Shophouse, không nghiên cứu kỹ khó thành công

Theo khảo sát của Công ty nghiên cứu thị trường Jones Lang LaSalle (JLL), trong quý 3, nguồn cung nhà phố, biệt thự khá nhỏ giọt, chỉ đạt 814 căn, giảm 47% theo quý do lượng mở bán mới hạn chế trong tháng 7 Âm lịch. Lượng bán được ghi nhận đạt 904 căn, cao hơn mức cung mới, dẫn đến giá cả tăng cao. Ở thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục xu hướng tăng.

Đánh giá về thị trường biệt thự, nhà phố trong quý 4, JLL cho biết, khoảng 840 căn biệt thự/nhà phố dự kiến sẽ được chào bán vào quý này, trong đó hầu hết đến từ các khu vực ngoại ô. Tỷ lệ bán thành công dự kiến sẽ đạt 90% đối với biệt thự/nhà phố, giữ mức cao như các quý gần đây.

Trong khi đó, báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM của CBRE cho thấy, trong quý 3-2018, toàn thị trường TP.HCM đã tiêu thụ thêm được tổng cộng 617 sản phẩm nhà phố, tăng 69% so với quý trước. Hầu hết số lượng căn bán được trong quý này thuộc về các dự án đã mở bán trước đó.

Xét theo các khu vực bán hàng thuộc TP.HCM, phía đông vẫn là khu vực chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng số các giao dịch trên toàn thị trường. Trong đó, quận 2 chiếm 33% số giao dịch và quận 9 chiếm 45% số giao dịch nhà phố trên địa bàn TP.HCM.

Shophouse phải là tổng hòa của nhiều yếu tố, nếu không nghiên cứu kỹ thì khó thành công, dễ mua rồi để đấy.

Theo đánh giá của CBRE, trong quý vừa qua, phân khúc này có mức độ giao dịch không quá sôi động nhưng giá tăng cao là do sự khan hiếm về nguồn cung. Bên cạnh đó, các dự án mở bán ở quý này chủ yếu có quy mô nhỏ (dưới 20 căn/dự án) với giá bán dao động từ 2.273 USD(khoảng52triệu đồng)/m2 đến 6.737 USD (khoảng155 triệu đồng)/m2.

“Do sự thiếu hụt về nguồn cung mới, hoạt động giao dịch chủ yếu diễn ra sôi nổi ở thị trường thứ cấp, đặc biệt là với sản phẩm nhà phố. Điều này thể hiện ở việc giá bán thứ cấp cho loại hình sản phẩm nhà phố xây sẵn tại một số dự án trong quý 3-2018 đã tăng hơn 80% so với cùng kỳ năm ngoái”, CBRE cho biết.

Trao đổi với CafeLand, một chuyên gia trong giới bất động sản đánh giá, shophouse là dòng sản phẩm mới, thường ở những khu vực đông đúc dân cư hay vị trí thuận lợi về giao thông sẽ thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư. Sản phẩm này có lượng xuất ra không nhiều nên thường sẽ bán hết ngay ngay khi ra hàng.

Nói về thị trường shophouse ở Hà Nội hiện nay, vị này cũng cho rằng, hiện Hà Nội không có nhiều dự án shophouse nên những dự án nào tung ra thị trường đều có tỷ lệ hấp thụ tốt.

Vị chuyên gia này cho rằng shophouse phải đi kèm nhiều điều kiện mới thành công, như phải ở tuyến phố lớn, tuyến phố chính, ở khu vực đông đúc dân cư, giá cả hợp lý, chất lượng sản phẩm tốt, bố trí sàn tầng 1 và các tầng trên cũng phải phù hợp với việc kinh doanh. Diện tích cũng cần phù hợp, không đượcquá nhỏ. Ví dụ nếu sản phẩm có diện tích 75m2 thì việc kinh doanh sẽ gặp khó khăn. Thông thường shophouse phải có diện tích phù hợp với việc bố trí mặt bằng kinh doanh và có chỗ đỗ xe thuận tiện gần đó.

Một chuyên gia khác cho rằng, shophouse phải là tổng hòa của nhiều yếu tố, nếu không nghiên cứu kỹ thì khó thành công, dễ mua rồi để đấy. Đó là những yếu tố không khai thác được, tuy luôn bán bán được, bán tốt, nhưng nhà đầu tư cần lưu ý mật độ xây dựng để thu hút khách tốt hơn.

Các chuyên gia cũng lưu ý, có những shophouse ở khối đế của các toà chung cư là sản phẩm chưa rõ ràng về tính pháp lý là để kinh doanh hay để ở nên sẽ phát sinh việc xử lý tranh chấp sau này. Thường thì các sản phẩm này có thời hạn sở hữu là 50 năm, khá thu hút người mua. Một số sản phẩm đôi khi không phải để ở mà còn để kinh doanh không chỉ tầng 1 mà cả tầng 2 nữa – đây là sáng tạo của chủ đầu tư để thu hút dòng tiền đầu tư. Còn các nhà phố có chức năng nhà ở thì nhà đầu tư được phép làm.

“Vấn đề là bản thân người mua cần hiểu đâu là sản phẩm chưa đầy đủ tính pháp lý để cân nhắc trước khi đầu tư, tránh phát sinh tranh chấp sau này”, các chuyên gia cảnh báo.