m thì có giá khoảng 1,8 tỉ đồng/căn. “Cò” T. cho biết chỉ còn 2-3 căn trống chủ, còn lại các gia đình khác đã ở ổn định hơn hai năm nay.

“Người mua làm giấy tay, có lập vi bằng làm chứng việc giao tiền và người bán sẽ bàn giao sổ lại cho các hộ này tự phân công nhau giữ” - T. nói.

Nằm sâu trong con hẻm nhỏ trên đường Huỳnh Tấn Phát, huyện Nhà Bè, dãy nhà ba chung với tám căn nhà diện tích 22-25 m², kết cấu một trệt hai lầu, bốn phòng ngủ. Giá bán một căn khoảng 1,4-1,5 tỉ đồng. Theo chủ một căn nhà ở đây, sổ hồng được cấp riêng cho tám người đồng sở hữu, có giấy cam kết không tranh chấp, ủy quyền lẫn nhau khi giao dịch.

Tuy nhiên, không phải ai mua nhà ba chung cũng suôn sẻ. Ví dụ như 16 hộ dân mua nhà tại địa chỉ 171/11 đường TX52, phường Thạnh Xuân, quận 12 đang đồng loạt làm đơn kêu cứu các cơ quan chức năng vì có nguy cơ bị tháo dỡ nhà, còn đất thì bị ngân hàng phát mại. Nguyên do là những hộ này mua nhà, đất bằng giấy viết tay và chỉ lập vi bằng giao nhận tiền.

Tháng 3-2019, lực lượng chức năng kiểm tra và xử phạt công trình này vì xây dựng sai giấy phép. Sau đó, cơ quan chức năng ban hành nhiều quyết định xử phạt, yêu cầu hoàn trả hiện trạng ban đầu theo giấy phép nhưng chủ đầu tư không chấp hành. Do đó, UBND quận 12 đã ban hành quyết định cưỡng chế.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết những nhà ba chung đều xây dựng lách luật, không đúng giấy phép xây dựng, tự ý chia nhỏ từng căn rồi bán giấy tay. Đối với nhà loại này, chủ đầu tư cũng không quan tâm đến việc hoàn công, bán nhà xong là họ coi như hết trách nhiệm.

“Người mua nhà trường hợp này luôn chịu thiệt hại. Một rủi ro nữa khi mua nhà ba chung là chủ nhà có thể đem sổ đi thế chấp hoặc người mua đứng chung sổ dính nợ nần phải thi hành án thì chủ các căn nhà còn lại bị vạ lây, muốn bán nhà cũng khó” - ông Hậu nói.

Siết kiểm tra, không cho hoàn công

Việc xử lý vi phạm nhà ba chung cũng đang làm các địa phương lúng túng. Trong văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng mới đây của UBND TP.HCM, TP cho biết trên địa bàn có nhiều trường hợp người dân xin phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ trên lô đất có diện tích lớn, sau đó tự ý ngăn chia thành nhiều căn để bán. Vi phạm chủ yếu là xây dựng thêm tường ngăn chia thành nhiều căn nhà nhỏ, thêm cửa đi, xây thêm cầu thang, thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình. Thế nhưng các căn nhà này không thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

Ngoài ra, Thông tư 03/2018 của Bộ Xây dựng quy định trường hợp điều chỉnh thiết kế xây dựng mà không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì không coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép được cấp.

Do tính cấp bách về xử lý vi phạm hành chính trên địa bàn TP.HCM theo Nghị định số 139 của Chính phủ, UBND TP kiến nghị Bộ Xây dựng sớm có văn bản hướng dẫn xử lý các nội dung vướng mắc nêu trên.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho biết luật cho phép đồng sở hữu, không giới hạn bao nhiêu người được cùng đứng tên trên sổ hồng. Ngoài ra, các cơ quan biết người dân bán nhà đồng sở hữu nhưng cũng không thể cấm vì luật cho phép đồng sử dụng, cho phép cùng đứng tên, cũng như không quy định mỗi người được sử dụng bao nhiêu đất.

“Luật Xây dựng và các văn bản có liên quan cũng chỉ quy định về chiều cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi, phù hợp mục đích và quy hoạch sử dụng đất mà không giới hạn một căn nhà được phép xây bao nhiêu phòng, bao nhiêu diện tích. Do đó, không có cơ sở nào để không cấp phép xây dựng cho người dân trong những trường hợp này” - ông Hậu nói.

Theo ông Hậu, cần có biện pháp kiểm tra, xử lý nghiêm đối với các dạng nhà ba chung vì phá vỡ quy hoạch đô thị, chưa kể nảy sinh những tranh chấp, rủi ro pháp lý gây thiệt hại cho người dân. Ông Hậu cho rằng cơ quan chức năng quản lý chặt thanh tra xây dựng hậu hoàn công, không công nhận hoàn công đối với những căn nhà ba chung này.

Ông Nguyễn Minh, giám đốc một công ty bất động sản tại TP.HCM, cho rằng để xử lý nhà ba chung, các địa phương cần rà soát các công trình nhà ở riêng lẻ đã hoặc đang xây dựng. Nếu chủ sở hữu công trình tự ý xây thành nhiều căn nhà để cho thuê và bán trong khi xây dựng hoặc sau khi hoàn công công trình thì cơ quan chức năng cần kiên quyết yêu cầu tự tháo dỡ hoặc tổ chức cưỡng chế tháo dỡ phần sai giấy phép xây dựng đã cấp.